Ceny mieszkań i stawki najmu rosną, ale dostępność nieruchomości na kredyt szybko spada - wynika z danych NBP
Z opracowania przygotowanego przez Narodowy Bank Polski (NBP) wynika, że ceny nieruchomości w 4 kwartale 2021 r. dalej rosły, ale widoczny był już znaczący spadek dostępności mieszkań na kredyt. Deweloperzy bardzo szybko reagują na zmiany następujące na rynku i już ograniczają nowe inwestycje co oznacza, że liczba dostępnych mieszkań może spadać.
NBP w piątek opublikował najnowszy raport „Informacje o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r.”
Według danych zebranych przez NBP wynika, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu polskich miastach wzrosły o 17%, z kolei na rynku wtórnym o ponad 13%, w skali roku.
Zobacz także: W IV kw. '21 utrzymywała się wysoka aktywność na rynku nieruchomości mieszkaniowych – NBP
Wzrost cen na rynku pierwotnym, wtórnym i najmu
W ostatnim kwartale ubiegłego roku odnotowaliśmy dalsze podwyżki cen transakcyjnych metra kwadratowego na rynku pierwotnym, w dużych miastach jak Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław, wzrosły one średnio o 17% r/r. I około 6% kwartał do kwartału. W stolicy naszego kraju odnotowaliśmy podwyżkę kolejno o 13,6% i 5,8%. Prym wiedzie Gdynia, gdzie nowe mieszkania zdrożały o niecałe 35% w skali roku.
Również na rynku wtórnym utrzymywała się rosnąca dynamika cen, średnie ceny w analizowanych miastach w ujęciu roku wzrosły o ponad 13%. Najmocniejszy wzrost odnotowano w Krakowie, gdzie w skali roku jest to wzrost na poziomie 20,5%. Natomiast w Warszawie o 5,8%.
Według raportu, w IV kw. ub.r. zdrożał również najem. Ale pomimo zwiększonego popytu, liczna ofert nie malała.
„Mimo wzrostu zainteresowania najmem, w dużych miastach nadal utrzymuje się wysoka podaż ofert mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości. W ostatnich latach obserwujemy wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań na wynajem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem, prowadzony przez BGK”. – czytamy w opracowaniu NBP.
Wzrost stawek który widzimy na powyższym wykresie, wpłynął korzystnie na opłacalność najmu w analizowanym kwartale.
Zobacz także: Ceny najmu w największych polskich miastach wzrosły nawet o kilka procent w zaledwie cztery tygodnie
Dostępność mieszkań na kredyt
W ostatnich analizach NBP obserwowane załamanie dostępności mieszkań było już widoczne w drugim półroczu 2021 r., które wyraźnie pogłębiło się w kolejnych miesiącach, na wszystkich lokalnych rynkach. Głównym czynnikiem takiego zachowania, było narastające rozwarstwienie widoczne w wysokości wynagrodzeń w stosunku do rosnącej dynamiki wzrostów cen.
Wskaźnik dostępności mieszkań kwartał do kwartału zmalał nieznacznie, jednak pozostając wyższym względem historycznego minimum z 2007 r. o około 0,3 mkw. Minimalnie spadł wskaźnik szacowanego dostępnego kredytu hipotecznego dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Stoją za tym wspomniane wzrosty cen mieszkań i stóp procentowych.
Jak czytamy w opracowaniu, dostępność mieszkań jest powyżej historycznych minimów z lat 2007-08. „W szerszym horyzoncie czasowym dostępność mieszkań znajduje się na poziomach notowanych w latach 2012-2013 i wyraźnie powyżej historycznych minimów z lat 2007-2008. Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości”.
W oparciu o opracowanie NBP wynika również, że wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w całym 2021 r. była wyższa niż w 2020 roku. Nie mniej jednak już wobec wyników z III kw. 2021 r. była niższa o 2,3%, czyli około 0,5 mld zł.
„Wartość nowych umów na złotowe kredyty mieszkaniowe (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w IV kwartale br. 23,1 mld zł, tj. była niższa o ok. 0,5 mld zł (2,3%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 6,9 mld zł (42,6%) względem IV kw. 2020 r. W całym 2021 r. wartość nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe wyniosła 86,3 mld zł, tj. była wyższa o 49% r./r.”. – napisano w opracowaniu.
Mniejsza liczba nowych kontraktów na budowę
W IV kw. 2021 r. oddano do użytku 70 tys. mieszkań, ta największa od 2005 r. liczba, to w dużej mierze efekt aktywności deweloperskich w ostatnich latach. Potwierdza to liczba sprzedanych kontraktów, która jednak pozostała poniżej rekordowej wartości z początku ubiegłego roku.
„Niższa od historycznych maksimów sprzedaż mieszkań w największych miastach jest wynikiem spadku rozmiarów oferty rynkowej u deweloperów i przesunięcia popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach” – napisano w raporcie.
„Wyższa sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań w 2021 r. (o 9% r/r) niż nowych wprowadzeń (wzrost o 6% r/r) i spadek dostępności ofert na koniec roku (o 19% r/r), przy deklarowanych znacznych możliwościach produkcyjnych (wzrost o 29% w 2022 r.), wskazuje na skuteczne radzenie sobie deweloperów z problemami ograniczającymi podaż.” – podano również w opracowaniu.
Wyższa sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań w 2021 r. (o 9% r/r) niż nowych wprowadzeń (wzrost o 6% r/r) i spadek dostępności ofert na koniec roku (o 19% r/r), przy deklarowanych znacznych możliwościach produkcyjnych (wzrost o 29% w 2022 r.), wskazuje na skuteczne radzenie sobie deweloperów z problemami ograniczającymi podaż.
Zobacz także: Mieszkaniówka zwalnia. W styczniu deweloperzy rozpoczęli o 40% mniej budów niż rok temu
Podsumowując, w kolejny miesiącach możemy oczekiwać dalszych wzrostów cen transakcyjnych, ale również kosztów kredytów, będzie to wywołane kolejnymi podwyżkami stóp procentowych.
Warto tutaj również dodać, że ostatnie pismo Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) dotyczące zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej, również wpłynie na dalsze wyniki mieszkaniówki, o czym więcej pisaliśmy na Strefie Inwestorów.
Dodatkowo wyniki ankiety NBP dotyczącej sytuacji na rynku kredytowym w pierwszym kwartale tego roku, jasno wskazują że banki od IV kwartału ub.r. zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych, co jest wynikiem działań RPP. Zarówno prof. Adam Glapiński jak i Rada Polityki Pieniężnej zapowiedzieli dalsze wzrosty stóp procentowych.
