Ceny mieszkań jesienią 2026. Stabilizacja czy nowa fala wzrostów?

Lato w pełni, ale eksperci Otodom już analizują, jak jesienią będą kształtować się ceny mieszkań. Wskazują dwa scenariusze – jeden zakłada dalsze hamowanie, drugi przewiduje ich wyraźniejszy wzrost.

Od miesięcy obserwujemy stabilizację cen na rynku mieszkań – większe wahania wywołane są raczej rodzajem wprowadzanej oferty w danym mieście, niż faktycznymi podwyżkami. Eksperci Otodom przewidują, jak będzie wyglądał rynek mieszkań po wakacjach. Jak będą się kształtować ceny mieszkań, może będą rosły szybciej od inflacji, kto będzie klientem?

Tłem dla prognoz są oczywiście aktualne dane rynkowe. Według Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości w II kwartale średnia cena nowych mieszkań w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł za mkw. Na rynku wtórnym to było 15,5 zł za mkw. – przy rocznym wzroście na poziomie 3 proc. 

Liczba mieszkań na sprzedaż rośnie. Mimo to ceny pozostają bez zmian

Dwa scenariusze na jesień 

Zdaniem ekspertów Otodom kluczowym czynnikiem dla rynku w drugiej połowie roku będzie struktura popytu. Podaż mieszkań ma pozostać stabilna, deweloperzy dostosują skalę nowych inwestycji do poziomu sprzedaży.

Pierwszy, uznawany za bardziej prawdopodobny scenariusz zakłada dominację kupujących z tzw. potrzebą życiową – głównie osób w wieku 30–40 lat. W takim wariancie deweloperzy będą rozwijać ofertę tańszych mieszkań, najlepiej dopasowanych do możliwości kredytowych tej grupy. W efekcie wzrost cen pozostanie ograniczony i zbliżony do inflacji (ok. 2–4% rocznie), a ewentualne korekty cen ofertowych będą symboliczne.

Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, nie musi to jednak oznaczać spadku średnich stawek. Tańsze lokale będą szybko znikać z oferty, podczas gdy droższe pozostaną w statystykach, podbijając średnią.

Najprościej mówiąc, w pierwszym scenariuszu oferta będzie stale utrzymywana i uzupełniana o tańsze mieszkania, przy jednoczesnej możliwości zakupu lokali droższych i wyższej jakości. Wybór ten będzie większy dla kupujących, którzy powinni masowo powrócić na rynek we wrześniu i październiku. W drugim scenariuszu oferta nadal pozostanie wysoka, ale ceny będą rosły szybciej, a dostępność tańszych mieszkań zacznie się zmniejszać, zamiast utrzymywać co najmniej na dotychczasowym poziomie. Oznacza to mniejszy wybór dla tych, którzy najbardziej potrzebują mieszkań z podstawowego, popularnego segmentu

– tłumaczy Katarzyna Kuniewicz. 

Drugi scenariusz zakłada zmianę struktury kupujących na korzyść zamożniejszych klientów, mniej zależnych od kredytu – głównie osób po 50. roku życia, zainteresowanych poprawą standardu mieszkania. W takim układzie deweloperzy skoncentrują się na droższych inwestycjach, co przełoży się na szybszy wzrost cen i ograniczenie dostępności mieszkań z popularnego segmentu.

Rynkowy obraz komplikuje wyraźne pogorszenie nastrojów wobec branży deweloperskiej. Już 72% badanych uważa „patodeweloperkę” za zjawisko powszechne, a udział pozytywnych ocen firm spadł do zaledwie 14%. Jednocześnie rośnie odsetek ocen negatywnych, który osiągnął 44%.

Mimo to dane sprzedażowe nie potwierdzają odwrotu klientów. W czerwcu sprzedaż nowych mieszkań była aż o 48% wyższa niż rok wcześniej, a liczba rezerwacji utrzymuje się na wysokim poziomie.

Gdy przechodzimy do szczegółów, absolutnie nie widać ani tej niechęci, ani niedoceniania. Nie potwierdzają tego również wyniki sprzedaży ani liczba mieszkań objętych rezerwacją (7 tys.). W czerwcu sprzedaż nowych lokali była aż o 48% wyższa niż rok wcześniej

– wyjaśnia ekspertka.

Stabilny rynek wtórny

Co ciekawe, klienci wcale nie uciekają na rynek wtórny – pomimo niezadowolenia z branży deweloperskiej. Przytaczane już badanie Kantar i Otodom, wskazuje że chęć zakupu mieszkania używanego deklaruje niespełna 50 proc. ankietowanych. Na nowe mieszkania stawia 18 proc. badanych, co jest spadkiem o 3 p.p. r/r. Wyróżnia się grupa, która nie ma zdania – nie ma to dla nich znaczenia – to aż 33 proc. badanych, które przejęło te 3 p.p.

Rynek wtórny pod względem cenowym szybko podąża śladem deweloperskiego. Decyzje o podwyżkach podejmują tu bowiem właściciele indywidualni, którzy, w przeciwieństwie do deweloperów, reagują bardziej intuicyjnie na sygnały z otoczenia. Pojawienie się nowej, droższej inwestycji w sąsiedztwie buduje w nich przekonanie, że wartość wszystkich nieruchomości w okolicy automatycznie rośnie. W efekcie odruchowo korygują własne oczekiwania finansowe

– mówi dyrektorka badań Otodom.

Sprzedaż mieszkań odbija, ale rynek się chłodzi. Wyniki deweloperów za II kwartał 2026