W III kwartale br. mieszkania zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym zdrożały o 10% r/r. Jednak wiele wskazuje na to, że w nadchodzącym roku ceny mieszkań nie powinny już rosnąć tak gwałtownie i rynek już zaczyna się stabilizować.
„W Polsce nie mamy do czynienia z bańką na rynku mieszkaniowym. I choć przecen w tym obszarze nigdy nie można wykluczyć, to dziś ryzyko takiego obrotu spraw w Polsce jest bardzo małe.” - czytamy w Indeksie koniunktury na rynku nieruchomości w III kwartale, przygotowanym przez HRE Think Tank.
„W ocenie HRE Think Tank otoczenie rynku mieszkaniowego sprzyja stopniowemu uspokojeniu sytuacji. Wiele wskazuje na to, że w trakcie 2022 roku mieszkania będą drożeć w znacznie wolniejszym tempie niż to obserwowane w roku 2021. Naszą diagnozę fundamentów rodzimej mieszkaniówki opieramy o kompleksowe badanie kluczowych 25 wskaźników, które pozwalają ocenić kondycję gospodarstw domowych, sektorów budownictwa i bankowości oraz samej dynamiki zmian cen. Dane za trzeci kwartał 2021 roku pokazują, że zarówno mieszkania nowe jak i używane drożały w tempie ponad 10% w skali roku. Przy tym nie wykluczamy, że najbliższe publikacje kwartalne mogą pokazywać jeszcze szybciej rosnące ceny.”- komentuje Michał Cebula Prezes Zarządu HRE Think Tank.
Sektor bankowy, a koniunktura na rynku mieszkaniowym
Bardzo ważnym elementem generującym popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych, są banki. To właśnie dostęp do kredytów hipotecznych pozwala w dużej mierze na zakup mieszkania w Polsce. Jak pisaliśmy niedawno, w III kwartale br. w sektorze nastąpiło pewne uspokojenie, po bardzo gorącym II kwartale 2021 r. który zapisze się jako historyczny pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych.
Po zakręceniu kurków przez banki w 2020 r. w wyniku wybuchu pandemii COVID-19, wiele osób składających wniosek o kredyt mieszkaniowych zostało odesłanych wtedy z kwitkiem. Ta sytuacja zaczęła się zmieniać w obecnym roku, kiedy w wyniku odmrażania gospodarki, bankowe kurki zostały odkręcone. W efekcie, banki w 2021 r. rozpatrywały ponownie kilkadziesiąt tysięcy wniosków, które napłynęły jeszcze z 2020 roku. Przypomnijmy, że w maju w przeliczeniu na dzień roboczy do banków napływało około 2,5 tys. wniosków kredytowych, dla porównania w listopadzie było to już 1,8 tys.
Ten boom na rynku nieruchomości, w dużej mierze odbywał się jeszcze przed pierwszą podwyżką stóp procentowych w Polsce. Konsekwencją wzrostów stóp, które trwają od trzech miesięcy, jest stopniowy wzrost oprocentowania depozytów, ale również znaczący wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych i związany z tym spadek zdolności kredytowej potencjalnych ich nabywców. To niejako w naturalny sposób ogranicza popyt na kredyty co wprost przekłada się na mniejszy popyt na rynku mieszkaniowym. Wszystko wskazuje na to, że stopy procentowe w Polsce przynajmniej w pierwszej połowie 2022 roku będą dalej rosły co będzie dalej wpływać na stabilizację rynku nieruchomości.
Zobacz także: Kredyt hipoteczny, a właściwie raty wzrosną średnio o 22% - wynika z obliczeń Expandera
Rekordowa liczba nowych mieszkań trafi na rynek w 2022 roku
Zmniejszający się popyt na kredyty hipoteczne to za mały, sam w sobie czynnik, aby ustabilizować rynek mieszkaniowy w Polsce. Drugi, równie ważny, to rosnąca podaż nowych mieszkań, które trafią na rynek w przyszłym roku. Tylko w październiku br. deweloperzy w budowie mieli 254 tys. nowych mieszkań. To kolejny rekord w tym roku na rynku nieruchomości. Od stycznia do października deweloperom wydano 174 tys. pozwoleń na budowę, również w tym okresie rozpoczęli oni 141 tys. budów. Porównując te dane z analogicznym okresem w ub.r. w obu przypadkach mamy ponad 30% wzrost. Kolejnym rekordem, jakiego możemy się spodziewać w tym roku, to wynik oddanych mieszkań, według danych HRE, może być to nawet 230 tys. lokali.
Ale wzmożone działania w tym segmencie, generują równie wzrost cen gruntów oraz kosztów budowlanych. „Biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – wartość indeksu HRE koniunktury na rynku mieszkaniowym za trzeci kwartał 2021 roku wynosi 0,755” - czytamy w raporcie.
„Najnowszy odczyt indeksu jest trochę niższy niż w drugim kwartale. Jednak większość zmian notowanych w tamtym okresie w gospodarce (np. PKB, wynagrodzenia, konsumpcja czy produkcja przemysłowa) charakteryzowała się ponadprzeciętną dynamiką. Wynikało to z efektów niskiej bazy i dynamicznego odreagowania po wyraźnie gorszym okresie epidemicznym. Najnowszy odczyt wpisuje się więc w przewidywany przez nas scenariusz normalizacji sytuacji. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz nadmiernego ryzyka wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie.” – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Think Tank.
Zobacz także: Rynek nieruchomości rozgrzany do czerwoności. W 2021 sprzedano więcej mieszkań, rozpoczęto więcej inwestycji oraz uzyskano więcej pozwoleń
2022 roku może przynieść dodatkowy popyt ze strony biorców kredytów z gwarantowanym wkładem
Analitycy HRE zgodnie przewidują wzrost cen w skali roku o 5-10%. Jednak nie wyklucza się, że wzrost tej dynamiki może okazać większy jeżeli uaktywni się popyt odroczony i to właśnie on może kształtować popyt mieszkaniowy w kolejnych miesiącach, szczególnie w kontekście programu o gwarantowanym wkładzie własnym – zapisów ustawy, którą przygotowuje rząd.
HRE Think Tank, który jest pomysłodawcą i inicjatorem pomysłu o gwarantowanych kredytach mieszkaniowych, szacuje, że już pod koniec maja 2022 r. pojawi się nowa grupa konsumentów, którzy do tej pory nie mogli sobie pozwolić na własne mieszkanie.
„Dzięki ustawie o gwarantowanych kredytach mieszkaniowych już pod koniec maja 2022 roku będzie bowiem można korzystać z kredytów bez wkładu własnego. Będą one kierowane do osób nie mających własnego mieszkania lub do rodzin, które mieszkają w za małym lokum." - czytamy w raporcie.
„Mieszkanie bez wkładu” jest programem dopłat dla rodzin, w których będą się pojawiać kolejne dzieci. Według założeń już przy narodzinach drugiej pociechy będzie można wnioskować o nadpłatę kredytu w wysokości 20 tys. zł , przy każdym kolejnym dziecku kwota ta wzrośnie do 60 tys. zł. Ale to nie wszystko, ministerstwo już pracuje nad bonem mieszkaniowym skierowanym również do osób chcących zamieszkać w SIM-ie (Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa), oraz rodzin, które chciałby kupić własne mieszkanie lub wybudować dom.
