Rynek najmu nieruchomości mieszkaniowych w 2023 roku zacznie się stabilizować, zarówno pod względem popytu jak i stawek
Miniony rok stał pod znakiem eksplozji popytu na rynku najmu mieszkań. Szczególnie mocno wypłynął na to atak Federacji Rosyjskiej na Ukrainę, ale również gwałtowny wzrost stóp procentowych, który skutkował spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych chętnych na zakup własnego M2.
W 2022 r. ceny najmu mieszkań szalały i gwałtownie wzrosły względem spadków spowodowanych pandemią, a nawet stabilizacją, z jaką mieliśmy do czynienia w 2021 r. Wśród głównych czynników wpływających na taką sytuację znajdziemy napływ imigrantów z Ukrainy, który musieli uciekać przed wojną, gwałtownie rosnącą inflację, a co za tym idzie wzrost stóp procentowych. Te ekonomiczne i geopolityczne aspekty skutecznie odcięły wielu osobom możliwość zakupu mieszkania, zmuszając wielu ludzi do najmu mieszkań.
Według danych Expandera i Rentier.io od stycznia do listopada 2022 r. stawki najmu wzrosły we wszystkich z 16 badanych miast, a średni wzrost wyniósł 14%. W ocenie ekspertów Expandera w kolejnych kwartałach sytuacja powinna się stabilizować.
Zobacz także: Przedsiębiorcy zarabiający na wynajmie mieszkań zapłacą dużo wyższy podatek od nieruchomości
Ludzie muszą gdzieś mieszkać
Według raportu Expandera i rentier.io „Najem mieszkań, podsumowanie 2022 r.” w minionym roku odnotowaliśmy gigantyczny wzrost popytu na rynku najmu. Duży skok nastąpił wiosną, a było to związane z atakiem Federacji Rosyjskiej na Ukrainę, co zmusiło wielu obywateli tego kraju do ucieczki na zachód, m.in. do Polski.
Kolejnym istotnym czynnikiem podbicia popytu, był silny wzrost stóp procentowych NBP, ale także zmiany regulacji wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) o zaostrzeniu kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych. To uniemożliwiło wielu osobom zakup mieszkania i zmusiło do powrotu na rynek najmu.
Dodatkowo po zakończonej pandemii do miast wrócili studenci i pracownicy, którzy podczas jej trwania uczyli się i pracowali zdalnie z rodzinnych miejscowości. Nie możemy też pominąć szybko rosnącej inflacji, która wpłynęła na koszty utrzymania mieszkań i ich remontów.
Powyższe okoliczności doprowadziły do wzrostów kosztów najmu. W marcu i kwietniu 2022 r. było to aż 14%. W kolejnych miesiącach stosunek nadal rósł, ale wolniej. Według najświeższych danych w listopadzie stawki najmu były już średnio o 23% wyższe niż w styczniu tego samego roku. Wzrostową dynamikę odnotowano we wszystkich 16 badanych miastach. Najmocniej ceny najmu skoczyły w Krakowie (33%), Wrocławiu (32%) oraz po 31% w Toruniu i Warszawie. Najmniejsze zmiany nastąpiły w Katowicach (15%), ale również w Częstochowie, Szczecinie i Białymstoku po 18%.
Stawki najmu w 16 miastach w listopadzie 2022 r.
Źródło: Raport expander i rentier.io
Wzrost rentowności inwestycji w mieszkanie porównywalne do oprocentowania lokat
Z zaistniałej sytuacji na pewno cieszyli się właściciele mieszkań. Dzięki temu, że stawki najmu wzrosły, wzrosła rentowność inwestycji w mieszkanie. Na początku 2022 r. było to 4,5% netto, a w listopadzie już 5,61% (dane po uwzględnieniu podatku i kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości były zbliżone do średniego oprocentowania lokaty bankowej w styczniu (5,61%) i listopadzie (6,92%).
Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu
Źródło: Raport expander i rentier.io
Relatywnie opłacalność inwestycji mieszkaniowej spadła.
„W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1%. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75% – 7,25%, a najlepsze lokaty nawet 10%. Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.” – czytamy w raporcie.
Zobacz także: W 2023 roku banki będą udzielały jeszcze mniej kredytów hipotecznych – wynika z prognoz BIK
2023 rok będzie prawdopodobnie bardziej stabilny cenowo
Według prognoz Expandera kolejne miesiące przyniosą stabilizację i unikniemy kolejnych dużych wzrostów stawek najmu. Dlaczego? Wygląda na to, że kolejne miesiące przyniosą wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe.
Perspektywa złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów ze stałym oprocentowaniem oraz zapowiedz wprowadzenia programu „Pierwsze mieszkanie” z preferencyjnym kredytem 2%, dają szanse na odblokowanie rynku kredytowego. W związku z tym część osób najmujących mieszkania przejdzie na rynek kupującego. Więcej na ten temat można znaleźć w wywiadzie na Strefie Inwestorów.
Nie należy jednak oczekiwać, że wpływ ten będzie znaczący. Program proponowany przez rząd Prawa i Sprawiedliwości (PiS) wejdzie dopiero w drugiej połowie roku. Rekomendacja poprawi zdolność kredytową, ale to też nie będzie gwałtowna zmiana. Istnieje też szansa, że Rada Polityki Pieniężnej (RPP) pod koniec bieżącego roku rozpocznie cykl obniżek stóp procentowych. W efekcie dostępność kredytów hipotecznych wzrośnie, ale nie wyżej niż przed cyklem podwyżek stóp procentowych NBP.
Innymi bodźcami, które mogą wpłynąć na rynek, będą demografia i migracje.
„W przypadku dużych miast czynniki te będą najprawdopodobniej się równoważyły. Demografia obniża popyt ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast.” – napisano w raporcie.
Podaż mieszkań w kolejnych kwartałach powinna się ustabilizować, nie będzie się już pojawiać wiele nowych mieszkań na wynajem, ponieważ jak pisaliśmy wyżej, rentowność takiej inwestycji jest za niska.
Wpływ na koszty najmu ma również poziom wynagrodzeń. A te z jednej strony rosną, co pozwala przeznaczyć więcej pieniędzy na najem mieszkania. Z drugiej strony, inflacja doprowadziła do tego, że realne dochody spadły.
Biorąc pod uwagę wszystkie te składniki, wydaje się, że stawki najmu w tym roku będą się kształtować stabilnie. W praktyce zobaczymy już niewielkie wzrosty cen najmu, a w niektórych z badanych miast możemy obserwować niewielkie spadki. Przewidywania te będą realne, o ile ten rok nie przyniesie kolejnych nieprzewidzianych zdarzeń.
