Rosnące stopy procentowe dołują wyceny giełdowych deweloperów. WIG-Nieruchomości w 7 miesięcy spadł 20%

Indeks WIG-Nieruchomości od październikowego szczytu spadł już niemal 20%. Popyt na kredyt hipoteczny spada, podobnie jak sprzedaż mieszkań, co nie wróży dobrze giełdowym deweloperom mieszkaniowych, których akcje mocno spadają.

W październiku 2021 roku WIG-Nieruchomości osiągnął poziom najwyższy od czerwca 2008 roku, czyli 3 233 pkt. Jednak od tamtego momentu spadł o prawie 20%. Nie jest przypadkiem, że jego trend spadkowy zaczął się wraz z cyklem podwyżek stóp procentowych.
 

Notowania WIG-Nieruchomości

Nieuchomościowa bessa wywołana podwyżkami stóp

A ostrzegaliśmy w listopadzie: bessa na WIG-Nieruchomości może się dopiero rozkręcać. Nie ma bowiem cudów i cykl podwyżek stóp zawsze podnosi koszt kredytu, a co za tym idzie obniża popyt na nieruchomości, co wpływa negatywnie na wyniki firm deweloperskich oraz ich wycenę na giełdzie.

6 października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o podwyższeniu stopy referencyjnej NBP o 0,4 pkt proc., do 0,5%. Po tym ruchu wyceny deweloperów kilka sesji nieśmiało rosły, a potem się zaczęło – nikt nie chciał ich akcji, widząc nadciągające nad rynek real estate ciemne chmury. Popyt na kredyt znacznie spada, podobnie jak liczba sprzedanych mieszkań. W I kwartale 2022 w 6 największych polskich miastach deweloperzy sprzedali 10 tys. mieszkań, o 50% mniej, niż w analogicznym okresie 2021 r. – wynika z danych JLL.

Przypomnijmy, że indeks WIG-Nieruchomości (dawniej WIG-Deweloperzy) jest publikowany od 2007 r. Gdy prześledzimy jego historię okazuje się, że za każdym razem podczas cyklu podwyżek stóp branża nieruchomości przeżywa ciężkie chwile i ma to odbicie na giełdzie. Notowania firm deweloperskich spadły aż o 80% w czasie kryzysu finansowego oraz o 50% w 2012 r. Głęboka korekta nadeszła również w trakcie cyklu podwyżek stóp z lat 1999-2002.

Powstaje pytanie, czy WIG-Nieruchomości zrobił dołek pod koniec lutego, podczas paniki z powodu wybuchu wojny w Ukrainie? A może jednak dalsze spadki indeksu, a więc i wycen deweloperów przed nami?
 

Główna stopa procentowa w Polsce – 25 lat

Źródło: Trading Economics

Poziom WIBOR 6m – 20 lat

Źródło: bankier.pl

Zobacz także: NBP znowu zaskakuje! Stopy procentowe w Polsce w górę, tym razem o 75 pb.

Deweloperzy są tani, ale pytanie, czy nie będą tańsi

W każdym razie, wskaźnikowo akcje deweloperów i spółek z rynku nieruchomości są już tanie. W indeksie WIG-Nieruchomości zgromadzonych jest 27 spółek. W aż 20 przypadkach wskaźnik C/WK jest poniżej 1, czyli nabywając akcje kupujemy je poniżej wartości księgowej. Jeśli chodzi o C/Z to sprawa nie jest już taka oczywista, bo rozstrzał jest od 0,90 do aż 65. Średnia C/Z dla WIG-Nieruchomości wynosi 4,68, a średnia C/WK = 0,69.
 

Wielu poważanych przez uczestników rynku, stabilnych deweloperów w ciągu ostatnich 5 miesięcy zostało mocno przecenionych. Wycena Marvipolu poszła w dół o 20%, GTC o 12%, Dom Development aż o 29%, a Atal o 12%. Rynek spodziewa się pogorszenia wyników finansowych deweloperów i ma rację. Jednak z drugiej strony, są to przeważnie spółki w dobrej lub bardzo dobrej kondycji finansowej, często z potężnym zapasem gotówki i ziemi – tutaj na czele wysuwa się Dom Development.

Obecnie wskaźniki finansowe dla spółek deweloperskich z WIG-Nieruchomości wyglądają następująco:

• ROA: 6.17%
• ROE: 13.70%
• ROIC: 9.66%
• Marża operacyjna: 26.05%
• Marża zysku netto: 17.94%

Zobacz także: Portfel Davida Einhorna przygotowany na bessę i kryzys. Postawił pieniądze m.in na to, że akcje Tesli będą spadać