Stawki najmu w polskich miastach rosną, ale w Krakowie, Gdańsku czy Gdyni wciąż bardziej opłaca się wynajmować mieszkanie niż płacić ratę kredytu
W dużych miastach najem jest tańszy niż zwykle, nie oznacza to jednak, że ceny najmu maleją.
Według ostatnich danych Expandera i Rentier.io za III kwartał br., od czasu I kwartału stawki najmu wzrosły o około 5%. Ale pomimo wzrostów, są miasta w których najem jest wyceniany taniej niż rata kredytu hipotecznego, gdzie prym wiedzie Kraków, w którym najem mieszkania o powierzchni 70 mkw. jest o ponad 700 zł tańszy niż rata kredytu.
Złe wieści dla najemców
Po pandemicznych spadkach cen najmu nie ma już śladu. Porównując III kwartał z I kwartałem br. ceny mieszkań wzrosły o około 5%. Jeśli chodzi o małe mieszkania, takie do 35 mkw. obserwujemy wzrost rzędu 5,7%. Z kolei średnie mieszkania, które mieszczą się w przedziale 35-60 mkw. odnotowały wzrost wysokości 5,4%. W mieszkaniach od 65 mkw. wzwyż zauważalny jest wzrost o 4,8%. Także w badanym okresie wzrost został zauważony na 35 rynkach, jedynie na 3 odnotowano spadek cen.
W czołówce rynków wzrostowych plasuje się Trójmiasto, Wrocław i Szczecin. W badanym okresie od I do III kwartału, ceny w Gdańsku i Gdyni wzrosły o około 16-18%. W Szczecinie z kolei odnotowano historyczny wzrost cen najmu, średnie i duże mieszkania skoczyły w górę o około 9%. Podniosły się również ceny na największych rynkach, czyli w Warszawie i Krakowie, kolejno o 4% i 6%.
Jeśli chodzi o spadki cen najmu w okresie pierwszych III kwartałów tego roku, to najwyraźniejsza obniżka dotyczy Sosnowca, gdzie kwota najmu spadła o około 8%. Spadek jest również widoczny w kolejnym śląskim mieście, w Częstochowie, tutaj odnotowano spadek wysokości 2-3%.
Zobacz także: Rynek nieruchomości rozgrzany do czerwoności. Deweloperzy oddali o 5% więcej mieszkań niż rok temu i mają o 40% więcej pozwoleń na budowę
Najtaniej wynająć duże mieszkaniach
Do tej pory, taniej wychodziło kupić mieszkanie i to na wszystkich badanych rynkach. Jednak po niewielkiej podwyżce stóp, kredyty drożeją, dodać do tego wzrost cen mieszkań, wywołany chociażby rosnącą cena materiałów budowlanych i wychodzi jasny rachunek. I gdy na małych i średnich metrażach nadal bardziej opłaca się kupować, niż wynajmować, sytuacja zmienia się w przypadku dużych lokali. Tutaj w czołówce znajdują się Kraków (-729 zł różnicy względem raty kredytu), Gdynia (-637 zł) , Gdańsk (-309 zł).
Zobacz także: Polacy przeznaczyli rekordową ilość gotówki na zakup mieszkań, w pierwszej połowie 2021 roku
Inwestycje w mieszkania nadal korzystne
W porównywanym okresie, według danych Expandera i Rentier.io, w przypadku zakupu średniej wielkości mieszkania za gotówkę, rentowność netto w III kwartale spada do 3,56%, względem 3,61% uzyskanych w I kw. br. Pogorszyła się nieznacznie również sytuacja w przypadku zakupu za kredyt, już po ogłoszeniu nowych stóp procentowych rentowność kredytu spadła z 3,1% do 2,7%.
Warto również zauważyć, że w przypadku powrotu stóp procentowych do czasów sprzed pandemii, rentowność mieszkań zaliczy spadek do 2,1%.
Pomimo spadku rentowności, zakup mieszkania w celach inwestycyjnych nadal wypada korzystnie. „W przypadku zakupu z pomocą kredytu wyliczona przez nas rentowność jest niska, gdyż całą ratę potraktowaliśmy jak koszt. W rzeczywistości jest nim jednak tylko jej część odsetkowa. Część kapitałowa, choć musi być płacona, nie przepada bezpowrotnie. Te pieniądze można będzie odzyskać przy sprzedaży mieszkania. Załóżmy, że ktoś kupił mieszkanie za 300 000 zł (150 000 zł kredytu i 150 000 zł środków). Po kilku latach zdążył spłacić 50 000 zł zadłużenia, a więc pozostało 100 000 zł zadłużenia. Gdyby mieszkanie sprzedał za tyle samo za ile kupił (300 000 zł), to do banku trafi 100 000 zł, a do niego 200 000 zł. Odzyska więc nie tylko 150 000 zł, które wpłacił na początku, ale również 50 000 zł wpłacane jako raty kapitałowe.” - czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io
Warto oczywiście zachować ostrożność, stopy procentowe mogą gwałtownie wzrosnąć, a wtedy inwestycja może zacząć być stratna. Jednak październikowa podwyżka jeszcze na to nie wskazuje.
Tekst powstał na podstawie „Raportu Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2021”.
