Na GPW zamierza wejść spółka, która okrzyknięta została pierwszym polskim REITem. Z definicji REIT to fundusz inwestycyjny, który inwestuje przede wszystkim w nieruchomości. REINO Dywidenda Plus chce na ten cel pozyskać 300 mln zł, obiecując wypłatę 90% zysku w postaci dywidendy. Mam jednak spore obawy, związane z przyszłością REINO Dywidenda Plus i nie wiem co będzie gorsze nieudany, czy udany debiut.
Cztery rodzaje debiutujących spółek
Spółki które debiutują na giełdzie dzielę zazwyczaj na kilka grup. Pierwsza grupa to spółki wzrostowe, które przychodzą na giełdę właśnie po to, do czego została ona powołana, czyli po kapitał. Pozyskują od inwestorów pieniądze i inwestują je w biznes, aby generować dla nich wartość.
Druga grupa to spółki o stabilnym biznesie, bez większych perspektyw na wzrost. Właściciele takich spółek przychodzą na giełdę po to, aby sprzedać część udziałów i spieniężyć swój sukces. Nie ma w tym nic złego! Właściciel zamiast czekać 10 lat na zyski ze swojego stabilnego biznesu sprzedaje udziały inwestorom, a inwestorzy zyskują inwestycję, która na nich pracuje.
Trzecie grupa spółek debiutujących na giełdzie to tak zwane "cwaniaki". Jest to grupa spółek, która wchodzi na rynek w szczycie swojej prosperity. Właściciele zazwyczaj wiedzą, że od tej pory będzie już tylko gorzej i decydują się na sprzedaż udziałów nieświadomym tego inwestorom.
Czwarta grupa to spółki zdesperowane. To spółki które bez giełdy nie przetrwają. Przychodzą na giełdę po kapitał, spłatę swoich długów i jeżeli im się to nie uda, to przestaną istnieć.
I tutaj dochodzimy do najważniejszej części. Gdybym miał klasyfikować REINO Dywidenda Plus do którejś z tych grup, to niestety musiałbym ją zaklasyfikować do grupy czwartej, czyli spółek zdesperowanych. Spółce brakuje kapitału obrotowego i jeżeli inwestorzy na giełdzie nie zapiszą się na jej akcje, to prawdopodobnie ich nie spłaci. Obligacje, które są źródłem zadłużenia spółki zapadają w kwietniu 2017 r.
Reino Dywidenda Plus, czyli mały nie-REIT
Jeżeli pominiemy wabiki marketingowe, jakie mają przyciągnąć inwestorów do REINO, jak perspektywa bycia pierwszy polskim REIT-em i potencjalny brak przyszłego podwójnego opodatkowania, czy gwarantowana dywidenda, to spółka właściwie nic nie ma. Nawet biegły rewident, który analizował sprawozdanie spółki stwierdził:
„Zwracamy uwagę, iż na dzień 31 grudnia 2015 r. zobowiązania krótkoterminowe Spółki przewyższały jej aktywa obrotowe o 16.366 tys. zł. Razem z innymi kwestiami opisanymi w nocie I.1 sprawozdania finansowego, wskazuje to na istnienie istotnej niepewności, która może powodować znaczącą wątpliwość, co do zdolności Spółki do kontynuacji działalności w przypadku, gdy Spółka nie będzie dysponowała w terminie zapadalności obligacji wystarczającymi środkami, aby dokonać ich wykupu. Nasza opinia nie zawiera zastrzeżenia w tej kwestii.”
Pomijając kwestie marketingowe, całą ofertę REINO Dywidenda Plus można streścić w kilku zdaniach. Spółka powstała niedawno i nie ma żadnej wiarygodnej historii finansowej. W 2015 roku wygenerowała zaledwie 956 tys zł przychodu i nie podała wyników za pierwszą połowę 2016 roku. Posiada opcję na kupno nieruchomości, w których ma mniejszościowe udziały, ale nie ma na ten zakup pieniędzy. Na pewno nie jest to opcja zakupu po niższej od rynkowej cenie, a nawet najprawdopodobniej, jak wynika z prospektu emisyjnego, o około 4% wyższej.
REINO Dywidenda Plus finansuje działalność za pomocą kapitału pozyskanego z emisji obligacji, oprocentowanych na 6%. Z generowanych zysków nie jest w stanie ich spłacić i dlatego chce pozyskać kapitał od inwestorów.
Gwarantowana wypłata dywidendy z zysków jest niewiele warta, jeżeli takich zysków nie będzie. Inwestorzy, którzy zapiszą się na akcje spłacą dług w postaci obligacji, zaciągnięty przez dotychczasowych właścicieli. To około 17,5 mln zł, które pójdzie z ich kapitału na ten cel, a przychody dalej będą wynosić 956 tys zł. Dopiero pozostała kwota będzie pracowała na nowych akcjonariuszy, o ile dojdzie do transakcji zakupu nieruchomości. Dodatkowo, na pewno spółce wzrosną koszty, chociażby z tytuły bycia spółką publiczną - opłaty, raportowanie, doradztwo prawne i podatkowe - to wszystko kosztuje.
Spółka ma za małe portfolio, aby generować sensowną rentowność dla swoich akcjonariuszy, a jeszcze po drodze będzie musiała płacić CIT i podatek od dywidend, bo prawdziwym REITem nie jest i na razie w Polsce być nie może.
Mam w związku z tym duży problem, którym jest to, że moim zdaniem spółka jest za mała, aby wchodzić na giełdę. Gdyby już teraz dysponowała portfolio wartym 300 mln zł, które generuje rocznie kilkadziesiąt milionów przychodu i chciała pozyskać drugie tyle, to sytuacja byłaby jasna i klarowna. A tak mamy spółkę, która w 2015 roku wygenerowała 956 tys. zł, a chce pozyskać od akcjonariuszy 300 mln zł!
Niestety, ale mam spore obawy co do przyszłości REINO Dywidenda Plus i nie wiem co będzie gorsze nieudany, czy udany debiut. Spółka próbuje wejść na rynek za pomocą trampoliny, jaką jest hasło „REIT”, ale żeby się to nie skończyło tak, że trampolina się załamie i inwestorzy sparzą się do inicjatywy REITów, a to byłoby dużą stratą dla rynku.
