Fundusze inwestycyjne zaczynają wykupywać nowe mieszkania w Polsce i w ten sposób ustabilizują rynek nieruchomości
Spadek popytu na mieszkania w Polsce to skutek spadku akcji i zdolności kredytowej, która wynika z czynników makroekonomicznych. Niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w Polsce pozostają jednak ogromne i w tym swoją okazję widzą fundusze inwestycyjne PRS, nastawione na kupno mieszkań pod wynajem. Sytuacja rynkowa i niska konkurencja sprawiły, że masowo składają polskim deweloperom oferty wykupu mieszkań.
Fundusze inwestycyjne PRS to instytucjonalne podmioty o prawie nieograniczonych zasobach finansowych, które coraz śmielej wchodzą do Polski i rozglądają się z zainteresowaniem za hurtowym zakupem mieszkań. Prym w tym zakresie wiodą zagraniczne podmioty dla których jest tanio, bo kupują za rekordowo drogie względem polskiej waluty Euro lub USD. Aktualny "kryzys" na rynku nieruchomości mocno im sprzyja. Krajowi deweloperzy, nastawieni od lat na budowanie mieszkań dla odbiorców indywidualnych, stanęli w obliczu dużego wyzwania. Rekordowa liczba rozpoczętych, jeszcze w zeszłym roku budów mieszkań, powoli wchodzi do sprzedaży i w obliczu braku popytu ze strony odbiorców indywidualnych, coraz bardziej skłania do rozmów o zakupach mieszkań z instytucjami finansowymi.
Fundusze inwestycyjne mogą w najbliższym czasie zdjąć z rynku część nowych mieszkań, a następnie skierować je na rynek najmu, z którego skorzystają odbiorcy indywidualni bez zdolności kredytowej. Taki rozwój wydarzeń może ustabilizować sytuację na rynku nieruchomości i pomóc przetrwać ten trudny okres, zwłaszcza mniejszym deweloperom w Polsce.
Zobacz także: Expander potwierdza, że ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać, nawet w Warszawie
Będzie więcej transakcji z udziałem funduszy
Rynek najmu mieszkań jest rozgrzany do czerwoności. Niestabilna sytuacja na rynku nieruchomości, wysokie koszty kredytów hipotecznych, napływ dużej liczby osób z Ukrainy, spowodowały wzrost zainteresowania najmem, również „koniec” pandemii, rozruszał najem jeszcze w ubiegłym roku. To skłania fundusze inwestycyjne do wzmożonego zainteresowania kupnem mieszkań w Polsce.
Źródło: ATAL
Podobnego zdania jest Zbigniew Juroszek, prezes ATAL. „[…] Obecna sytuacja może spowodować, że transakcji z udziałem funduszy będzie więcej. Dla małych i średnich deweloperów to może być jeden ze sposobów na przetrwanie. Duże firmy deweloperskie będą nadal jednak koncentrować się na ofercie skierowanej do indywidualnych odbiorców.”
W tym obszarze aktywne są zwłaszcza zagraniczne podmioty. Zagranicznym funduszom dużo prościej wejść na polski rynek, niż polskim funduszom się rozwijać, te zagraniczne mają już doświadczenie i odpowiedni know-how, zauważa Béranger Dumont, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland.
„Największe kompetencje mają fundusze zagraniczne, które na polski rynek wchodzą z gotowym know-how w zakresie zarówno najmu, jak i późniejszego zarządzania nieruchomością. Jednakże również polskie firmy inwestują w PRS i coraz śmielej działają na tym rynku.”
Również atrakcyjność cen polskich mieszkań na tle innych europejskich krajów, jest swoistym zaproszeniem dla funduszy PRS.
„Obecna sytuacja oraz wysoka atrakcyjność cen mieszkań w Polsce na tle innych europejskich państw powodują, że fundusze zagraniczne coraz częściej zainteresowane są inwestycjami w naszym kraju. W momencie, gdy NBP drastycznie ogranicza akcję kredytową dla klientów indywidualnych, pojawienie się tego typu inwestorów instytucjonalnych może mieć łagodzący wpływ na rynek – chociaż w niewielkim stopniu zmniejszając deficyt mieszkań. Problemu mieszkaniowego w Polsce jednak nie rozwiąże.” – dodaje prezes zarządu Lokum Deweloper.
Zobacz także: Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. W pierwszym półroczu liczba rozpoczętych budów spadła o ponad 17%
Czy deweloperzy zdecydują się sprzedać mieszkania funduszom?
Zanim odpowiemy na to pytanie, należy pamiętać o tym, że fundusze PRS najczęściej są zainteresowane zakupami pakietowymi, czyli większej części inwestycji, albo niekiedy odkupieniem całej inwestycji. Ważna jest również jej lokalizacja oraz sam projekt, który będzie możliwie najbardziej atrakcyjny dla docelowej grupy najemców.
„Fundusze najczęściej zainteresowane są pakietowym zakupem części lokali w inwestycji lub całościowym przejęciem projektu. Liczy się także lokalizacja inwestycji i jej projekt – oczywiście możliwie najbardziej atrakcyjne dla przyszłej grupy najemców.” – wyjaśnia dyrektor generalny BPI Real Estate Poland.
W gronie ich oczekiwań są też preferencyjne warunki finansowe. Zazwyczaj, z racji swoje pozycji, oczekują dużo większych upustów niż nabywcy indywidualni. Krótko, zwięźle i bardzo trafnie na nasze pytanie odpowiada prezes i główny akcjonariusz jednego z największych deweloperów w Polsce firmy Atal Zbigniew Juroszek. „Oczekują zdecydowanie bardziej preferencyjnych warunków transakcji.”
Rosnące koszty kredytów, ale również rosnące stopy procentowe, wpływają na duży spadek popytu, a to zmusza deweloperów to odroczenia części inwestycji, ale jednocześnie zależy im aby utrzymać rentowność. Dlatego część z polskich spółek rozważa, a często wchodzi we współpracę z funduszami PRS.
Notowania indeksu WIG-nieruchomości od początku 2022
Dla Lokum Deweloper najważniejszy pozostaje klient indywidualny, który teraz nie może sobie, często, pozwolić na kredyt. Dlatego spółka zdecydowała się odroczyć część inwestycji i właśnie w związku z tym biorą pod uwagę współpracę z sektorem PRS. Bartosz Kuźniar potwierdza, że deweloper rozpoczął pierwsze rozmowy na temat transakcji pakietowych, jednak wszystkie są na wczesnym etapie, więc nie można zdradzić nic więcej.
„Cały czas naszym priorytetem pozostaje zaspokajanie potrzeb klientów indywidualnych. Dziś oznacza to niestety odroczenie części inwestycji do czasu, gdy kredyty będą dla klientów dostępne. […] Dlatego bierzemy pod uwagę także współpracę z sektorem PRS, aby choć w ten sposób przyczynić się do rozwiązywania problemów mieszkaniowych w miastach, w których działamy. Wszystkie rozmowy dotyczące transakcji pakietowych, które prowadzimy, są na wczesnym etapie. Fundusze zwracają uwagę na wysoką jakość i terminowość realizowanych przez nas inwestycji, gwarancję ceny, a także kompletną aranżację lokali. Prawdopodobne wydaje się więc podjęcie współpracy z tym sektorem.” – tłumaczy prezes zarządu Lokum Deweloper.
Chętnie do tego rodzaju współpracy podchodzi także BPI Real Estate, które rozpoczęło realizację nowych projektów, które powstają w ramach współpracy z firmą Acteeum.
„BPI Real Estate Poland planuje rozpoczęcie realizacji nowych projektów deweloperskich typu microliving (nie mylić z mikroapartamentami) realizowanych we współpracy joint venture z firmą Acteeum. Aktualnie prowadzimy zaawansowane rozmowy ze stronami, które mogą wykazać zainteresowanie tym produktem.” – tłumaczy Béranger Dumont.
Niezmiennie pozostaje przy swoim ATAL, który jako spółka, ze 100% polskim kapitałem, wciąż nie rozważa rozpoczęcia współpracy z funduszami. Podobnego zdania będą najprawdopodobniej inni duzi deweloperzy z silnym bilansem i dużą pozycją gotówkową. Dla nich obecna sytuacja rynkowa jest do "przeczekania".
„Niezmiennie koncentrujemy się na transakcjach z klientami indywidualnymi, którzy chcą zaspokoić własne cele mieszkaniowe lub chcą dokonać zakupu inwestycyjnego. Naszym celem nie jest zawieranie transakcji z funduszami.” – podsumowuje Zbigniew Juroszek.
