Silny rynek pracy, poluzowanie kryteriów kredytowych i program Pierwsze Mieszkanie może zwiększyć popyt na nieruchomości w 2023 - wynika z analiz
Silny rynek pracy w Polsce pozwala na zakup mieszkania nawet na początku kariery zawodowej wynika z analiz PKO BP. Jednak zarobki w niektórych branżach mogą solidnie ograniczać metraż wymarzonego M2. To nie zmienia jednak faktu, że wciąż Polska wypada przeciętnie na tle innych krajów pod kątem wynagrodzenia w relacji do ceny za mkw. mieszkania.
Tegoroczne wydarzenia jak cykl podwyżek stóp procentowych NBP, rekomendacja S wydana przez KNF windująca warunki wyliczania maksymalnej zdolności kredytowej, wieloletnie podwyżki cen mieszkań, doprowadziły do zapaści na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dostępności i sprzedaż mieszkań spadła, jest to szczególnie widocznie w porównaniu z wynikami za 2021 r.
Centrum Analiz PKO Banku Polskiego wydało raport na temat dostępności mieszkań w Polsce. Według danych zawartych w raporcie rynek pracy w Polsce wciąż daje możliwość zakupu mieszkania, nawet osobom rozpoczynającym karierę, poluzowanie kryteriów wyliczania zdolności kredytowej może wzmocnić popyt na kredyty hipoteczne w przyszłym roku. A czynnikiem, który szczególnie dobrze wpływa na dostępność mieszkania, jest upowszechnianie się pracy zdalnej oraz powstawanie nowych zawodów.
Zobacz także: Obniżek cen mieszkań nie będzie, a stopy procentowe zaczną spadać w drugiej połowie roku - przewidywania deweloperów na 2023 rok
Praca w korporacji wystarczy do zakupu mieszkania
Centrum Analiz PKO Banku Polskiego wzięło pod lupę raport o płacach Antala z lipca 2022 r. Wybrano kilka stanowisk z różnych branż na początkowym etapie kariery zawodowej, także takie niewymagające wyższego wykształcenia i połączono w pary. Na potrzeby wyliczenia w raporcie Antala założono, że każda z par posiada po jednym dziecku. Tak wyliczoną zdolność kredytową zestawiono ze średnią ceną mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w III kw. br.
Dodano też ewentualne poluzowanie kalkulacji zdolności kredytowej w ramach jednego z filarów projektu rządowego Pierwsze Mieszkanie, Bezpieczny Kredyt 2%.
Największe mieszkania przypadają branży IT oraz sektorowi bankowemu, pośrodku farmacja, finanse i administracja, na końcu sprzedaż, marketing oraz logistyka.
Więcej o tym projekcie pisaliśmy na Strefie Inwestorów.
Według szacunków rocznie w ramach programu może być udzielonych nawet 40 tys. kredytów hipotecznych, taki wynik byłby dużym wsparciem popytowym na polskim rynku mieszkaniowym.
„W chwili obecnej trudno powiedzieć, w jaki sposób będzie wyliczana maksymalna zdolność kredytowa w ramach programu. Nie można jednak wykluczyć pewnego poluzowania zasad wyliczania zdolności. Zakładając malejące raty, przy kredycie na 25 lat po 10 latach wsparcia kredytobiorcy pozostanie co najwyżej 60% kapitału do spłaty. W tej sytuacji zdolność kredytowa mogłaby być wynikiem kalkulacji sporządzonej w oparciu o ratę będącą maksimum z wyliczonej dla całego kredytu przy stopie 2% i wyliczonej dla 60% kredytu przy dzisiejszej stopie wraz z buforem w wysokości 5 pkt. proc. W oparciu o tę zasadę dokonaliśmy symulacji maksymalnej zdolności naszych przykładowych gospodarstw, przy założeniu, że gdy zdolność ta jest wyższa niż przewidziane w programie 600 tys. zł, zdolność na pozostałą kwotę obliczana jest na obecnie obowiązujących zasadach. Jak widać na zamieszczonym wyżej wykresie, poluzowanie kalkulacji zdolności istotnie zwiększyłoby dostępność mieszkań.” – napisano w raporcie PKO BP.
Patrząc wciąż pod kątem zwiększenia dostępności mieszkań, szczególnie cenowej, dużym walorem jest tutaj praca zdalna. Umożliwia ona większe możliwości wyboru miejsca zamieszkania. Do niedawna, jeśli ktoś pracował w biurowcu wielkiego miasta, to najwygodniej było mieszkać gdzieś w pobliżu. Teraz przez popularyzacje pracy zdalnej, można pracować z dowolnej nawet mniejsze miejscowości, dzięki czemu zyskujemy szerszy wybór mieszkań, często za niższą cenę.
Zgodnie z wynikami badań przeprowadzonych przez firmę Deloitte pracownicy pracują z biura średnio 2 dni w tygodniu, dopiero w przypadku wyższych stanowisk kierowniczych ten czas się wydłuża.
„Według badania przeprowadzonego przez Deloitte pracownicy niebędący na stanowiskach kierowniczych średnio przebywają w biurze niecałe 2 dni w tygodniu, dopiero na poziomie kadry kierowniczej średniego szczebla obecność ta przekracza przeciętnie 2 dni, a w przypadku członków zarządu firmy wynosi ponad 3 dni. Pracę zdalną umożliwia również powstawanie nowych zawodów jak np. praca w e-commerce w miejsce sprzedaży stacjonarnej.” – czytamy w raporcie.
Okazuje się więc, że sytuacja młodego pokolenia w Polsce jest relatywnie dobra i jest konsekwencją szybkiego wzrostu gospodarki. Potwierdza to też problem demograficzny, którego efektem jest niedobór i rosnąca konkurencja między pracodawcami.
„Co więcej, coraz bardziej odczuwalne na rynku pracy są problemy demograficzne skutkujące niedoborem kadr i narastającą konkurencją między pracodawcami podczas rekrutacji. To m.in. napięta sytuacja podażowa na rynku pracy umożliwiła szybkie dostosowanie się pracodawców do silnej preferencji pracowników w zakresie pracy zdalnej. W przytoczonym badaniu Deloitte blisko połowa respondentów (46%) deklaruje, że decyzja o zwiększeniu liczby dni obowiązkowej obecności w biurze skłoniłaby ich do zmiany pracodawcy.” – wyjaśniono w analizie banku.
W przypadku recesji owszem ceny mieszkań by zaczęły silnie spadać, ale wiele osób traciło by również pracę, a to skutecznie hamowałoby dostępność mieszkań.
„W sytuacji silnej recesji, która owocowałaby spadkiem cen mieszkań, ale też istotnym pogorszeniem sytuacji pracowników na rynku pracy, dostępność mieszkań byłaby znacznie gorsza. Z kolei realizacja pomysłów regulowania cen mieszkań skutkowałyby deficytem podaży nowych mieszkań, co również pogorszyłoby zarówno dostępność, jak i jakość zasobu mieszkaniowego, a także doprowadziło do wzrostu rozwarstwienia społecznego w zakresie warunków mieszkaniowych.” – napisano w raporcie PKO BP.
Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać. Przecena jest już widoczna w kilku miastach
Na tle krajów UE wciąż wypadamy przeciętnie
Niestety, przyglądając się relacji wysokości wynagrodzenia do ceny mieszkania na tle krajów Unii Europejskiej wypadamy dość przeciętnie. Dostępnością mieszkań prześcigamy Chorwację, Łotwę, Niemy, a nawet Austrię i Francję. W porównaniu do krajów, w których wysoki współczynnik zamieszkania w zabudowie jednorodzinnej wypadamy gorzej, np. Danii, Irlandii, Portugalii czy Włoch.
Warto zauważyć, że w Polsce niespełna 85% gospodarstw posiada tytuł własności do swojego mieszkania i w tym wypadku na tle UE plasujemy się bardzo wysoko. To korzystne rozwiązanie, ponieważ kapitał ulokowany w nieruchomości wciąż daje duże poczucie bezpieczeństwa w przypadku gospodarczych perturbacji, ale także zwiększa możliwości zmiany lokalu w razie potrzeby, np. powiększenia się rodziny. Należy również dodać, że znaczny udział własności mieszkań pociągnie za sobą w przyszłości wzrost zamożności spadkobierców.
Rozgrzany do czerwoności w ostatnich latach rynek nieruchomości mieszkaniowych doprowadził do realnego wzrostu wartości gospodarstw domowych.
„Efekt ten ma wpływ na siłę nabywczą gospodarstw domowych, a szczególny przypadek tego wpływu został opisany powyżej jako ilustracja bezpieczeństwa finansowego przy zamianie mieszkania. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że wzrost cen mieszkań doprowadził do realnej deprecjacji zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Ostatnie lata przyniosły wyraźną poprawę relacji depozytów do kredytów gospodarstw domowych. Obecna nadwyżka depozytów wynosi 272 mld zł, co średnio na gospodarstwo domowe daje blisko 22 tys. zł.” – podano w raporcie.
