Wzrost cen nieruchomości w 2022 wyhamuje. Pierwsza analiza, wyspecjalizowanego ośrodka analitycznego, stojąca w kontrze do większości ekspertów
AMRON, ośrodek analityczny wyspecjalizowany w rynku nieruchomości, zakłada, że w 2022 wzrost cen nieruchomości w Polsce wyhamuje - to pierwsza analiza z takim wnioskiem, poważnego ośrodka analitycznego. Na ten moment analiza AMRON to wciąż wyjątek, bowiem wśród ekspertów przeważają oczekiwania dalszych wzrostów cen nieruchomości.
Według danych Straży Granicznej (na dzień 1 kwietnia), do Polski przybyło 2,415 mln osób uciekających przed wojną. Te wydarzenia wpływają na naszą gospodarkę i rynek nieruchomości. AMRON przedstawił szerszą analizę w której ocenia obecną sytuację na rynku nieruchomości w Polsce i stawia zaskakujące tezy.
Ceny mieszkań w 2022 roku mogą przestać rosnąć
Z analizy przygotowanej przez AMRON, że możemy się spodziewać wyhamowania dynamiki wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Głównym powodem będzie spadek dostępności kredytów hipotecznych.
„Najbardziej realnym scenariuszem na 2022 rok wydaje się wyhamowanie dynamiki wzrostu cen transakcyjnych w największych miastach m.in. ze względu na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych. W perspektywie najbliższych miesięcy roczne wzrosty mogą nie być już tak spektakularne jak w 2021 roku i mogą nie przekroczyć poziomu galopującej inflacji” – czytamy w analizie.
Odwrotnej sytuacji można się spodziewać na rynku najmu, już w zeszłym roku nastąpiło ożywienie, po uśpionym okresie z czasów lockdownów wywołanych pandemią COVID-19. Pisaliśmy o tym na Strefie Inwestorów, analizując raport Narodowego Banku Polskiego (NBP).
Nie powtórzymy zeszłorocznego rekordu
Ubiegłoroczny boom w sektorze budowlanym jest niezaprzeczalny, a przypomnijmy, że w 2021 r. oddano do użytkowania około 235 tysięcy nowych domówi i mieszkań, wydano ponad 200 tys. pozwoleń na budowę, a z końcem 2021 r. w budowie pozostawało 871 tys. lokali.
Początek tego roku wygląda inaczej, w marcu odnotowaliśmy rekordowy od lat szacunek inflacji CPI, wyniósł on 10,9% i był wyższy od lutowego wyniku o 2,4%. Jeszcze bardziej w górę wystrzeliły ceny materiałów budowlanych, w tym segmencie od września miesięcznie notowany wzrost r/r jest na poziomie 20%, a lutym wartość ta wyniosła 27%. Dalszy wzrost cen będą podbijać sankcje nakładane na Federację Rosyjską oraz Białoruś, uważamy, że są one słuszne, jednak my też za nie zapłacimy, mowa tu o embargu na surowce i nie tylko wymieniane wszędzie surowce energetyczne, ale również drewno, cement czy metale jak aluminium czy stal.
Średnia dynamika cen materiałów budowlanych w latach 2019-2022 r/r
Źródło: Grupa PBS
Warto tutaj zaznaczyć, że materiały budowlane to jeden z najwyższych udziałów w ogólnych kosztach budowy nieruchomości, a nie tylko te ceny rosną, dodajmy do tego koszta transportu oraz robociznę.
Robocizna to kolejny grząski grunt, ponieważ mamy w Polsce niedostateczną liczbę pracowników fizycznych budowlanych. Do czasu wybuchu wojny, w Polsce było około 73 tys. ukraińskich fizycznych pracowników budowlanych, do tej pory aż 30% z nich wróciło do Ukrainy, bronić swojego narodu. Ktoś powie, że przyjechało tylu uchodźców. Tak, ale to głównie kobiety, dzieci i osoby starsze, które nie zaspokoją tej potrzeby na rynku pracy.
Kolejnym ważnym elementem, który wpłynie na podaż w tym roku jest wyhamowanie finansowania inwestycji przez banki. Mowa tu o podwyżkach stóp procentowych oraz zaostrzanie przez banki kryteriów udzielania kredytów, takie zachowanie rynku to efekt rozpędzonej inflacji. Przypomnijmy również, że według Krajowego Rejestru Długów, zadłużenie polskich deweloperów wynosi w tej chwili niecałe 193 mln zł, suma ta od kilku miesięcy maleje, średnio o 3 mln zł r/r.
Wymienione czynniki stawiają przed deweloperami pewną trudność w planowaniu inwestycji, zauważalne jest już ograniczanie inwestycji. Tylko w styczniu i lutym deweloperzy oddali do użytku o 6,5% mniej nieruchomości mieszkalnych niż przed rokiem, z kolei liczba zgłoszonych budów spadła o niecałe 6%.
Zobacz także: Sprzedaż nowych mieszkań w Polsce mocno spadła w 1 kwartale 2022 roku, wynika z danych publikowanych przez deweloperów z GPW
W Polsce brakuje od pół miliona do nawet 3 milionów mieszkań
Szacuje się, że obecnie w Polsce brakuje do 3 mln lokali mieszkalnych, ta liczba może się zwiększyć w związku z obywatelami Ukrainy, którzy przyjeżdżają do naszego kraju, uciekając przed niebezpieczeństwem wojny. Pomoc, którą teraz oferujemy, tymczasowe lokale, hotele i hostele, to rozwiązania tymczasowe, te osoby będą chciały znaleźć swoje miejsce w naszym kraju. Efekty widać już na rynku najmu, ogłoszenia schodzą szybciej, niż są publikowane, podaż mieszkań w największych polskich miastach spadła nawet o 70%, w stolicy to już 50%.
Należy wziąć pod uwagę również to, że część z przyjezdnych postanowi już pozostać tutaj na stałe, będzie chciała zakupić mieszkanie. Według analiz PKO BP, wskaźnik zapotrzebowania może wzrosnąć o około 230 tys. mieszkań.
Potrzeby rosną, ale możliwości kredytowe spadają. Włącznie z dzisiejszą decyzją Rady Polityki Pieniężnej (RPP) mamy w Polsce najwyższe stopy procentowe od 10 lat (4,5%). A dodajmy do tego wejście w życie nowej wersji rekomendacji S KNF, (pisaliśmy o tym TUTAJ), która zakłada, że obecne szacunki banków powinny być prowadzone dla stopy procentowej 8,5%.
Wysokość stopy procentowej (10 lat)
Źródło: Tradingeconomics.com
Efektem jest znaczne zmniejszenie zdolności kredytowej, a tym samym spadek zainteresowania kupnem mieszkania.
Poniższy wykres BIK Indeks, wyraźnie pokazuje spadek dynamiki popytu na kredyt mieszkaniowy.
Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe r/r
Źródło: BIK
Można również przewidywać spadku zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi na wschodzie Polski, strach i niepewność w związku z wojną w Ukrainie, może powstrzymywać od inwestycji i transakcji w tej części kraju.
