Fundusze inwestycyjne mają coraz większy wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych i coraz więcej państw i miast dostrzega ten problem - również w Polsce
Rząd Holandii chce wprowadzić zakaz kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, w Berlinie, miasto odkupi mieszkania od funduszy inwestycyjnych. Wiele miast w Europie próbuje walczyć z gigantami, jakimi niewątpliwie są fundusze instytucjonalne.
Fundusze instytucjonalne, czyli przede wszystkim banki, fundusze inwestycyjne, firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i rządowe. Dysponują bardzo dużymi środkami, najczęściej to akcje oraz udziały w dużych podmiotach, ich celem jest osiągnięcie jak największych zysków. Od dłuższego czasu widać, że mocno interesują się też rynkiem nieruchomości mieszkaniowych na świecie.
Synchronizacja cen mieszkań
Od czasu globalnego kryzysu, w latach 2008-2010, jednorodność cen mieszkań w krajach rozwiniętych wzrosła. Oznacza to, że już nie tylko lokalne czynniki mają wpływ na zmiany cen mieszkań. Duże znaczenie mają również globalni inwestorzy, którzy poszukują na rynku, bezpiecznych aktywów, stając się istotnym czynnikiem wywierającym wpływ na ceny, obecne na rynku nieruchomości.
Oczywiście, nadal widoczna jest desynchronizacja na poziomie krajów, ma to związek z różnymi regulacjami, czynnikami ryzyka, a także różnicą w wielkości rynków. To prowadzi do tego, że ceny mieszkań często są oderwane od lokalnych możliwości rynku.
Jak czytamy w analizie HRE – „Badania wskazują, że synchronizacja przyśpieszyła od lat 70-tych. Nadal występuje znaczna niejednorodność pomiędzy krajami w stopniu synchronizacji. Wiąże się to z krajowymi regulacjami przepływów kapitałowych, oceną czynników ryzyka czy zróżnicowaniem wielkości rynków. Przy tym analiza na poziomie miasta sugeruje, że międzynarodowa synchronizacja cen mieszkań może być napędzana przez rozwój połączeń między dużymi miastami o znaczeniu międzynarodowym, a nie połączeniami na poziomie kraju. Ponadto badania pokazują, że przepływy finansowe wpływają na synchronizację cen nawet po uwzględnieniu zmian wpływu połączeń, a więc rozwoju powiązań handlowych.
Może to powodować, że ceny mieszkań zostaną znacznie oderwane od lokalnych fundamentów rynku, a więc długofalowych relacji podaży i popytu na mieszkania. To też oznacza, że sektor mieszkaniowy może się stać bardziej wrażliwy na korekty stosownie do zmieniających się kierunków przepływów finansowych. Jeśli mechanizm ten faktycznie zyskiwałby na sile, to stanowiłoby to także zagrożenie dla stabilności makroekonomicznej. Wynika to wprost z wpływu rynku mieszkaniowego na zagregowany popyt i konsumpcję oraz na sektor bankowy choćby poprzez kanał zabezpieczeń. Warto pamiętać, że już dotychczasowa historia pokazała, że co czwarty kryzys finansowy miał swoje zarzewie na rynku nieruchomości (choć nie zawsze związany był z napływem kapitału zagranicznego). Jest to jedna z bardzo istotnych cech tego rynku.”
Warto tutaj zaznaczyć, że rynek nieruchomości mieszkaniowych, to jeden z najważniejszych sektorów, który wpływa na stabilność gospodarki i finansów państwa. Jest to również wciąż bardzo popularny rodzaj zabezpieczenia kapitału.
Zobacz także: Rząd szykuje regulacje dla rynku nieruchomości. Czy potrzebujemy w Polsce zmian podobnych do tych w Holandii czy Niemczech?
Inwestorzy instytucjonalni w Polsce
W Polsce tylko 15% mieszkań jest najmowana. Od lat istnieje w naszym kraju kultura posiadania mieszkania/domu, na własność.
Pierwsze pakietowe zakupy mieszkań, dokonane przez duże fundusze, miały miejsce w połowie ubiegłego dziesięciolecia. Znacznie większą aktywność na tym polu, zauważamy od 2019 r., przy czym największa ekspansja przypada na ostatnie dwa lata. Według danych JLL, wartość segmentu mieszkań na wynajem instytucjonalny w 2020 r. wyniosła 1,2 mld zł, a w I półroczy br. wartość ta urosła do 2,6 mld zł.
Pierwszą duża transakcją był zakup akcji Echo Investment przez węgierską spółkę Wing (obejmując tym samym 56% akcji Echo Investment), docelowo węgierski deweloper objął 66% akcji, spółki Echo Investment. Kolejnym dużym wydarzeniem, było zakupienie wrocławskiej spółki Vantage, przez niemiecki fundusz TAG Immobilien, za kwotę 85 mln euro, tutaj warto dodać, że TAG Immobilien docelowo zamierza wybudować w Polsce około 10 tys. mieszkań na wynajem. Ponadto, niemiecki fundusz tylko w Hamburgu, Lipsku, Berlinie, Dreźnie i Dusseldorfie posiada 85 tys. mieszkań, o łącznej wartości około 48 mld euro.
Największą transakcją na Polskim rynku, było przejęcie spółki Budimex, przez polsko-czeskie konsorcjum tj. Cornerstone Partners oraz Crestyl, za kwotę 1,5 mld zł.
Obecnie najaktywniejszym podmiotem na naszym rynku, jest szwedzki fundusz Heimstaden Bostad, który jest właścicielem 114 tys. mieszkań, o łącznej wartości ponad 80 mld zł.
Tego rodzaju podmioty najczęściej inwestują w gotowe mieszkania lub bardzo zaawansowane projekty.
Zobacz także: Fundusze inwestycyjne kupują masowo mieszkania na wynajem w Polsce. Ceny lokali rosną, bo najem wciąż jest opłacalny
Jak regulować wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek nieruchomości?
Rynek najmu mieszkań, nie był, nie jest i nie będzie pozostawiony sam sobie, ponieważ jego zadaniem jest zaspokojenie potrzeb mieszkańców.
Rynek ten jest w wielu krajach objęty szczegółowymi regulacjami, które nadal powstają, pisaliśmy o tym na przykładzie Holandii i Niemiec.
Według analizy HRE, istnieje siedem głównych regulacji, stosowanych w obszarze nieruchomości mieszkaniowych.
- Kontrola poziomu cen najmu. Czyli elastyczność poziomów stawek dla nowych transakcji.
- Kontrola wzrostu czynszów. Najprościej, to aktualizacja czynszów, w ramach ustalonych okresów.
- Formalizm procesowy i sprawność postępowania sądowego. Czyli różne sposoby postępowania przed sądami.
- Wymagania dotyczące wnoszenia i zwalniania depozytu od najemców.
- Wprowadzanie konkretnego katalogu sytuacji uzasadniających eksmisję lokatorów. Pozwalają one zając mieszkanie, np. z powodu remontu, sprzedaży lub uciążliwych lokatorów.
- Określenie prawnych zasad powiadamiania o eksmisji i przeprowadzania samego procesu. Dokładniej, określenie ram czasowych, w jakich właściciel może odzyskać swoje nieruchomość.
- Określenie czasu trwania kontraktów. Tutaj, jasno chodzi okres trwania umowy najmu.
Innym narzędziem, stosowanym np. w Wielkiej Brytanii, są regulacje skierowane na zagospodarowanie przestrzenne, czyli każdy projekt, musi obejmować konkretną liczbę mieszkań socjalnych. Dzięki tej regulacji, w 2019 r. w UK wybudowano 28 tys. mieszkań.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nie są to jedyne regulacje, które mogą zostać zastosowane. Co kraj to rozwiązania i pomysły na ochronę rynku nieruchomości i gospodarki państwa.
Jednak najpopularniejszą regulacją, stosowaną m.in. w Paryżu, Berlinie, Szkocji, Irlandii, a nawet w Kaliforni i Oregonie, jest ograniczenie swobody ustalania stawek najmu, czyli nakładanie konkretnych stawek lub regulowanie tempa ich zmian.
