Jak inwestować w nieruchomości gdy inflacja szaleje, a stopy procentowe rosną
Nieruchomości wciąż zabezpieczają portfele przed inflacją, ale w warunkach rosnących stóp potrzebne jest nowe podejście do inwestowania na rynku real estate.
„Konstruowanie portfela nieruchomości nie jest obecnie sprawą prostą, powinno zacząć się od ograniczenia ryzyka związanego z wyższymi stopami procentowymi” – czytamy w raporcie „Real Estate: A resilient inflation hedge” sporządzonym przez ekspertów portalu Savvy Investor oraz ekspertów PGIM Real Estate.
Zobacz także: „Za rok, półtora roku, kupujący będą mieli większy wybór z oferty mieszkań gotowych” - Wojciech Matysiak, zespół analiz nieruchomości PKO BP
Na razie nieruchomości zabezpieczają przed inflacją
„W ciągu ostatniego roku inwestorzy byli świadkami silnego ożywienia na rynku nieruchomości. Pandemia przyniosła ożywienie, które powinno być kontynuowane. Jednak pandemia wywołała również dość mocny podział na zwycięzców i przegranych. Ci pierwsi to logistyka i obszary podmiejskie, ci drudzy to obiekty hotelarskie i punkty sprzedaży detalicznej. Jako klasa aktywów, nieruchomości umożliwiają inwestorom dywersyfikację portfela, bo są najczęściej ujemnie skorelowane z innymi klasami aktywów, a także działają jako zabezpieczenie przed inflacją. Nieruchomości zapewniają również inwestorom gwarantowany, stabilny dochód z długoterminowych umów najmu” – podkreśla Sebastian Culpan-Scott, dyrektor Savvy Investor.
Według niego, jednym z największych czynników ryzyka dla inwestorów w nieruchomości jest skupianie się na swoim rodzimym rynku, a jednocześnie ignorowanie korzyści płynących z geograficznej dywersyfikacji, która może dać korzyści z silniejszego wzrostu cen czy też czynszów w innych regionach” – podkreśla Culpan-Scott.
Innym jest ryzyko błędu w polityce pieniężnej – wskazują analitycy w cytowanym raporcie. Jeśli zostanie zaostrzona zbyt szybko, lub będzie zbyt jastrzębia (stopy pójdą w górę zbyt ostro), to pojawi się recesja dławiąca popyt ze strony konsumentów i przedsiębiorstw. W ostatnich latach globalne rynki nieruchomości były odporne na wstrząsy, ale dlatego, że były wspierane przez luźną politykę pieniężną. Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości co prawda spadały, ale to były dość płaskie korekty, z których rynek dość szybko się dźwigał – wskazują analitycy.
Zannualizowane stopy zwrotu z rynku real estate na tle tempa wzrostu PKB na rynkach rozwiniętych
Źródło: Savvy Investor / PGIM Real Estate
„Zachowanie rynku real estate w obliczu turbulencji w gospodarce sugeruje, że nieruchomości są dobrze przygotowane na to, by przetrwać wszystko, co nadejdzie: recesję lub jej brak. Dane z I kwartału 2022 pokazują, że trzymają one wartość, a inwestorzy będą chcieli zapewnić swoim portfelom odporność na zagrożenia, jakie niosą ze sobą wysoka inflacja i rosnące stopy procentowe” – stwierdzają analitycy.
Zobacz także: Ceny aktywów alternatywnych mocno rosną. Trwa hossa na whisky, autach klasycznych czy zegarkach
Jak inwestować w nieruchomości w środowisku wysokich stóp
Autorzy raportu podkreślają, że inflacja powróciła po latach z przytupem, głównie przez rosnące dynamicznie ceny energii. „Przez 40 lat nieruchomości stanowiły świetną ochronę przed inflacją. Działo się tak, mimo że generalnie, w skali światowego rynku, stopa wynajmu wzrosła o 0%. I ma to sens, bo zazwyczaj okresy silnego wzrostu czynszów realnych pokrywają się z silnym wzrostem PKB, który skłania do reakcji politycznej, takiej jak wyższe stopy procentowe, które w końcu szkodzą rynkowi nieruchomości - przekonują.
Co oznaczać będzie obecnie środowisko wyższych stóp procentowych? „Środowisko niskich stóp procentowych dobiega końca. Inwestorzy są coraz bardziej zaniepokojeni stopami zwrotu z nieruchomości na historycznie niskim poziomie. Obecnie występująca kombinacja powolnego wzrostu gospodarczego i rosnących stóp stanowi zagrożenie dla nastrojów, przepływów kapitałowych i cen nieruchomości, chociaż negatywny efekt był ograniczony w I kwartale br. Konstruowanie globalnego portfela nieruchomości nie jest obecnie sprawą prostą, powinno zacząć się od ograniczenia ryzyka związanego z wyższymi stopami procentowymi. To można osiągnąć, sięgając po obligacje, także papiery firm z rynku real estate. Inwestorzy przy wyższym oprocentowaniu, podnoszącym koszty finansowania majątku nieruchomościowego powinni uważnie monitorować różnicę między zyskami z nieruchomości a kosztami finansowania. Luka jest obecnie nadal dodatnia, ale się zmniejsza, szczególnie na rynkach, na których banki centralne podejmują bardziej agresywne działania w zakresie podwyżek stóp” – podkreślają analitycy portalu Savvy Investor.
Lee Menifee, szef Americas Investment Research w PGIM Real Estate, podkreśla, że w Ameryce Północnej, nawet w warunkach rosnących stóp, daje się znaleźć okazje na rynku nieruchomości. „Wydaje nam się, że wynajem domów i mieszkań będzie przynosił całkiem niezłe stopy zwrotu, głównie z uwagi na kształtujące się trendy demograficzne oraz rosnący popyt na lokum oddalone od centrum miasta, z uwagi na rosnącą rolę pracy zdalnej” – podkreśla Menifee.
Z kolei Cuong Nguyen, szef Asia Pacific Investment Research w PGIM Real Estate, wskazuje, że ceny mieszkań w azjatyckich miastach są bardzo wysokie, w porównaniu do zarobków, co czyni je aktywami niedostępnymi. To z kolei sprawia, że Azjaci bardzo chętnie wynajmują mieszkania. „Spodziewamy się, że to zjawisko będzie kontynuowane, czyli ceny mieszkań w Azji będą się utrzymywać na wysokim poziomie, mieszkania będą niedostępne i to będzie generowało popyt na najem. Pekin, Hong Kong, Singapur czy Sydney to są miejsca, w których z pewnością warto kupować mieszkania na wynajem, bo mogą przynieść dobre stopy zwrotu w długim terminie” – podkreśla Nguyen.
