Akcje deweloperów notowanych na GPW zaczynają coraz mocniej odbijać. Oto kilka argumentów, które mogą uzasadniać odreagowanie na akcjach spółek z tego sektorach i sugerować, że przyszły rok wcale nie musi być dla nich fatalny.
W tym wymagającym dla deweloperów ostatnio czasie akcje największych spółek z sektora zaczynają mocno odbijać. Kursy Dom Development, Echo Investment, Atal czy Develia zyskały od październikowych minimów po kilkadziesiąt procent. Perspektywa końca podwyżek stóp procentowych, zmiana indeksu WIBOR na WIRON, coraz większa liczba transakcji z funduszami inwestycyjnymi oraz zapowiedziany nowy program rządowy finansowania nowych mieszkań dostarczają argumentów inwestorom za kupowaniem akcji spółek z sektora.
Notowania indeksu WIG-NIERUCHOMOŚCI
Zobacz także: Obniżek cen mieszkań nie będzie, a stopy procentowe zaczną spadać w drugiej połowie roku - przewidywania deweloperów na 2023 rok
Perspektywa końca podwyżek stóp procentowych
Zawieszony obecnie cykl podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP) rozpoczął się w październiku 2021 roku. W tym czasie Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zdecydowała się podwyższyć stopę referencyjną z poziomu 0,10% do 6,75%.
Według ostatnich opinii zarówno ekonomistów, jak i członków RPP cykl obniżek stóp procentowych rozpocznie się w 2024 roku.
„Myślę, że z pewną ostrożnością, ale już można brać pod uwagę scenariusz, w którym RPP będzie mogła obniżyć stopy procentowe w 2024 roku. Obniżka stóp procentowych w 2023 roku wydaje się obecnie mniej prawdopodobna, aczkolwiek i takiego scenariusza nie należy wykluczyć. Obniżka stóp w 2023 roku mogłaby być w sytuacji wystąpienia scenariusza radykalnego spadku inflacji” – napisała dla Radia Maryja Gabriela Masłowska.
„Spodziewane jest jednak nieśpieszne luzowanie polityki, a na koniec 2024 roku stopa referencyjna wyniesie 5,50 proc. Wcześniejszy początek i/lub większa skala obniżek w perspektywie najbliższych 24 miesięcy mogłaby być spowodowane silniejszym spowolnieniem gospodarczym niż obecnie jest spodziewane i/lub mniejszą 'lepkością' przyszłorocznej inflacji” – podali ekonomiści BNP Paribas.
Deweloperzy są większymi optymistami, zarówno prezes Atal i dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia, spodziewają się pierwszych ruchów RPP w kierunku obniżek w drugiej połowie 2023 r.
„Trudno jednoznacznie wskazać, ale jeżeli inflacja znajdzie się w odwrocie w kolejnych miesiącach, a jednocześnie dynamika PKB będzie dalej się obniżać, to pewnie RPP będzie bardziej skłonna rozpocząć cykl obniżek w drugiej połowie roku.” – komentuje Zbigniew Juroszek prezes Atal.
Najpewniejsze jest to, że w I kw. 2023 r. możemy się spodziewać szczytu inflacji, która od tego momentu ma spadać. Warto również zaczekać na projekcję inflacji NBP, która ma się pojawić w marcu nadchodzącego roku. Bowiem to ona przedstawi scenariusz kształtowania się wskaźnika CPI i PKB, a to może być istotnym bodźcem dla RPP.
Zobacz także: Stopy procentowe w 2023 roku mogą pozostać bez zmian. Na pierwszą obniżkę możemy zaczekać kilkanaście miesięcy
Zmiana wskaźnika WIBOR na WIRON
Dużą zmianą w zbliżającym się 2023 r. ma być zmiana wskaźnika WIBOR, który jest kluczowym elementem ustalania oprocentowania kredytu mieszkaniowego ze zmienną stopą, na WIRON.
Indeks WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) jest oparty na warunkach rzeczywiście wykonywanych depozytowych transakcjach jednodniowych. Administrator, w tym przypadku GPW Benchmark, oblicza go na podstawie szerokiego zakresu transakcji, z uwzględnieniem ważnych transakcji wolumenowych. Dla trzymiesięcznego okresu wylicza się składni jednodniowe z ostatnich trzech miesięcy. Czyli wskaźnik opiera się na przeszłych warunkach transakcji, a nie oczekiwanych w przyszłości.
W przypadku wzięcia kredytu opartego o indeks WIRON kredytobiorca pozna ostateczną wysokość raty w dniu jej spłaty.
27 grudnia 2022 (wt)
— Rafał Mundry (@RafalMundry) December 28, 2022
WIBOR
3M:7,03%(było 7,04%)
6M:7,15%(było 7,16%)
1Y: 7,24%(było 7,25%)
WIRON
3M: 6,23% (było 6,24%)
6M: 6,24% (było 6,23%)
Mijanka. 6M przewyższył 3M
*stopa NBP: 6,75%
*inflacja 17,5%
*3/6M na FRA na ok 7,0%
*koniec cyklu? możliwe https://t.co/XYSun9Aj2p pic.twitter.com/zLKGR4KybI
Wspomniany nowy wskaźnik ma zostać oficjalnym wskaźnikiem referencyjnym w 2025 r.
Kredyty WIRON-owe mogą być udzielane już od 2 grudnia tego roku. Pierwszym bankiem, który zdecydował się zrezygnować z WIBOR-u z dniem 17 grudnia jest ING Bank Śląski. Jednoczenie bank poinformował o zawieszeniu, na ten moment, sprzedaży kredytów ze zmienną stopą. Taka sytuacja potrwa do połowy 2023 r.
„Obecnie w banku trwają prace związane z dostosowaniem systemów informatycznych, procedur wewnętrznych oraz wzorów umów do wprowadzenia kredytów hipotecznych z oprocentowaniem bazującym na stawce WIRON” – napisał bank w komunikacie.
Transakcje z funduszami inwestycyjnymi ratują deweloperów
Chociaż najem instytucjonalny jest w Polsce stosunkowo mało popularny, to jednak w ostatnim czasie pojawiło się wiele nowych transakcji, które ratują sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym. Szczególnie chętnie przystają na te rozwiązanie małe spółki, jednak nie brakuje transakcji PRS wśród największych graczy.
Pomimo tego, że słyszymy o tym coraz częściej, to jednak segment PRS odpowiada w Polsce za zaledwie 1% zasobu mieszkaniowego. Również sami zainteresowani nie spodziewają się boomu.
Co nie zmienia faktu, że sprzedaż części planowanych bądź budowanych inwestycji to solidny zastrzyk gotówki dla deweloperów.
O takiej transakcji poinformował niedawno jeden z czołowych polskich deweloperów Dom Development. Spółka zawarła umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej na warszawskim Bemowie, dokładniej chodzi o wybudowanie czterech budynków, które w ofercie będą miały 397 mieszkań. Niezabudowaną nieruchomość gruntową DOM sprzedał za 90 mln zł, za wybudowanie na tej działce wspominanych budynków deweloper weźmie 200,4 mln zł netto. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj.
Z kolei w październiku grupa Atrium kupiła we Wrocławiu 138 wykończonych mieszkań, które będzie udostępniała w ramach wynajmu instytucjonalnego. Ledwie kilka dni przed tym komunikatem, Gorzowski deweloper Budnex zdecydował się rozbudować ofertę na rynek PRS i zapowiedział budowę 800 mieszkań w Poznaniu, Szczecinie i Zielonej Górze pod najem instytucjonalny.
Zobacz także: Fundusze inwestycyjne i najem instytucjonalny pozostaną niszą rynku nieruchomości. Ten segment w Polsce jest mały i to się nie zmieni w nadchodzącym roku
Nowy program rządowy „Pierwsze mieszkanie”
Jak zapowiedział niedawno Waldemar Buda, minister technologii i rozwoju, od 1 lipca przyszłego roku ma ruszyć z kopyta nowy program rządu Prawa i Sprawiedliwości (PiS) „Pierwsze mieszkanie”. Proponowane rozwiązanie ma wesprzeć młode osoby, do 45 roku życia, w zakupie pierwszego mieszkania już w najbliższym roku, ale także w perspektywie kolejnych lat.
Projekt składa się z dwóch filarów. Pierwszy to najtańszy w historii kredyt mieszkaniowy na 2% (plus marża banku) przez pierwszych 10 lat. Będzie to polegać na gwarancji oprocentowania hipoteki w wysokości 2%, a pozostałą część oprocentowania dopłaci państwo. To jest rozwiązanie dla osób, które nie posiadają nieruchomości mieszkaniowej, ani działki i chcą kupić pierwsze mieszkanie w najbliższym czasie.
„Budżet państwa przez 10 lat będzie dopłacał różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%” - wyjaśnia na swojej stronie MRiT.
Maksymalna kwota wnioskowanego kredytu to 500 tys. zł w przypadku gospodarstwa jednoosobowego lub 600 tys. zł przy co najmniej dwóch osobach.
Drugim filarem programu „Pierwsze mieszkanie” będzie Konto Mieszkaniowe. Ten pomysł jest skierowany do osób planujących zakup mieszkania w perspektywie kilku lat. Okres oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym wyniesie od 3 do 10 lat i będzie wymagał systematycznych wpłat (minimum 11 wpłat rocznie o określonej wartości). Tak zgromadzone środki pozwolą na uzyskanie dodatkowej premii mieszkaniowej z budżetu państwa. Środki będzie można przeznaczyć na zakup pierwszego mieszkania, budowę domu lub wkład finansowy w ramach spółdzielni mieszkaniowej. Od momentu zakończenia oszczędzania zainteresowany będzie miał 5 lat na wydanie tych środków.
Jak już zostało zapowiedziane, wspominany program będzie można łączyć z istniejącym już instrumentem „Mieszkaniem bez wkładu własnego”.
Jak zauważa analityk HRE Investments Bartosz Turek, to rozwiązanie może pociągnąć za sobą wiele korzyści na rynku mieszkaniowym. Kredytobiorcy kupujący mieszkanie w ramach programu będą płacić ratę dużo niższa niż średnia kwota najmu obecnie obserwowana na rynku. Wydaje się, że może być to dobra wiadomość dla deweloperów, którzy od jakiegoś czasu wstrzymują lub ograniczają nowe inwestycje, właśnie ze względu na brak popytu i załamanie na rynku kredytów hipotecznych.
„Jeśli zaprezentowane przez ministerstwo założenia zostaną faktycznie przekute w program mieszkaniowy, to będzie miało to wpływ na wiele aspektów naszego życia. Przecież kupując mieszkanie w ramach rządowego programu, będzie można płacić ratę dużo niższą niż dzisiejszy czynsz najmu (nawet o połowę niższą). To ograniczy presję na tym rynku. Jest to bardzo dobra informacja, bo rodzimy rynek najmu jest teraz potężnie wykupiony. Jeśli wierzyć w dane Unirepo, wolne lokale na wynajem stanowią mniej niż 5% całego zasobu. To oznacza bardzo poważne braki wolnych lokali, a więc trudno się dziwić, że stawki czynszów tak wyraźnie w ostatnim czasie wzrosły” - twierdzi Bartosz Turek z HRE Investments.
