Deweloperski Fundusz Gwarancyjny może sprawić, że ceny nowych mieszkań wzrosną o 3 – 5%, ale ich zakup będzie bezpieczniejszy - uważają eksperci

W lipcu nastąpi nowelizacja ustawy deweloperskiej o ochronie praw nabywcy oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Co myślą o tym spółki deweloperskie? Czy nowelizacja wpłynie na ceny mieszkań? Na jakie zmiany musi się przygotować każda ze stron?

Od 1 lipca br. wejdzie w życie nowelizacja ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nowa regulacja dotycząca Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

Co znajdziemy w nowelizacji?

W uzasadnieniu Ustawodawca podkreślił, że po przeanalizowaniu obowiązującej ustawy, ujawniono potrzebę wprowadzenia zmian kilku kluczowych jej elementów. Rozwiązania mają obejmować poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego, ale również wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Nowelizacja na niwelować ryzyko utraty środków finansowych przez klienta, które ten wpłaca na rachunki powiernicze, ryzyko to pojawia się w momencie np. ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Inne ryzyka to nierozpoczęcie budowy lub braku już rozpoczętej oraz nie przeniesienie przez dewelopera własności lokalu na nabywcę lokalu w określonym w umowie terminie.

W związku z wejściem nowelizacji deweloper będzie zobowiązany do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia mieszkania lub domu na nabywcę, jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, podmiot będzie zobowiązany do ustanowienia prawa odrębnej własności i przeniesienie jego na nabywcę. Z kolei po ustanowieniu odrębnej własności musi nastąpić przeniesienie przedmiotu umowy na nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wydaje się więc, że zadaniem nowelizacji jest uporządkowanie dotychczasowych zapisów. Ale istotnym elementem będzie utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie wymagał od dewelopera odprowadzenia składki.

„Dla nabywców mieszkań jednym ze skutków wejścia w życie tej nowelizacji będzie utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z który wiązać się będzie z koniecznością odprowadzenia składki w kwocie do 1 proc. wartości mieszkania. Wymóg ten podniesie finalną cenę lokalu nawet o kilka tysięcy złotych. W obliczu dwucyfrowej inflacji, podwyżek stop procentowych i wzrostów cen materiałów budowlanych wprowadzenie DGF jest w mojej ocenie jedynie dodatkowym, zbędnym czynnikiem cenotwórczym.” – komentuje Tomasz Kaleta dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develii.

Podobnie uważa Arkadiusz Król, członek rady nadzorczej i dyrektor działu prawnego w Lokum Deweloper. „[…] Zasadnicza część ustawy zacznie obowiązywać od drugiej połowy roku i przyniesie m.in. obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który kosztem środków deweloperów lub de facto ich klientów będzie pełnić funkcję swoistej poduszki finansowej dla nabywców mieszkań na wypadek sytuacji kryzysowych.”

Dyrektor ds. handlowych w Eco Classic przypuszcza, że powodem wprowadzenia zmian w ustawie, jest chęć wprowadzenia nowego podatku, który zapłacą nabywcy w cenie lokalu.

„Jako powód nowelizacji Ustawy UOKiK podawał, że od 2012 roku, od wejścia w życie pierwszej ustawy odnotowano 150 upadłości firm deweloperskich, tymczasem dane te dotyczyły firm budowlanych. Jak podaje PZFD od 2012 roku upadłość ogłosiły 3 firmy deweloperskie. Świadczy to o tym, że pierwsza ustawa spełniała swoje zadanie, więc powód nowelizacji wydaje się inny.

Nowa ustawa wprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który w razie upadłości dewelopera ma chronić środki klienta i to jest jak najbardziej zasadne, tyle że po wywiązaniu się z umowy przez dewelopera składka nie jest zwracana. Można zatem przypuszczać, że prawdziwym celem nowelizacji ustawy było wprowadzenie nowego podatku, który na koniec dnia zapłacą nabywcy w cenie mieszkania. Nowela znacząco zwiększa również biurokrację, co przełoży się na zwiększenie nakładu pracy po stronie deweloperów i banków, co znowu zostanie uwzględnione w cenie produktu, czyli mieszkań.”

Tezę potwierdza Zbigniew Juroszek, prezes zarządu spółki Atal. „Regulacje z pewnością przełożą się na wzrost cen, gdyż zmiany w prawie bezpośrednio wpływają na koszty prowadzenia inwestycji i budowy.”

Także zdaniem Joanny Janowicz, dyrektor zarządzającej w firmie Constructa Plus, utworzenie DFG może podnieść, już i tak szczytowe ceny mieszkań, od 3 do 5%.

„Szacunki ekspertów, którzy oceniali wpływ nowelizacji na ceny mieszkań, w tym szczególnie koszty wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wskazują na wzrost w granicach 3-5 proc.”

Wydaje się więc, że wprowadzone przez ustawodawcę większe gwaranty bezpieczeństwa wpłyną wyraźnie na ceny mieszkań, ponieważ w związku z obecną inflacją (12,3%) oraz rosnącymi stopami procentowymi (5,25%), deweloperzy również szukają możliwości zaoszczędzenia na kosztach. Rosnące ceny materiałów budowlanych i surowców, koszty wykonawstwa już od jakiegoś czasu determinują wzrosty cen mieszkań.

Zobacz także: Temat indeksacji cen mieszkań pojawia się ostatnio w dyskusjach branżowych - zdradza nam prezes jednej ze spółek deweloperskich z GPW

Ceny mieszkań nadal rosną

Z danych zgromadzonych przez Otodom wynika, że ceny ofertowe mieszkań nadal rosną. W I kwartale br. na rynku wtórnym i jak pierwotnym odnotowano średnio 16% wzrost względem analogicznego okresu 2021 r. W przypadku mieszkań deweloperskich rok rocznie podwyżka wynosi około 19%, z kolei na rynku wtórnym jest to 14%.

Największy skok cenowy mieszkań od deweloperów, tradycyjnie w Warszawie, gdzie w marcu zeszłego roku za mkw. musieliśmy zapłacić średnio niecałe 11 tys. zł, w marcu tego roku to już ponad 13 tys. zł.
 

Średnie ceny ofertowe mieszkań w 6 największych polskich miastach (rynek pierwotny)

Źródło: Otodom.pl

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.
 

Średnie ceny ofertowe mieszkań w 6 największych polskich miastach (rynek wtórny)

Źródło: Otodom.pl

Zobacz także: Rata kredytu hipotecznego jest już znacząco wyższa niż koszt najmu mieszkania, praktycznie we wszystkich miastach Polski

Ceny rosną, zdolność kredytowa Polaków spada

Rosnąca inflacja, stopy procentowe, regulacje dotyczące udzielania kredytów wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), znacząco wpłynęły na możliwości kredytowe Polaków. Zgodnie z danymi firmy Notus Finanse, zdolność kredytowa spadła średnio o 20-25%. Po zeszłorocznym boomie kredytowym śladu już nie ma, a na rynku oczekiwane jest spore ochłodzenie. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj.