Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa solidne spowolnienie. O tym czy to już jest kryzys, jak mocno spadnie sprzedaż nowych mieszkań, co dalej z ich cenami i kiedy wróci popyt na kredyty hipoteczne rozmawiamy z kierownikiem zespołu analiz nieruchomości w departamencie analiz ekonomicznych PKO BP.
Wiola Hass: Polski rynek nieruchomości przez kilka lat przeżywał bardzo dobrą koniunkturę. Z czego to wynikało, że ceny od kilku lat właściwie tylko rosły?
Wojciech Matysiak: Cykl wzrostu rynku mieszkaniowego wynikał z tego, że popyt wyraźnie przewyższał podaż. Było to widoczne przede wszystkim w dużych miastach, ale również lokalizacje poza dużymi miastami cieszyły się coraz większym zainteresowaniem. W pandemii trend wyprowadzki za miasto jeszcze się wzmocnił i budownictwo mieszkaniowe idąc w ślad za tym trendem, zaczęło się wyprowadzać za duże aglomeracje.
Wysoki popyt miał swoje źródło w niskich stopach procentowych, które w 2015 r. zostały obniżone do 1,5% i tak funkcjonowały przez kilka lat, aż do 2020 r. gdy w pandemii zostały obniżone niemal do zera. Pamiętajmy też, że przez wiele lat tempo wzrostu wynagrodzeń było wyższe niż tempo wzrostu cen mieszkań, a ta tendencja ta odwróciła się wyraźnie dopiero w 2019 r. Dodatkowym wzmocnieniem popytu w 2020 r. była rosnąca inflacja, która motywowała do zakupu mieszkania celem ochrony oszczędności przed deprecjacją. Ważnym argumentem za zakupem mieszkania była także relacja rentowności wynajmu (około 5%) do niemal zerowych stóp depozytowych.
Zobacz także: Inflacja w Polsce wyniosła w maju prawie 14%. GUS podał szacunkowe dane
Miniony rok był absolutnie rekordowy na rynku pierwotnym, deweloperzy realizowali rekordową liczbę inwestycji, czy to, że w okres zawirowania wchodzimy z takiego szczytu ma z makroekonomicznego punktu widzenia znaczenie?
Obecnie minęliśmy już fazę boomu na rynku mieszkaniowym i wkraczamy w fazę spowolnienia -wyraźnie spadł popyt jako konsekwencja wyższych stóp procentowych. Dodatkowo weszła w życie rekomendacja KNF-u i odnotowaliśmy bardzo duży spadek zdolności kredytowej, nawet o około 60%, z czego w 2/3 za ten spadek odpowiada wzrost stóp procentowych, a w 1/3 rekomendacja KNF-u. Tąpnięcie popytowe jest bardzo silne. Sprzedaż na rynku pierwotnym jeszcze w I kw. jako tako się trzymała - była te 40-50% niższa, ale w marcu kredytobiorcy ruszyli do banków po kredyty i jeszcze popyt troszeczkę napędzili wiedząc o planowanym zaostrzeniu wyliczania zdolności kredytowej przez KNF. Myślę, że spadek sprzedaży jest już obecnie na poziomie 60-70% r/r.
Na rynku wtórnym wygląda to nieco lepiej, łatwiej znaleźć tańsze oferty, trafić okazję, sprzedający również są bardziej chętni do ewentualnych negocjacji, więc w tym wypadku spadek sprzedaży jest rzędu 40% r/r.
Jak pan ocenia sytuację deweloperów pod względem zadłużenia, marż i potencjalnych przychodów – czy ten sektor jako całość mogą czekać jakieś turbulencje?
W zeszłym roku był boom, deweloperzy zaczęli bardzo dużo budować i te inwestycje, które zostały rozpoczęte, zostaną dokończone. Natomiast nowe inwestycje są w tym momencie właściwie całkowicie wstrzymane, biorąc pod uwagę to, co się dzieje po stronie popytowej oraz to, jak wzrosły koszty budowy m.in. wskutek wzrostu cen materiałów budowlanych i odpływu pracowników z Ukrainy do ojczyzny. Zdając sobie z tego sprawę, że koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania wzrósł i nie możemy przenieść wyższego kosztu budowy na cenę mieszkania, bo popyt spadł, deweloperzy przestają budować.
Ta rekordowa ilość mieszkań w budowie może stanowić jakiś problem dla deweloperów?
Za rok, półtora roku, kupujący będą mieli większy wybór z oferty mieszkań gotowych. Do niedawna, żeby kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, trzeba było zdecydować się na zakup tzw. dziury w ziemi. Myślę, że deweloperzy nie będą mieli dużego problemu, ponieważ wchodzą w okres „spowolnienia” z bardzo dobrymi wynikami finansowymi, mają bardzo dobrą płynność. Być może lokalni deweloperzy z mniejszych miejscowości będą bardziej skłonni do obniżek cen i szybszego wychodzenia ze swoich inwestycji. Ci duzi deweloperzy raczej będą upatrywali szans na przejęcia, dlatego możemy obserwować nasilenie konsolidacji w sektorze deweloperskim celem zbudowania banku ziemi. Uważam, że więksi deweloperzy okres gorszej koniunktury przetrwają w dobrej kondycji.
Zobacz także: Kryzys na rynku nieruchomości największym deweloperom z GPW niestraszny. Firmy szykują hojne dywidendy i publikują dobre wyniki za Q1
Co z cenami mieszkań, bo deweloperzy zapierają się, że nie ma szans aby one spadały?
Delikatny spadek cen mieszkań jest prawdopodobny, ponieważ skala spadku sprzedaży jest bardzo silna. Impulsem do spadku cen na rynku pierwotnym może być też rynek wtórny, gdzie widać, że podaż wyraźnie wzrasta. Deweloperzy będą raczej ograniczali nową podaż mieszkań i będą starali się sprzedać to, co mają w swoim portfelu po cenach, które obecnie oferują. To nie zawsze będzie się udawać, szczególnie w przypadku mieszkań o gorszym rozkładzie czy wyraźnie gorszej lokalizacji – i te mieszkania, mogą ulec przecenie. Wydaje się, że wciąż popytem mogą się cieszyć mieszkania premium, zlokalizowane w centrach dużych miast.
Patrząc po komunikatach giełdowych coraz więcej deweloperów myśli samemu lub poprzez jakieś JV (join venture) o wejściu w najem długoterminowy. Czy ten kierunek na polskim rynku nieruchomości jest realny?
Jest to pomysł dla deweloperów na przetrwanie gorszej koniunktury, ale wielu decyduje się na takie działania w ostateczności. Fundusze kupujące nieruchomości hurtowo pod wynajem instytucjonalny proponują bowiem ceny dużo niższe niż uzyskiwane przez dewelopera od nabywcy indywidualnego. Ich działalność ogranicza się także wyłącznie do centrów dużych miast. Niemniej zainteresowanie wynajmem instytucjonalnym to niewątpliwie rozwojowy kierunek, gdyż w warunkach napływu uchodźców i wyższych stóp procentowych rentowność wynajmu wzrosła, a rynek wynajmu jest daleki od nasycenia.
Notowania WIG-nieruchomości od początku 2021
Maj przyniósł najniższą liczbę zapytań do BIK odnośnie kredytów mieszkaniowych, od 2008 roku. Jakie są wasze prognozy w tym obszarze?
Drugi kwartał zapewne będzie najgorszym kwartałem w tej statystyce, ponieważ mamy do czynienia z przesunięciem popytu. Ci, którzy planowali zakup mieszkania i wiedzieli, że wchodzi w życie rekomendacja KNF-u, złożyli wniosek o kredyt w marcu, w związku z czym, część popytu z II kw br. została zrealizowana w I kw. br. Najbliższe miesiące będą raczej okresem bardzo niskiego zainteresowania kredytami mieszkaniowymi, zwłaszcza że stopy procentowe nadal rosną, a Rada Polityki Pieniężnej (RPP) nie powiedziała zapewne jeszcze ostatniego słowa. W związku z tym duża część klientów nie będzie miała zdolności kredytowej na tyle dużej, aby zakupić mieszkanie.
Ale ważne, jest to, kiedy będzie lepiej. Uważam, że sytuacja może się poprawić szybciej niż po kryzysie w 2008 r. - jeśli chodzi o wolumeny sprzedaży, to może być to w okolicach drugiej połowy przyszłego roku. Tutaj duży wpływ będą miały czynniki makroekonomiczne. Obecnie mamy wysoką inflację, wzrost gospodarczy wygląda całkiem nieźle, natomiast zwraca uwagę wysoki udział zapasów firm w strukturze tego wzrostu. Przedsiębiorstwa w ostatnim czasie zapełniały magazyny, bo wydawało się, że niektórych towarów będzie brakowało albo że będzie tylko drożej. Teraz strona popytowa jest już mocno schłodzona, a firmy z zapasami zostały i będą chciały stany magazynowe opróżnić. Opróżnianie magazynów, będzie sprzyjało procesom dezinflacyjnym i liczę na to, że tempo wzrostu cen nie będzie już tak wysokie, a od drugiej połowy roku zobaczymy niższe wskaźniki inflacji.
Druga rzecz to poziom PKB, o którym już wspominałem, jeżeli firmy zaczną „wietrzyć” magazyny, to wzrost gospodarczy spadnie i może to być gwałtowny spadek, który zostanie dostrzeżony przez RPP w przyszłym roku.
A zatem będzie wyhamowanie wzrostu gospodarczego, zauważymy spadek inflacji, na co RPP zareaguje obniżkami stóp procentowych. Jeśli do tego doszłoby w połowie przyszłego roku, mogłoby to wzmocnić sprzedaż na rynku mieszkaniowym. Co ważne w kontekście cen mieszkań, jeśli teraz deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, to za dwa lata znowu będzie brakowało podaży na rynku. Jeśli pojawi się wówczas wspomniany impuls popytowy, który trafi na niedobór podaży, to może doprowadzić do tego, że ceny powrócą do trendu wzrostowego. Jednak zanim dojdzie do dynamiki wzrostowej, ceny mieszkań mogą się delikatnie skorygować, o kilka procent.
Co ważne według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP), I kw. 2021 i II kw. 2022 to jest ponad 10% wzrost cen mieszkań, czyli nawet jeśli ceny spadłyby o 10%, to po prostu wracamy do poziomu z połowy 2021 r. W takim scenariuszu nie ma mowy o „pęknięciu bańki”.
Zobacz także: Sprzedaż nowych mieszkań w maju spadła prawie 50% rok do roku. Rynek nieruchomości w Polsce mocno zwolnił
Większym problemem w tej chwili jest wysokość rat, czy nowe wymogi KNF-u? Czy banki mają pomysł jak zareagować na spadek popytu?
Banki mają trochę związane ręce i jak patrzę na działania w sektorze bankowym to widzę, że niektóre banki wręcz ograniczają sprzedaż. Jedna z instytucji bankowych wyraźnie podniosła marże, druga instytucja ograniczyła dostęp do kredytów hipotecznych dla nowych klientów. Czyli niektóre banki wychodzą z rynku i próbują przeczekać tę sytuację.
Ciekawie natomiast zachowują się kredytobiorcy, którzy w tej chwili nadpłacają kredyty. Jest to racjonalne zachowanie, ponieważ jeśli kupujący ma oszczędności, które może „zjeść” wysoka inflacja, a raty odsetkowe są bardzo wysokie, nadpłata kredytu jest próba poradzenia sobie w tej sytuacji. Zauważyliśmy, że takich nadpłat jest wyraźnie więcej.
Osiedle Mała Praga w Warszawie od Develia S.A.
Czy widzi Pan, a może czy pojawi się ekstra podaż nieruchomości na rynku od osób, które nie są w stanie obsługiwać swojego zadłużenia?
To zależy od tego, jak będzie się kształtowała sytuacja na rynku. Jeśli ktoś kupował mieszkanie, aby je wynająć i zakup finansował kredytem, to zależy od tego, jaki był stosunek kredytu do wkładu własnego. Przy założeniu, że wkład własny wyniósł nawet 50%, to przy tak wysokich stopach procentowych, zysk z wynajmu chwilowo może nie wystarczać na pokrycie kosztu obsługi kredytu. Teraz pytanie, jak długo sytuacja wysokich stóp procentowych się utrzyma.
Jak prezentuje się rynek najmu?
Stawki najmu bardzo mocno wzrosły, nawet można powiedzieć, że szokowo w związku z napływem uchodźców. W niektórych miastach wzrost był rzędu 50%. Jeżeli nawet sytuacja w Ukrainie by się ustabilizowała i uchodźcy chcieliby wrócić do swojej ojczyzny, to i tak uważam, że stawki najmu mocno nie spadną. Głównie z tego względu, że bardzo wzrosły stopy procentowe i od strony właściciela mieszkania to uzasadnia oczekiwanie wyższej rentowności najmu. Natomiast patrząc od strony popytowej, kupujący nie mają obecnie zdolności kredytowej i osoby potencjalnie zainteresowane kupnem mieszkania będą zmuszone jednak wciąż funkcjonować na rynku najmu. Efektem tego, ceny na rynku najmu jeszcze przez najbliższy rok będą wyraźnie podwyższone. Warto zaznaczyć, że do niedawna rentowność najmu to było 4-5%, teraz jest to nawet 6-7%. To istotnie więcej, choć przy wzroście kosztów finansowania oraz pojawieniu się innych bezpiecznych alternatyw inwestycyjnych atrakcyjność rynku mieszkaniowego jest jednak mniejsza niż w 2020 czy 2021.
Zobacz także: Liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe w maju była najniższa od 2008 roku
Rząd zapowiedział pomoc kredytobiorcom. Wakacje kredytowe, zmiana stopy referencyjnej w kredytach hipotecznych – jak Pan ocenia ich wpływ na rynek nieruchomości?
Z punktu widzenia kredytobiorcy racjonalne zachowanie to jest maksymalne skorzystanie z wakacji kredytowych i zaoszczędzone w ten sposób pieniądze odłożyć sobie np. na lokacie i w chwili kiedy program się skończy to z tego kapitału na lokacie nadpłacić sobie kredyt. Z punktu widzenia banku będzie to jednak utrata dochodu odsetkowego. Z kolei zmiana stopy referencyjnej nie powinna stanowić jakiejś istotnej zmiany.
To jakie są Pana prognozy dla rynku nieruchomości na ten i przyszły rok?
Sprzedaż mieszkań w tym roku będzie co najmniej o 30% niższa niż w zeszłym i większej skali spadek odnotujemy na rynku pierwotnym niż wtórnym. Pod koniec tego roku i na początku przyszłego roku ceny nieruchomości w Polsce zaczną spadać i spadki potrwają około roku do półtora. Będą one jednak delikatnie i stopniowe. Ich skutkiem cena na koniec 2023 r. i początku 2024 r. może być podobna do cen, które obserwowaliśmy w połowie 2021 r.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znalazł się w dołku i w tym dołku pozostanie jeszcze przez co najmniej rok. Lata 2022-2023 będą okresem stagnacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Spodziewam się, że od 2024 r. rynek zacznie wchodzić w fazę ożywienia, zacznie poprawiać się strona popytowa, ale w związku z aktualnym ograniczaniem nowych inwestycji mieszkaniowych, w 2024 r. tej podaży będzie niewiele. Może wtedy dojść do sytuacji, że z czasem ceny zaczną ponownie rosnąć, zaobserwujemy wzrost aktywności w budownictwie mieszkaniowym i ustanowimy pewnie rekordy nowej podaży.
Wszystkie procesy mają jednak swoją kolejność w cyklu koniunkturalnym. Chciałbym zwrócić uwagę na to, że sprzedaż zaczęła spadać w połowie zeszłego roku, czyli teraz mamy już rok odkąd sprzedaż spada. Natomiast ceny przez ten czas rosły i teraz w II kwartale jeszcze wciąż widać wzrosty. Jest zatem opóźnienie pomiędzy tym, co dzieje się na rynku transakcyjnym, a reakcją cen. III kwartał to będzie już bardziej stabilizacja cen, a spadki zaczniemy obserwować pod koniec roku. W związku z tym, jeśli mówię o ożywieniu sprzedaży w roku 2024, to powrót do silnych wzrostów cen nastąpi w 2025-2026 r.
W oparciu o model, który przedstawiłem, przymierzając się do kupna mieszkania, można jeszcze rok poczekać, bo drożej nie będzie, powinien być większy wybór mieszkań, a może być trochę taniej.
