Temat indeksacji cen mieszkań pojawia się ostatnio w dyskusjach branżowych - zdradza nam prezes jednej ze spółek deweloperskich z GPW
Zmienny czas, szalejąca inflacja, ale również niepewna sytuacja za naszą wschodnią granicą, skłaniają deweloperów do szukania rozwiązań, które zabezpieczą ich ryzyko. Coraz głośniej mówi się o pomyśle powrotu do indeksacji mieszkań, która ostatni raz była używana około 20 lat temu.
Potwierdzona 15 kwietnia 11% inflacja wpływa na nas wszystkich, różne branże szukają najlepszych rozwiązań. Również deweloperzy szukają sposobu na złagodzenie wysokich cen materiałów budowlanych i idących za tym wzrostów kosztów robocizny. Indeksacja mieszkań może okazać się pomocnym rozwiązaniem.
Deweloperzy zaczynają rozważać wprowadzenie indeksacji cen mieszkań. Krótko mówiąc: ktoś, kto kupi mieszkanie, nie będzie znał jego ostatecznej ceny, bo deweloper będzie mógł ją "zindeksować" - dostosować do rosnących kosztów materiałów budowlanych etc.
— Michał Wróblewski (@wroblewski_m) April 15, 2022
Patokreatywność 'rynku'
Sposób na właściwe oszacowanie kosztów
Co kształtuje finalną cenę nieruchomości? Jest to cena ziemi, cena materiałów budowlanych, koszty wykonawstwa powiększone o marżę zysku dewelopera oraz koszt finansowania inwestycji za pośrednictwem kredytu czy wyemitowanych obligacji. Średni czas powstawania takiej inwestycji to około 2 lata, jednak cena jest ustalana z generalnym wykonawcą już na początku tej drogi, dlatego przy zawieraniu umowy z generalnym wykonawcą nie przewiduje się waloryzacji. W tak dynamicznych czasach taki szacunek jest jednak bardzo trudny do zrealizowania.
Potwierdza to Andrzej Oślizło prezes Develii: „Trend wzrostowy kosztów wykonawstwa obserwujemy już od jakiegoś czasu, a teraz gwałtownie się on nasilił. Wynika to przede wszystkim z wyższych cen surowców, które są bardzo niestabilne po wybuchu wojny.”
„Należy wziąć pod uwagę, że kolejne podwyżki stóp mogą istotnie korygować wzrosty cen surowców oraz materiałów i wtedy sytuacja powinna się ustabilizować.” – mówi prezes Develii. I dodaje: „Jednocześnie, jeśli koszty wykonawstwa nadal będą rosnąć i jeśli inflacja będzie utrzymywać się na wysokim poziomie, będzie to powodować presję na ceny mieszkań.”
Obserwowane wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych, przez wzgląd na inflację, to znane zjawisko. Niektóre materiały budowlane zdrożały nawet o 100% w rok, z kolei duża część pracowników budowlanych pochodzenia Ukraińskiego zdecydowała się wrócić do swojego kraju, by bronić ojczyzny przed rosyjskim najeźdźcą. Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce mają w tej chwili naprawdę dużo argumentów aby rozważyć indeksowanie cen mieszkań i przerzucać ryzyko wzrostu cen na ostatecznego nabywcę.
Warto w tym miejscu również przypomnieć, że zabieg, o którym mówimy, to powiązanie czynników wpływających na koszt, w tym przypadku nieruchomości ze wskaźnikiem inflacji bazowej. Zmiana wartości czynnika ekonomicznego wpływa na zmianę kosztów tych czynników.
Zabieg indeksacji cen ma wpłynąć nieco na klientów chcących kupować przysłowiową dziurę w ziemi, ponieważ osoby zainteresowane kupnem mieszkania, mniej chętnie kupią nieruchomości, nie znając jej finalnej ceny. Z drugiej strony powszechną praktyką jest to, że sprzedaż nieruchomości na etapie jeszcze budowy zazwyczaj odbywa się po niższej cenie niż finalnego, już gotowego mieszkania.
Do tematu odniósł się Andrzej Oślizło, prezes Develii, potwierdzając, że nie można wykluczyć powrotu to tego rozwiązania przy obecnej sytuacji gospodarczej w Polsce. Jednak dodał, że Spółka nie planuje wprowadzenia tego rozwiązania w swoich inwestycjach.
„Temat indeksacji cen mieszkań pojawia się ostatnio w dyskusjach branżowych i przestrzeni medialnej ze względu na dużą niepewność na rynku. Klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich były stosowane sporadycznie w przeszłości, jednak nie można wykluczyć, że w obecnych warunkach ekonomicznych będziemy mieli z nimi styczność częściej. Develia nie planuje wprowadzania takich instrumentów, niemniej obserwujemy sytuację na rynku.”
Zobacz także: Wzrost cen nieruchomości w 2022 wyhamuje. Pierwsza analiza, wyspecjalizowanego ośrodka analitycznego, stojąca w kontrze do większości ekspertów
Wzrosty cen powinny opierać się na jasnych zasadach
Indeksacja cen powinna jednak opierać się na jasnych zasadach. Każda ze stron powinna mieć możliwość oceny ryzyka na podstawie klarownych zapisów umowy.
Umowa zawierana między klientem a deweloperem powinna być nadzorowana przez np. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).
Z kolei, jeśli bierzemy pod uwagę kredyt hipoteczny na nieruchomość objętą indeksacją cen, bank w takim wypadku nie weźmie pod uwagę ceny nominalnej mieszkania, tylko cenę zwaloryzowaną na najwyższą kwotę, ten zabieg to kolejny czynnik, który może obniżyć zdolność kredytową klienta. Podmiot bankowy jest również zobligowany to do oceny ryzyka, ponieważ zgodnie z prawem, klient może odstąpić od umowy zawartej z deweloperem. Tutaj pojawia się pomysł, by takie umowy z bankiem były pokryte dodatkowym ubezpieczeniem.
