Rozległy prospekt informacyjny, zmiany w rezerwacjach i powołanie DFG. Nowa ustawa deweloperska wprowadza wiele zmian dla rynku nowych nieruchomości

Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie aktualizacja ustawy deweloperskiej. Zmiany, które zostały wprowadzone, mają znacznie poprawić bezpieczeństwo nabywcy mieszkania lub domu.

Od 1 lipca obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli aktualizacja zapisów ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowo wprowadzona regulacja to znaczące zmiany dla branży deweloperskiej, m.in. rozszerzenie katalogu informacji w prospekcie informacyjnym, który sporządza deweloper oraz nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad. Sprawdziliśmy jakie przepisy zastąpiły dotychczasowo obowiązującą ustawę.

Zobacz także: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny może sprawić, że ceny nowych mieszkań wzrosną o 3 – 5%, ale ich zakup będzie bezpieczniejszy - uważają eksperci

Nowe zasady sporządzania prospektu informacyjnego

W nowej ustawie deweloperskiej dokonano zmian w przepisach dotyczących prospektu informacyjnego, czyli dokumencie, który źródłem wiedzy o deweloperze, całej inwestycji i wybranym domu czy lokalu mieszkalnym. Z nowego wzoru tego dokumentu dowiemy się, co może utrudniać nam korzystanie z nieruchomości, a są to np. źródła nieprzyjemnych zapachów, ponadnormatywne zanieczyszczenie terenu światłem czy dźwiękiem, które stale oddziałują na wskazaną nieruchomość lub jej okolicę.

W pierwszej kolejności zmianie poddano termin, w którym prospekt będzie sporządzany, czyli jeśli deweloper będzie zawierał z nabywcą umowę rezerwacyjną, to przed zawarciem powyższej umowy musi przedłożyć prospekt informacyjny. Do tej pory, prospekt był dostarczany tylko „na wyraźne życzenie klienta”.

Zmian dokonano również w katalogu informacji, które są zamieszczane w prospekcie. Od 1 lipca, muszą być tam wyszczególnione np. informacje o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od terenu ujętego w umowie.

Nowa ustawa deweloperska rozszerza również dane przekazywane o sytuacji prawno-finansowej działki, dowiemy się z nich czy grunt jest obciążony hipoteką, ale także, jakie jest przeznaczenie sąsiednich działek czy nieruchomości.

W prospekcie deweloper, zgodnie z nową ustawą, jest zobowiązany przedstawić harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, który musi zawierać co najmniej cztery, a maksymalnie dziesięć etapów realizacji. Ponadto koszt każdego z etapów nie może być mniejszy niż 10% i większy niż 25% kosztów całkowitych realizacji. Dodatkowo każdy etapów powinien mieć wyznaczony termin jego zakończenia.

Informacje dostępne w katalogu muszą wynikać z wydanych decyzjach o warunkach zabudowy, map zagrożenia i ryzyka powodziowego, ale również decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację inwestycji. W wyniku tych zmian spółki będą musiały zwiększyć finansowanie na pozyskiwanie i aktualizację informacji o planowanych budowach. Czyli dotychczasowa, często reklamowa forma prospektu, staje się realnym, ważnym dokumentem, na podstawie którego potencjalny nabywca, może odstąpić od umowy.

Zobacz także: Rusza program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, ale limity cen mieszkań w programie mocno odbiegają od realiów rynkowych

Zmiany dotyczące umów rezerwacyjnych

Ważną zmianą, szczególnie z perspektywy nabywcy, jest ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dlaczego? Do 1 lipca, deweloper mógł swobodnie ustalać wysokość opłaty, która nierzadko dochodziła do 10% wartości np. mieszkania. Nowelizacja przepisów zakłada, że opłata rezerwacyjna nie będzie mogła wynieść więcej niż 1% ceny lokalu określonego w prospekcie informacyjnym.

Co ważne, dodano również istotny zapis po stronie deweloper, mianowicie ma on obowiązek przelania tej kwoty na rachunek powierniczy w terminie nie dłuższym niż 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej. Jest to całkowicie nowy zapis, który do tej pory nie był regulowany.

Ponadto jasno określono przypadki, w których opłata rezerwacyjna musi zostać zwrócona do nabywcy lokalu, np. w przypadku kiedy kupujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej. W związku z powyższym, każdy zainteresowany kupnem mieszkania czy domu, powinien wziąć sobie za punkt honoru dokładne zapoznanie z prospektem informacyjnym.

Rozbudowane przepisy odbioru lokalu i zgłaszania wad

Kolejną istotna zmianą w ustawie, są regulacje dotyczące zasad odbioru lokalu i zgłaszania jego wad, pobieżnie do tej pory traktowane przepisy, ustawodawca postanowił silnie rozbudować.

Wprowadzono nowe uprawnienia dla nabywców, które dają możliwość usunięcia zgłoszonych wad na koszt dewelopera, wprowadzono sankcję nakładane na dewelopera, jeśli ten nie ustosunkuje się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni.

Całkowitą nowością jest wprowadzenie „wady istotnej”, która uprawnia nabywcę do odnowy odbioru mieszkania w momencie, kiedy deweloper odmawia uznania zgłoszonej wady. Co ciekawe, jeśli spółka zignoruje zgłoszenie wady istotnej, kupujący zyska uprawnienia do odstąpienia od umowy. Za minus można uznać, że nie została ustalona definicja „wady istotnej”, co może przynieść liczne spory między nabywcą a deweloperem.

Nowość – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w najprostszych słowach to zabezpieczenie środków nabywcy zgromadzonych na rachunkach powierniczych, na których deweloperzy gromadzą owe wpłaty.

Wpłaty klientów są gromadzone przez deweloperów na rachunkach powierniczych MRP, które są zamknięte albo otwarte. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca pieniądze przedsiębiorcy, dopiero w momencie przeniesienia własności (np. mieszkania) na nabywcę. Z kolei otwarte powodują, że środki finansowe trafiają na konto dewelopera stopniowo, zgodnie z zaprezentowanym planem budowy i to ten rodzaj rachunku dominuje na rynku nieruchomości pierwotnych w Polsce. Otwarty rodzaj rachunku to również zagrożenie dla klienta, ponieważ istnieje ryzyko utraty środków w przypadku, kiedy spółka przerwie budowę lub ogłosi upadłość.

Kolejnym zagrożeniem dla klienta, może być upadłość podmiotu, który prowadzi MRP i co prawda Bankowy Fundusz Gwarancyjny, zabezpiecza te rachunku do 100 tys. euro, ale mieszkania często kosztują więcej.

Zadaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest właśnie zabezpieczyć środki nabywców, zgromadzone na wspomnianych rachunkach. W jaki sposób? Deweloperzy od 1 lipca muszą odprowadzać składki od wpłat klientów na MRP, wysokość składek została ustalona przez rozporządzenie MriT i wynosi 0,45% w przypadku rachunku otwartego oraz 0,1%, jeśli mowa o rachunkach zamkniętych.

Zwrot środków zgromadzonych na kontach nastąpi, jeśli deweloper ogłosi upadłość lub przerwie realizację inwestycji, ale również w przypadku odstąpienia przez syndyka albo zarządcy od umowy zawartej z potencjalnym klientem. Zwrot środków nastąpi także w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę.

Warto na koniec zaznaczyć, że ochrona obejmuje inwestycje, których sprzedaż deweloper rozpoczął po 1 lipca 2022 r.

Zobacz także: Spadek sprzedaży nowych mieszkań u niektórych deweloperów przekroczył 50%. Prezesi oceniają perspektywy dla rynku nieruchomości