Analiza IPO Griffin Premium RE: Czy warto kupić akcje debiutującej spółki?

Na polskiej giełdzie ma zamiar zadebiutować spółka Griffin Premium RE, która planuje być pierwszym polskim REIT-em. Chce działać w formie wehikułu inwestycyjnego, specjalizującego się w rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych. Z założenia ma być alternatywnym sposobem inwestowania na emeryturę dla przeciętnego inwestora, oferując wypłatę regularnych, dużych dywidend. Co spółka oferuje inwestorom? Czym się wyróżnia? Jakie perspektywy ma przed sobą, oraz z jakimi ryzykami wiąże się inwestycja w jej akcje? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć w tym artykule.

Spis treści:

• Czy Griffin Premium RE jest REIT-em?
• Kto sprzedaje akcje Griffin Premium RE?
• Cel emisji akcji
• Polityka dywidendowa Griffin Premium RE
• Czynniki ryzyka inwestycji
• Szanse na wzrost spółki
• Dane finansowe Griffin Premium RE
• Znaki zapytania i plusy oferty
• Harmonogram oferty i przydatne odnośniki

Czy Griffin Premium RE jest REIT-em?

Griffin Premium RE jest spółką prawa holenderskiego, która działa na rynku nieruchomości komercyjnych. Chce być alternatywą inwestycyjną dla funduszy nieruchomości i zamierza zostać pierwszym polskim REIT-em.

Fundusze REIT są to spółki, które inwestują niemal cały kapitał w nieruchomości komercyjne, czyli przede wszystkim w biurowce i czerpią zyski z ich wynajmu. Inwestorzy nie kupują jednak jednostek funduszu inwestycyjnego, lecz akcje samej spółki. Sama spółka gwarantuje natomiast regularne wypłaty większej części zysków w postaci dywidend. Krótko mówiąc, tego rodzaju spółki są wygodnym sposobem alokowania środków w nieruchomości na wynajem. REIT-y mają też na świecie preferencje podatkowe. Niestety w Polsce wciąż nie ma przepisów regulujących powstawanie tego typu podmiotów.

Griffin Premium RE nie czeka na zmiany prawne i już dziś startuje z zapisami na akcje. Już teraz jego struktura spełnia warunki, by stać się REIT-em po wprowadzeniu przepisów. Całość jego aktywów została zainwestowana w biurowce i obiekty handlowe pod wynajem. Są to budynki położone w centrach pięciu z siedmiu największych miast Polski. Griffin Premium RE posiada 6 budynków biurowych i trzy budynki biurowo-handlowe. Spółka podkreśla, że nie inwestuje w typowe centra handlowe, ale skupia się na budynkach, które od wielu lat są postrzegane jako obiekty handlowo usługowe, takie jak warszawska Hala Koszyki, katowicki Supersam czy wrocławska Renoma.

Ilustracja 1. Inwestycje Griffin Premium RE

Drugą cechą REIT-ów jest regularna wypłata większości zysku w formie dywidend i przeznaczanie pozostałego dochodu na kolejne inwestycje w nieruchomości pod wynajem. Griffin Premium RE deklaruje w prospekcie wypłaty w wysokości około 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego.

Ważną cechą REIT-ów jest też rozproszenie akcjonariatu i duży free-float na giełdzie. Po debiucie spółka oczekuje, że free-float będzie w przedziale 50%-75%.

Dziewięć dużych obiektów wynajętych w 90% stanowi już solidną podstawę do generowania pozytywnego przepływu pieniężnego dla inwestorów. Czy Griffin Premium RE jest REIT-em? Według oficjalnie obowiązującego prawa w Polsce nie, ale posiadane nieruchomości, zadeklarowana wysoka dywidenda, wykazywane zyski oraz struktura oferty bardzo zbliżają spółkę do takiego modelu.

Kto sprzedaje akcje Griffin Premium RE?

Obecnie dominującym akcjonariuszem spółki jest bardzo duży fundusz inwestycyjny Oaktree, obecny w 18 krajach i zarządzający majątkiem przekraczającym 100 mld dolarów. To on właśnie zaoferuje większość swoich akcji do sprzedaży. Pozostanie w spółce jako mniejszościowy akcjonariusz z pakietem minimum 25% udziałów z roczną umową lock-up.

Spółka zaoferuje też akcje nowej emisji. Zamierza pozyskać z niej ponad 120 mln zł. Oferta jest więc bardzo duża. Licząc razem z oferowanymi starymi akcjami, całość oferty może sięgnąć nawet 753 mln zł! Jest to dużo więcej niż oferty IPO w ostatnich latach.

Oferta więc zostanie skierowana nie tylko do inwestorów z Polski, ale też akcje zostaną zaoferowane w innych krajach jako oferta prywatna. Spółka zamierza działać w przyszłości jak REIT, więc zależy jej na tym, żeby w akcjonariacie była także duża liczba inwestorów indywidualnych. Dlatego 20% oferowanych akcji jest przeznaczona na transzę indywidualną, a zapisy będzie można składać w wielu domach maklerskich.

Cel emisji akcji

Spółka liczy na pozyskanie z oferty sprzedaży akcji nowej emisji ponad 120 mln zł. Pozyskane środki spółka zamierza przeznaczyć na dalszą rozbudowę portfela nieruchomości. Już teraz jest zaangażowana w cztery projekty budowy biurowców.

Griffin Premium RE zawarł przedwstępną umowę nabycia biurowca West Link budowanego przez Echo Investment we Wrocławiu. Cała jego powierzchnia jest już wynajęta spółkce Nokia i to na siedem lat. Budynek zostanie ukończony w 2018 r. W pozostałe trzy projekty, czyli biurowce w Warszawie, spółka zaangażuje się na poziomie 25% wartości nieruchomości. Jak zostaną ukończone (dwa w 2018 i jeden w 2019 r.), będzie miała prawo złożenia pierwszej oferty na pozostałe 75% wartości.

Polityka dywidendowa Griffin Premium RE

Spółka jednoznacznie określiła politykę dywidendową. Zamierza wypłacać regularnie około 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego. Choć w prospekcie spółka zastrzegła możliwość "okresowego przeglądu" polityki przez Radę Dyrektorów, by uwzględnić ewentualne zmiany sytuacji finansowej spółki.

Pierwsza dywidenda zostanie wypłacona z zysku za 2017 rok – czyli w 2018 roku. Co ciekawe, spółka już teraz jest w stanie określić stopę dywidendy. Jej przychody pochodzą z długookresowych umów najmu, więc są dość przewidywalne. Biorąc pod uwagę prognozy na ten rok i cenę maksymalną, spółka oszacowała roczną stopę dywidendy na poziomie 6,5%.

Na stopę dywidendy nie powinien też wpłynąć ewentualny wzrost inflacji. Umowy najmu posiadają klauzule indeksujące o wskaźnik inflacji, co zabezpiecza przed spadkiem realnych przychodów z najmu i tym samym spadkiem stopy dywidendy.

Zobacz także: Griffin Premium RE, czyli coraz bliżej do debiutu pierwszego REIT-u na polskiej giełdzie

Czynniki ryzyka inwestycji

Zawsze warto zajrzeć do działu "czynniki ryzyka" w prospekcie. Są tam zawarte informacje jak działa spółka i przed jakimi wyzwaniami staje na co dzień. Zdecydowana większość ryzyk opisanych w prospekcie dotyczy w zasadzie całej branży i wszystkich spółek zajmujących się wynajmem nieruchomości komercyjnych.

Istotnym ryzykiem związanym z działalnością jest bardzo wysoka konkurencyjność rynku nieruchomości. Związane są z tym potencjalne problemy z poszerzaniem portfolio grupy, jeśli nie uda jej się wywalczyć atrakcyjnych cen. Także sam rynek najmu jest konkurencyjny. Pozyskanie i utrzymanie najemców jest trudne.

Griffin Premium RE zwraca też uwagę w prospekcie, że polski rynek ma charakter cykliczny. Jest to istotne w szczególności dla nowych projektów grupy. Odstęp pomiędzy chwilą podjęcia decyzji o budowie nowego biurowca, a faktycznym jego zaoferowaniem do wynajmu może być na tyle długi, że zmieni się sytuacja na rynku najmu (np. nastąpi jego nasycenie). Ostatecznie więc faktyczne stopy zwrotu mogą się różnić od zakładanych.

Ryzykiem związanym z najmem powierzchni handlowych jest rosnące znaczenie alternatywnych kanałów handlowych takich jak Internet. Wzrost popularności e-commerce może przełożyć się na wzrost liczby niewynajętych lokali handlowych.

Opóźnienie we wprowadzaniu przepisów dotyczących REIT-ów także dotyczy spółki, choć zarząd podchodzi do tematu ostrożnie i bez większych oczekiwań. Wprowadzenie zmian w prawie będzie, według zarządu, dodatkowym argumentem do inwestycji w spółkę. Ponadto, jeśli te przepisy wejdą w formie, która będzie nieatrakcyjna dla inwestorów, to spółka nie zmieni statutu na polski REIT.

Na koniec warto wspomnieć też o ryzyku walutowym. W dużej mierze spółki ono jednak nie dotyczy, gdyż raportuje sprawozdania finansowe w walucie euro, w której też są wykonywane wyceny nieruchomości. Wpływy z wynajmu są rozliczane głównie w euro i zadłużenie zagraniczne grupy także jest w tej walucie. Spółka stosuje więc naturalny hedging walutowy. Jednakże niektóre koszty grupy, takie jak koszty utrzymania, modernizacji, czy koszty pracy są ponoszone w złotówkach. Ponadto większość inwestycji realizowanych przez spółkę jest także wyrażona w euro. Zaś wpływy z oferty docelowo przeznaczone na te inwestycje będą w polskiej walucie.

Szanse na wzrost spółki

Griffin Premium RE podpisał umowy na cztery nowe nieruchomości, które docelowo zwiększą jego portfel inwestycyjny o 171 mln euro, czyli o około 1/3 wartości. Budynki powstaną w latach 2018-2019, wpłyną na przychody spółki i tym samym na wysokość dywidendy.

Spółka zwraca uwagę na duży popyt na powierzchnię biurową i na dobre perspektywy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Liczy też na wzrost gospodarczy. Prognozy wzrostu PKB są na poziomie +3,4% w 2017 roku według Ministerstwa Finansów. Także perspektywa wprowadzenia przepisów regulujących REIT może pozytywnie wpłynąć na działalność spółki.

Griffin Premium RE przedstawia też dobre perspektywy rynku powierzchni handlowej (Wykres 1).

Wykres 1. Perspektywy rynku powierzchni handlowej. Wydatki konsumentów w mld euro. A – dane; E - prognoza

Dane finansowe Griffin Premium RE

Griffin Premium RE podał dane finansowe za lata 2014-2016. Wynika z nich, że przychody z najmu nieruchomości się zwiększają z roku na rok. Od dwóch lat spółka generuje zyski.

Tabela 1. Dane finansowe Griffin Premium RE za lata 2014-2016 i prognozy na rok 2017 w tys euro.

Grupa przedstawiła też prognozy do końca 2017 roku. Zakładane przychody z wynajmu netto mają wzrosnąć o 43%, a zysk z działalności operacyjnej o 48%.

Spółka jest pierwszą firmą o takim profilu działalności w założeniu bycia REIT-em, która wchodzi na giełdę. Oferta jest skierowana przede wszystkim do inwestorów długoterminowych. Nie jest to więc typowe IPO, ale raczej oferta kupna akcji, które można uznać za pewnego rodzaju jednostki funduszu wypłacającego stałą, coroczną dywidendę. Stopa dywidendy, przy zaproponowanej cenie maksymalnej i prognozach finansowych, wyniesie 6,5% za rok 2017.

Znaki zapytania i plusy oferty

Na rynek główny GPW wchodzi spółka pozycjonująca się jako pierwszy w Polsce REIT. Zbierzmy więc razem najważniejsze elementy oferty, na które warto zwrócić uwagę w przypadku IPO spółki Griffin Premium RE:

• Pierwszy polski REIT – Griffin Premium RE zamierza docelowo stać się pierwszym polskim REIT-em po zmianie przepisów.
• Działalność na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych – spółka posiada obecnie 9 obiektów biurowo-handlowych wynajętych w 90%.
• Regularna dywidenda – większość zysków będzie wypłacana w formie dywidendy.
• Duże rozproszenie akcjonariatu – po IPO free-float będzie w przedziale 50%-75%.
• Inwestycje w 4 nowe nieruchomości – Griffin Premium RE zainwestuje w cztery nieruchomości, które zwiększą jego aktywa inwestycyjne o 1/3.
• Wysoka konkurencyjność rynku – rynek, na którym działa spółka charakteryzuje się wysoką konkurencyjnością.
• Ryzyko wzrostu e-commerce – popularyzacja handlu przez internet może przełożyć się na spadek popytu na powierzchnie biurowe.
• Dobre prognozy na 2017 r. - spółka przewiduje wzrost przychodów z wynajmu netto o 43%, a zysku z działalności operacyjnej o 48%.

Harmonogram oferty i przydatne odnośniki

Tabela 2. Harmonogram oferty Griffin Premium RE

• Strona internetowa Griffin Premium RE
• Prospekt emisyjny i szczegółowy harmonogram oferty publicznej akcji Griffin Premium RE

Zobacz także: Strona spółki (notowania, dywidendy, akcjonariat, rekomendacje, wskaźniki i wyniki finansowe)

---

Wszystkie treści zawarte w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Decyzje inwestycyjne podjęte na ich podstawie podejmowane są na wyłączną odpowiedzialność Użytkownika Serwisu.

Zawarte w artykule dane, opracowania, informacje, analizy zostały przygotowane wyłącznie w celach informacyjnych, są tylko i wyłącznie subiektywnymi opiniami autorów i nie są rekomendacjami zawarcia transakcji w rozumieniu § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców m. in. nie opierają się na żadnej metodzie wyceny walorów oraz nie określają ryzyka inwestycyjnego, nie zawierają bezpośrednich zaleceń podjęcia określonych działań inwestycyjnych, przez co nie mogą być traktowane jako doradztwo finansowe, prawne, podatkowe czy też jakiekolwiek inne doradztwo inwestycyjne w rozumieniu art.76 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zgodnie z powyższym autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie treści zawartych w artykule albowiem nie jest intencją Usługodawcy dokonywanie bezpośrednich porad inwestycyjnych.