Rosnące stopy procentowe dołują wyceny giełdowych deweloperów. WIG-Nieruchomości w 7 miesięcy spadł 20%

Udostępnij

Indeks WIG-Nieruchomości od październikowego szczytu spadł już niemal 20%. Popyt na kredyt hipoteczny spada, podobnie jak sprzedaż mieszkań, co nie wróży dobrze giełdowym deweloperom mieszkaniowych, których akcje mocno spadają.

W październiku 2021 roku WIG-Nieruchomości osiągnął poziom najwyższy od czerwca 2008 roku, czyli 3 233 pkt. Jednak od tamtego momentu spadł o prawie 20%. Nie jest przypadkiem, że jego trend spadkowy zaczął się wraz z cyklem podwyżek stóp procentowych.

Notowania WIG-Nieruchomości

Nieuchomościowa bessa wywołana podwyżkami stóp

A ostrzegaliśmy w listopadzie: bessa na WIG-Nieruchomości może się dopiero rozkręcać. Nie ma bowiem cudów i cykl podwyżek stóp zawsze podnosi koszt kredytu, a co za tym idzie obniża popyt na nieruchomości, co wpływa negatywnie na wyniki firm deweloperskich oraz ich wycenę na giełdzie.

6 października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o podwyższeniu stopy referencyjnej NBP o 0,4 pkt proc., do 0,5%. Po tym ruchu wyceny deweloperów kilka sesji nieśmiało rosły, a potem się zaczęło – nikt nie chciał ich akcji, widząc nadciągające nad rynek real estate ciemne chmury. Popyt na kredyt znacznie spada, podobnie jak liczba sprzedanych mieszkań. W I kwartale 2022 w 6 największych polskich miastach deweloperzy sprzedali 10 tys. mieszkań, o 50% mniej, niż w analogicznym okresie 2021 r. – wynika z danych JLL.

Przypomnijmy, że indeks WIG-Nieruchomości (dawniej WIG-Deweloperzy) jest publikowany od 2007 r. Gdy prześledzimy jego historię okazuje się, że za każdym razem podczas cyklu podwyżek stóp branża nieruchomości przeżywa ciężkie chwile i ma to odbicie na giełdzie. Notowania firm deweloperskich spadły aż o 80% w czasie kryzysu finansowego oraz o 50% w 2012 r. Głęboka korekta nadeszła również w trakcie cyklu podwyżek stóp z lat 1999-2002.

Powstaje pytanie, czy WIG-Nieruchomości zrobił dołek pod koniec lutego, podczas paniki z powodu wybuchu wojny w Ukrainie? A może jednak dalsze spadki indeksu, a więc i wycen deweloperów przed nami?

Główna stopa procentowa w Polsce – 25 lat

Źródło: Trading Economics

Poziom WIBOR 6m – 20 lat

Źródło: bankier.pl

Zobacz także: NBP znowu zaskakuje! Stopy procentowe w Polsce w górę, tym razem o 75 pb.

Deweloperzy są tani, ale pytanie, czy nie będą tańsi

W każdym razie, wskaźnikowo akcje deweloperów i spółek z rynku nieruchomości są już tanie. W indeksie WIG-Nieruchomości zgromadzonych jest 27 spółek. W aż 20 przypadkach wskaźnik C/WK jest poniżej 1, czyli nabywając akcje kupujemy je poniżej wartości księgowej. Jeśli chodzi o C/Z to sprawa nie jest już taka oczywista, bo rozstrzał jest od 0,90 do aż 65. Średnia C/Z dla WIG-Nieruchomości wynosi 4,68, a średnia C/WK = 0,69.

Wskaźnik C/WK dla spółek z WIG-Nieruchomości
Nazwa	C/WK ▲
RANKPROGR	0,13
ALTA	0,16
ATLASEST	0,19
ELKOP	0,23
TOWERINVT	0,28
PHN	0,30
WARIMPEX	0,37
BBIDEV	0,37
MARVIPOL	0,39
CAVATINA	0,53
CELTIC	0,54
GTC	0,68
LOKUM	0,69
INPRO	0,69
EDINVEST	0,74
HMINWEST	0,74
ARCHICOM	0,76
ECHO	0,80
IIAAV	0,83
MLPGROUP	0,88
DEVELIA	1,09
WIKANA	1,23
SOHODEV	1,24
ATAL	1,36
DOMDEV	1,78
CCENERGY	2,47
PLAZACNTR	bd

Źródło: Stooq, 9 maja br.

Wielu poważanych przez uczestników rynku, stabilnych deweloperów w ciągu ostatnich 5 miesięcy zostało mocno przecenionych. Wycena Marvipolu poszła w dół o 20%, GTC o 12%, Dom Development aż o 29%, a Atal o 12%. Rynek spodziewa się pogorszenia wyników finansowych deweloperów i ma rację. Jednak z drugiej strony, są to przeważnie spółki w dobrej lub bardzo dobrej kondycji finansowej, często z potężnym zapasem gotówki i ziemi – tutaj na czele wysuwa się Dom Development.

Obecnie wskaźniki finansowe dla spółek deweloperskich z WIG-Nieruchomości wyglądają następująco: