„Skala całej przeceny na rynku nieruchomości nie powinna wynieść więcej niż 10%” – Wojciech Matysiak, zespół analiz nieruchomości PKO BP
W 2023 popyt na rynku nieruchomości będzie się konsekwentnie odbudowywał. To ostatni rok w którym nabywcy mieszkań będą dyktować warunki. Całkowita skala przeceny cen mieszkań nie powinna przekroczyć 10% i będzie mniejsza niż się jeszcze na początku 2022 wydawało.
O obecnej sytuacji na rynku nieruchomości i prognozach odnośnie popytu, podaży i cen rozmawiamy z kierownikiem zespołu analiz w PKO Banku Polskim, Wojciechem Matysiakiem.
Zobacz także: W drugiej połowie 2023 roku popyt na mieszkania się odbuduje, a od 2024 ceny zaczną rosnąć - wynika z analiz PKO BP
Wiola Hass: Na początku 2022 roku, gdy wszyscy wieszczyli całkowitą zapaść na rynku nieruchomości i mocne spadki cen wy nie byliście pesymistami. Zgodnie z waszymi oczekiwaniami ceny spadły nominalnie o jednocyfrową wartość – rynek nieruchomości ma już najgorsze za sobą?
Wojciech Matysiak: Rzeczywiście rynek nieruchomości zachowywał się w zeszłym roku zgodnie z tym, co przewidywaliśmy i od trzeciego kwartału nastąpiła delikatna korekta cen mieszkań. Ostatecznie była ona na tyle nieznaczna, że możemy mówić nie tyle o korekcie cen co o ich stabilizacji. Nasza prognoza na bieżący rok zakłada, że delikatne spadki cen zostaną utrzymane, a skala całej przeceny, na rynku nieruchomości nie powinna wynieść więcej niż 10%. Ostatnie wydarzenia na rynku sugerują lekki optymizm, że poziom spadków cen powinien być mniejszy niż początkowo się wydawało.
Według opublikowanych przez was danych widać ożywienie pod względem liczby transakcji, co to oznacza w praktyce?
Przede wszystkim ma to związek ze wstrzymaniem cyklu podwyżek stóp procentowych NBP i wzrostem oczekiwań na to, że pojawią się obniżki stóp. Być może w świadomości osób myślących o zakupie mieszkania, pojawia się myśl, że nie należy oczekiwać już silnej korekty na rynku nieruchomości i nie ma sensu dłużej odkładać decyzji o zakupie mieszkania. Jeżeli takie osoby mają zdolność kredytową, to decydują się na zakup już teraz. Warto zauważyć, że teraz mamy wciąż do czynienia z rynkiem kupującego. Nabywcy mogą negocjować cenę, czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym, mają też większy wybór wśród ofert. W latach 2020-21 panował rynek sprzedającego.
W 4q22 ceny mieszkań były stabilne, a sprzedaż odbiła. Uważamy, że w 2023 w dezinflacyjnym otoczeniu makroekonomicznym rozpoczęta w drugiej połowie 2022 delikatna korekta cen mieszkań będzie kontynuowana. https://t.co/foUosGnMXz pic.twitter.com/NTe9bypReE
— PKO Research (@PKO_Research) January 17, 2023
Co jest ciekawe, te mechanizmy makroekonomiczne bardzo szybko następują i mają szybkie przełożenie na poziomie mikro. Zgodzi się Pan z tą tezą?
Tak, ale warto podkreślić, że ten III kw. minionego roku był wyjątkowo słaby. Nałożyło się na to kilka czynników, II i III kw. wystąpił agresywny cykl podwyżek stóp procentowych, trwała wojna na Ukrainie, która wygenerowała dodatkową niepewność.
Również rekomendacja KNF-u, która weszła w życie od kwietnia, przyspieszyła pewne decyzje, a one skumulowały się w I kw. Dodatkowo ten III kw. był też okresem wakacyjnym, czyli sezonowo słabszym. Dlatego odbudowa w IV kw. może wydawać się silna, ale trzeba pamiętać, że ten II i zwłaszcza III kw. były bardzo słabe. Dlatego w nadchodzących miesiącach ta poprawa nie będzie już taka imponująca jak ta w IV kw. względem III kwartału.
W jakiej kondycji okres całkowitego zastoju przetrwali deweloperzy, kto najmocniej został poturbowany?
Dla deweloperów tak naprawdę to teraz jest taki najtrudniejszy czas. Projekty, które oni teraz realizują, to budowy, które były zaczynane już po wyższych kosztach. Od strony sprzedażowej też jest pewne wyzwanie, ponieważ przy ograniczonej zdolności kredytowej wielu potencjalnych klientów i niemrawym popycie inwestycyjnym, trzeba te mieszkania sprzedać. Jestem pewien, że deweloperzy nie zakładali aż takiego załamania popytu. Poprzednie lata, szczególnie 2020-21, to był czas wzmożonego popytu, zwłaszcza inwestycyjnego. Teraz jest problem ze uruchamianych wtedy projektów z realizacją zakładanej marży. Widać to bardzo dobrze po statystyce pokazującej jak wygląda czas wyprzedaży oferty w największych miastach. W okresie boomu rozkładał się on na okres dwóch, trzech kwartałów, teraz na sprzedaż całej oferty potrzeba około siedmiu kwartałów. Ta statystyka pokazuje, że pojawiła się krótkoterminowa nadwyżka oferty nad popytem, co generuje też presję na spadek cen.
Najlepiej poradzą sobie najwięksi deweloperzy, operujący w największych miastach, bo tam relatywnie popyt spadł najsłabiej. Oni też mają często doświadczenie w radzeniu sobie w sytuacjach kryzysowych, chociażby z lat ubiegłych, mają też sprawniejsze zespoły sprzedażowe. Mniejsze firmy będą miały pewnie większe problemy, szczególnie ci operujący na lokalnych rynkach. Z tego, co obserwuje, choćby na naszych danych, jest duża różnica między sprzedażą w miastach największych a resztą kraju, ponieważ w tych mniejszych miejscowościach popyt spowolnił znacznie bardziej.
Zobacz także: Deweloperzy podsumowują 2022 rok na rynku nieruchomości, oto ile mieszkań sprzedał Dom, Atal, Lokum i Victoria
Czy przewiduje Pan, że wzrost kosztów budowy jest już stały, czy jednak przejściowy i te koszty mogą zacząć spadać?
Widać, że otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego jest dezinflacyjne i to coraz mocniej. Dotyczy to cen surowców, a co ciekawe i ważne, również tych energetycznych. Globalne zaostrzenie polityki pieniężnej również wpłynęło na globalne wyhamowanie gospodarki i w związku z tym, ceny importowane będą mniejsze.
Jeśli popatrzymy na statystyki monetarne, to widzimy, że jest zmiana struktury terminowej, jeśli chodzi o zachowania konsumentów w segmencie depozytów. Czyli społeczeństwo przerzuciło się z depozytów bieżących na terminowe, a to może sugerować spadek konsumpcji, a w perspektywie średnioterminowej spadek inflacji. I choćby dlatego również w sektorze budowlanym presja na wzrost płac będzie niższa. Z wielu stron widzę czynniki, które mogą prowadzić do uzasadnionego oczekiwania niższych kosztów po stronie dewelopera. To też jest jeden z powodów, dla którego uważam, że w nadchodzących miesiącach nie musimy się spodziewać podwyżek cen mieszkań.
Spodziewa się Pan konsolidacji na rynku deweloperów?
Tak, myślę, że taki trend może być kontynuowany. Procesy konsolidacyjne trwają już od lat, dlatego przewiduje co najmniej kontynuację, jeśli nie nasilenie tego trendu. Główną motywacją może być wzbogacenie banku ziemi.
Co z zamianą WIBOR na WIRON to będzie miało jakieś znaczenie?
Myślę, że sama zmiana WIBOR-u na WIRON nie ma żadnego wpływu. Natomiast może dojść do zmiany struktury, jeśli chodzi o kredyty oparte o zmienną stopę, a te ze stałą stopą. Uważam, że doświadczenia związane z podwyżkami stóp procentowych, mogą spopularyzować kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem.
Zobacz także: WIBOR zniknie w 2025 roku. KNF przedstawił plan likwidacji wskaźnika i zamiany na WIRON
KNF wspomniał niedawno, że obniży bufor na kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Czy możemy się spodziewać takich ruchów w kierunku najbardziej popularnego w Polsce finansowania, czyli kredytów zmiennie oprocentowanych?
Spekuluje się, że może to dotyczyć kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem i wówczas dostępność kredytowa w przypadku tego typu kredytów istotnie by się poprawiła. Minister Buda wypowiadał się, że w przypadku programu „Bezpieczny kredyt 2%” takie poluzowanie rekomendacji KNF-u jest planowane wraz z wejściem w życie programu.
Czyli w Pana opinii nie wróci świat zerowych stóp procentowych?
Kiedyś może wrócić, ale to będzie zależało od tego, jak w przyszłości będzie się kształtował cykl koniunkturalny oraz jak bank centralny będzie reagował na te zmiany. Moim zdaniem inflacja spadnie być może w 2024 r. do swojego minimum, gospodarka zacznie się odbudowywać, a popyt zacznie rosnąć, co przy ograniczonym obecnie poziomie inwestycji, które stanowią o przyszłej podaży, zacznie z kolei ponownie napędzać inflacje. Powrót do gospodarki równowagi z ultra niskimi stopami procentowymi może zająć dobrych kilka lat.
Kiedy możemy się spodziewać, że RPP ogłosi pierwszą obniżkę stóp procentowych?
PKO Bank Polski prognozuje, że do pierwszej obniżki stóp procentowych dojdzie we wrześniu tego roku. Uważam, że będzie to cykl obniżek, ale trudno mi szacować skalę. Według ocen ekonomistów inflacja pod koniec roku wyniesie poniżej 10%, a wzrost gospodarczy w całym roku będzie oscylował w okolicy zera, dlatego będzie to dobre środowisko dla rozpoczęcia cyklu.
Niedawno pojawiły się zapowiedzi nowych podatków, jak Pan ocenia propozycję rządzących w tym zakresie?
Nie znamy ostatecznej formy, ale dodatkowy podatek w jakiś sposób ograniczy popyt na mieszkania. Z drugiej strony rząd uruchamia program „Bezpieczny kredyt”, czyli trochę ten popyt stymuluje. Mam wrażenie, że ma tutaj zadziałać redystrybucja, czyli zwiększenie dostępności mieszkań dla osób, które kupują pierwsze mieszkanie, przy jednoczesnym przekierowaniu uwagi osób najzamożniejszych w kierunku innych form inwestowania. Trudno mi ocenić, jaki będzie efekt netto tych dwóch działań, ale raczej skłaniałbym się do oceny, że pozytywny dla rynku, a więc na rynek popłynie dodatkowy strumień pieniądza.
Zobacz także: Niejasne zapisy projektu ustawy ograniczającego „hurtowy” zakup mieszkań. Luki dają pole do korupcji i nadużyć
Czy uważa Pan, że plany rządu ograniczą działania funduszy inwestycyjnych na Polskim rynku mieszkaniowym?
Fundusze PRS nie miały dużego udziału w rynku mieszkaniowym, w ostatnim czasie ten udział zwiększały i były ambitne plany dalszej ekspansji. Natomiast jeśli wchodzi w życie takie ograniczenie i ono skutecznie obejmie te fundusze, to temat będzie zamknięty. Teraz tylko pojawia się pytanie, czy ewentualnie fundusze szybko przed wejściem w życie przepisów nie będą chciały jakoś mocniej zaistnieć na polskim rynku. W mojej ocenie Fundusze PRS są sytuacji, że teraz, albo nigdy. Ale jeżeli taka nowelizacja wchodzi w życie, to sypie się też strategia wyjścia funduszu z inwestycji - jeżeli będzie chciał wyjść z naszego rynku, to co zrobi z mieszkaniami? Dlatego dla funduszy polski rynek już teraz może być zbyt ryzykowny.
Natomiast warto zwrócić uwagę na to, że zachowanie segmentu PRS jest procykliczne, np. rok 2022 chociaż był bogaty w zapowiedzi, był w efekcie słaby pod kątem inwestycji funduszy. Gdyby nie zapowiedziane nowe regulacje, to spodziewałbym się w tym roku większej aktywności.
A spodziewa się Pan wystąpienia efektu luki podażowej na rynku nowych mieszkań, czy i kiedy może on ewentualnie wystąpić?
Takie zjawisko może wystąpić, ponieważ już nastąpiła silna reakcja i zahamowanie nowych inwestycji, szczególnie w największych miastach. Z drugiej strony już teraz obserwujemy pewne sygnały poprawy sytuacji po stronie popytowej. Racjonalne jest zatem przewidywanie, że korekta cen nie będzie znaczna i długotrwała. W naszej ocenie rosną szanse na to, że rynek powróci do wzrostów cen szybciej niż później i być może będzie to już perspektywa roku przyszłego.
Trzeba jedna pamiętać, że zanim pojawi się zjawisko niedoboru podaży, to strona popytowa musi zaabsorbować całą tę nadwyżkę oferty, która jest w tej chwili, a jest ona znacząca. Wskaźnik wyprzedaży oferty wzrósł do siedmiu kwartałów z trzech, a więc przez najbliższe półtora roku deweloperzy mają co sprzedawać. W kolejnych latach, w sytuacji sprzedaż pobudzą obniżki stóp procentowych, które zmienią zachowanie konsumentów w zakresie dysponowania oszczędnościami, które teraz trafiają na depozyty terminowe. Część tych środków trafi być może na rynek nieruchomości. Kolejna sprawa to program bezpieczny kredyt - być może w 2024 r. wygeneruje on już pewien impuls popytowy. Zatem popyt za jakiś czas znowu osiągnie wyższe poziomy i trafiając na lukę podażową wygeneruje wzrost cen.
Podsumowując, jakie są najważniejsze rzeczy na ten rok na rynku nieruchomości, na które warto być wyczulonym?
Myślę, że to może być ostatni okres rynku kupującego, który nie trwa znowu zbyt długo. Możemy się spodziewać, że w nadchodzących miesiącach oferta będzie jeszcze szeroka, kupujący będzie mógł przebierać w ofertach i negocjować cenę lub rabaty. Będziemy obserwować hamowanie nowych inwestycji, co w perspektywie czasu, doprowadzi do przejścia w rynek sprzedającego. Dlatego dla osób planujących zakup mieszkania, jest to dobry moment, aby zacząć się rozglądać za dogodną dla siebie inwestycją.
Co do rynku najmu, to ten był mocno rozgrzany w minionym roku, czynsze poszły o kilkadziesiąt procent w górę. Na rynku najmu spodziewam się zahamowania z kilku powodów. Będzie to rosnąca dostępność mieszkania, która osoby zainteresowane zakupem przekieruje z rynku najmu na rynek transakcyjny. Być może poprawi się relacja raty odsetkowej kredytu do stawki najmu w ślad za obniżką stóp procentowych, co może zmienić percepcję najemców rozglądających się za zakupem własnego mieszkania.
Patrząc z perspektywy wynajmujących, niższe stopy procentowe doprowadzą do spadku oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji. Wynajmujących będzie zadowalać niższa rentowność inwestycji i nie będą podnosić czynszów, zwłaszcza wobec pogarszających się alternatyw na rynku inwestycyjnym. Dlatego spodziewałbym się korekty stawek najmu po bardzo silnych wzrostach w roku ubiegłym.
