Ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać. Przecena jest już widoczna w kilku miastach
Według danych Expandera i Rentier.io ceny mieszkań względem maja br. spadły średnio o 3,4%. Wyprzedaż przybiera na sile, w niektórych miastach ceny są już po kilka procent niżej od szczytów.
Expander i Rentier.io opublikował raport dotyczący cen mieszkań w Polsce za listopad 2022 r. Z danych wynika, że średnio o 3,4% spadły ceny mieszkań względem maja br. Największe różnice odnotowano na Śląsku w takich miastach jak Częstochowa, Sosnowiec i Katowice. Nie wszędzie ceny jednak spadają. Wzrost cen zauważono w Rzeszowie, Bydgoszczy i Lublinie.
Liczba ofert sprzedaży jest stabilna i w październiku wyniosła ponad 32 tysiące w 17 badanych przez Expandera miastach. Jednak dla zacierających już ręce, mamy złą wiadomość, ponieważ nie widać, aby miało dojść do mocniejszej wyprzedaży na polskim rynku mieszkań. Spadki cen są stosunkowo niewielkie.
Zobacz także: Deweloperzy dobrze zarabiają, pomimo kryzysu na rynku nieruchomości
Średni spadek cen mieszkań o 3,4%
Z opublikowanych przez Expandera danych wynika, że najmocniej od maja br. spadły ceny mieszkań na śląsku, w Częstochowie (9%), Sosnowcu i Katowicach (8%). O 6% spadły ceny w Szczecinie i Toruniu. Na końcu stawki plasują się Lublin i Bydgoszcz, w których stawki za lokale mieszkalne wzrosły o 2%, a w stolicy Podkarpacia, Rzeszowie o +4%.
Ceny ofertowe mieszkań
Spadki cen są niewielkie, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę załamanie na rynku kredytów hipotecznych, co przekłada się na popyt na lokale mieszkalne. Przypomnijmy w październiku br. spadek liczby wniosków r/r wyniósł 67%. Na tę sytuację ma wpływ kilka czynników, po pierwsze mieszkania oddawane w tym roku przez deweloperów w dużej mierze zostały sprzedane wcześniej. A w okresie wzmożonego popytu na rynku, zakup mieszkania często był sposobem na uzyskanie niższej stawki. Dlatego, póki co, deweloperzy nie są zmuszeni do wyprzedaży. A weźmy jeszcze pod uwagę rosnącą popularność sprzedaży hurtowej mieszkań do funduszy inwestycyjnych.
Równie istotnym czynnikiem był wzrost zainteresowania najmem oraz wprowadzenie wakacji kredytowych.
„Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód.” – czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io.
Zobacz także: Dom Development podpisał z inwestorem instytucjonalnym umowę na budowę 4 nieruchomości na najem długoterminowy
Ile trzeba zapłacić za 50 mkw.
Zobaczmy, jak zmieniła się cena mieszkania o powierzchni 50 mkw. nie pod kątem procentowym. Największy spadek ceny odnotowano w Szczecinie, gdzie względem maja br. za wspomniane mieszkanie zapłacimy średnio 29 tys. zł mniej, czyli 421 tys. zł. Na drugim miejscu jest Częstochowa, w której mieszkanie jest o 28,5 tys. tańsze niż w pierwszej połowie roku. Niecałe 28 tys. zł mniej zapłacimy w Katowicach.
Odwrotna sytuacja jest w Lublinie, Bydgoszczy i Rzeszowie, w tych miastach zapłacimy za mieszkania od niespełna 7 tys. zł do 16 tys. zł więcej niż w maju tego roku.
Zmiana ceny mieszkania o powierzchni 50 m2
Wzrost oprocentowania kredytów z 10% wkładem własnym
Pomimo że Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zawiesiła wzrost stóp procentowych na ten moment, to stawki, wciąż używanego indeksu WIBOR rosną zauważalnie od października. W efekcie czego oprocentowanie już zaciągniętych hipotek, jak i nowo sprzedanych rośnie. Szczególnie w przypadku finansowania dla nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych z 10% wkładem własnym, bowiem osiągnęła w listopadzie 10%. Zresztą, to samo dotyczyło stałego oprocentowania, które wyniosło około 9,9%
Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym
W przypadku kredytu z wkładem własnym rzędu 20%, zmienne oprocentowanie wyniosło w listopadzie 9,44%, a stałe 9,36%. To poziomy historycznie bardzo wysokie.
Ranking kredytów hipotecznych z 20% wkładem własnym
Oczywiście od czasu listopadowej decyzji RPP stawki spadają, w wyniku czego średnie oprocentowanie w grudniu może być nieco niższe.
Co nie zmienia faktu, że i tak wysokie procentowanie kredytów mieszkaniowych, wciąż niska zdolność kredytowa Polaków doprowadzają do tego, że niewiele osób decyduje się na zakup mieszkania. Ale na co zwraca uwagę Expander, to Ci, którzy znajdują się w gronie wybrańców i mają zdolność kredytową, bądź wolną gotówkę, mogą liczyć na przywileje.
„Ci, którzy wciąż posiadają zdolność kredytową lub „gotówkę” mogą liczyć na wiele przywilejów, które jeszcze rok temu wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt z marżą wynoszącą zaledwie 1,3%. Takie oferty po raz ostatni obserwowaliśmy w 2016 r. Dodatkowo osoba kupująca obecnie nieruchomość ma ogromne możliwości negocjacji ceny. Ofert sprzedaży jest bowiem sporo, a kupujących niewielu.” – napisano w raporcie.
