Spadek sprzedaży nowych mieszkań u niektórych deweloperów przekroczył 50%. Prezesi oceniają perspektywy dla rynku nieruchomości

Według danych spółek deweloperskich za II kw 2022 r. mamy do czynienia z solidnym spadkiem sprzedaży nowych mieszkań. U niektórych deweloperów spadki przekroczyły 50%, w porównaniu do II kw. 2021 r. Deweloperzy wskazują na przyczyny obecnej sytuacji, ale też dostrzegają szanse na poprawę wyników w następnych kwartałach.

W II kwartale br. odnotowano drastyczny spadek sprzedaży mieszkań. Deweloperzy dopatrują powodów takiej sytuacji w spadku zdolności kredytowej potencjalnych klientów oraz w nowych zasadach przyznawania finansowania przedstawionego przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Same spółki widzą jednak światełko w tunelu.

Zobacz także: Spadła liczba rozpoczętych budów mieszkań, jednak ilość mieszkań oddanych do użytku utrzymuje tendencję wzrostową

Niemal 40% mniej sprzedanych mieszkań w II kwartale 2022 r.

Postanowiliśmy zebrać dane o sprzedaży za II kw. 2022 r. wybranych spółek deweloperskich z polskiego rynku, w tym ze spółek notowanych na GPW. W wielu przypadkach spadki rok do roku przekroczyły nawet 50%, tylko w Echo Investment (bez wliczenia Achricom) spadek sprzedaży przekroczył 71%, sam Archicom zakończył II kw. spadkiem o 58%. Również Locum Deweloper, Atal i Victoria Dom odnotowały spadki oscylujące wokół 50%.

W sumie spadek podpisanych umów od analizowanych deweloperów wyniósł 38,9% rdr.
 

*Dane Echo Investment bez uwzględnienia Archicom

Warto przypomnieć, że to kolejny kwartał, kiedy sprzedaż mieszkań spada. Już w I kwartale tego roku sprzedaż obniżyła się o 12,3%.

W całym właśnie zakończonym półroczu największą zmianę na niekorzyść odnotowały spółki Inpro (-51%) i Victoria Dom (-43%).

Podsumowując wszystkie analizowane spółki, w pierwszym półroczy mieliśmy do czynienia ze spadkiem sprzedaży nowych mieszkań na poziomie 25,6%.
 

Deweloperzy o powodach spadku sprzedaży mieszkań

Deweloperzy wskazują, że za tak gwałtowne załamanie rynku sprzedaży odpowiada przede wszystkim znaczny wzrost stóp procentowych, który obniżył zdolność kredytową potencjalnych klientów. Kolejnym elementem jest rekomendacja KNF, która w praktyce zaostrzyła ocenę zdolności kredytowej pod kątem stóp procentowych do poziomu co najmniej 500 pb powyżej obowiązującego wskaźnika WIBOR.

Równie ważnym czynnikiem jest pogłębiająca się od miesięcy inflacja, wzrost kosztów materiałów budowlanych i surowców, co po części jest spowodowane wojną w Ukrainie.

"W opinii Spółki spowolnienie sprzedaży mieszkań w II kwartale br. to przede wszystkim skutek reakcji rynku na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i wprowadzenie ostrzejszych rekomendacji KNF dotyczących zasad udzielania kredytów hipotecznych (mocno obniżających poziom udzielanych kredytów). Trwający na Ukrainie konflikt zbrojny wzmacnia dodatkowo problemy gospodarcze w kraju" – komentuje zarząd Inpro.

„[...] Jednocześnie wysokie koszty materiałów, wynagrodzeń, gruntów pod zabudowę czy finansowania inwestycji uniemożliwiają deweloperom osiągnięcie sensownej rentowności nowych projektów. Nic więc dziwnego, że coraz więcej firm nie decyduje się na ich uruchomienie.” – zaznacza Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.

Spółki reagują na zachowanie rynku. W ostatnim czasie Develia poinformowała o zmniejszeniu celu sprzedażowego na 2022 r., aż o ok. 30%. Według najnowszych informacji Develia chce sprzedać w tym roku już nie od 2 300 do 2 450 mieszkań, a 1 600 do 1 800.

Są jednak optymistyczne głosy co do przyszłości popytu na mieszkania

Prezes Archicomu Waldemar Olbryk wciąż odnotowuje zainteresowanie ofertą spółki, chociaż jednocześnie dostrzega problem z fizyczną możliwością zakupu mieszkań przez klientów.

„Okresowy spadek sprzedaży nie jest dla nas zaskoczeniem i w żaden sposób nie wpływa na dalszą realizację naszej strategii. Warto wspomnieć, że nie obserwujemy aktualnie braku zainteresowania zakupem naszych mieszkań wśród potencjalnych nabywców. Dostrzegamy jednak zmiany w popycie efektywnym, który jest wyrażany fizyczną możliwością zakupu” - podsumował w komunikacie prasowym prezes Waldemar Olbryk.

Z kolei Dom Development podaje, że pomimo trudnego okresu w branży mieszkaniowej, zauważalny jest popyt w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie.

"II kwartał 2022 roku był okresem próby dla branży mieszkaniowej. Seria podwyżek stóp procentowych oraz zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych, skutecznie ograniczyły dostępność finansowania zakupu nieruchomości, negatywnie wpływając na popyt zwłaszcza w segmencie popularnym. Z drugiej strony, wzrost inflacji, silny rynek najmu oraz ograniczona podaż nowych mieszkań, sprzyjały segmentowi mieszkań o podwyższonym standardzie" - ocenił w komunikacie prasowym prezes Jarosław Szanajca.

Prezes Echo Investment, spółki, która odnotowała bardzo wysokie spadki w II kw., zauważa, że wzrosła liczba transakcji realizowanych za gotówkę, co pozytywnie wpływa na ceny oraz marżę.

"Pierwsze półrocze 2022 roku było dla rynku mieszkaniowego wymagające ze względu na niestabilną sytuację na rynku materiałów budowlanych, a także wzrost stóp procentowych. Zauważany jest jednak znaczący wzrost liczby transakcji realizowanych za gotówkę oraz zmniejszenie oferty na rynku, co skutkuje wzrostem cen i marży deweloperskiej" – poinformował w komunikacie Nicklas Lindberg, prezes Echo Investment.

Podobne spostrzeżenia ma prezes Lokum Deweloper, który zauważa, że duża część kupujących w tej chwili, to osoby płacące gotówką.

„Na rynku pierwotnym zakupów dokonują dziś w zasadzie tylko osoby o wysokich zarobkach lub dysponujące gotówką. W części są to zakupy inwestycyjne, a z uwagi na rosnące stawki najmu i ceny mieszkań grupa ta może liczyć na dobry zwrot zainwestowanych środków.” – mówi Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.

Lokum zwraca też uwagę, że czynniki, które teraz powodują problemy w branży, przełożą się jednocześnie na wzrost sprzedaży i budów w następnych kilku kwartałach.

„Spodziewam się, że w perspektywie trzech-czterech kwartałów obniży to wielkość oferty do na tyle niskiego poziomu, by dać impuls do wzrostu cen mieszkań, który umożliwi uruchomienie zamrożonych projektów” – przewiduje Bartosz Kuźniar.

Victoria Dom także dostrzega szansę na powrót do wyników sprzed roku, a upatruje ich w związku z kontraktami z funduszami, które ma zaplanowane na II połowę br.

„Prowadzimy zaawansowane rozmowy z kilkoma funduszami PRS inwestującymi w lokale na wynajem, w zakresie sprzedaży kilku realizowanych przez nas projektów. W efekcie zakładamy, że wyniki sprzedażowe całego bieżącego roku nie powinny znacząco odbiegać od wyników ubiegłego roku” – optymistycznie zauważa wiceprezes Waldemar Wasiluk.
 

Notowania indeksu WIG-Nieurchomości

Notowania indeksu od początku 2022 roku spadły o około 10%. Przecena od maksimów z 2021 roku przekracza natomiast 20%. W tej chwili kurs indeksu powrócił do poziomu z początku 2020 roku. Inwestorzy w wycenach akcji spółek z sektora już wyceniają duże spadki wyników względem tych osiąganych w zeszłym roku. Średni wskaźnik C/Z dla indeksu wynosi bowiem około 3.7.

Zobacz także: Jak inwestować w nieruchomości gdy inflacja szaleje, a stopy procentowe rosną