Do 2030 r. odejdziemy od kultury posiadania mieszkania na własność. Wśród głównych czynników wymienia się wysokie ceny mieszkań, niską dostępność kredytów, ale również zmianę podejścia do życia.
W raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” firmy analitycznej ThinkCo 75 specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości przybliża perspektywy dla rynku najmu mieszkań w Polsce w 2030 r. W analizie znaczna większość głosów oponuje za tym, że mieszkania będziemy wynajmować z konieczności, a tylko najzamożniejsi będą mogli pokusić się o zakup lokalu.
Zobacz także: Sektor najmu instytucjonalnego będzie w Polsce zyskiwać na znaczeniu, ale nie ma perspektyw na szybki rozwój
Spadnie presja na posiadanie mieszkania
Wnioski płynące z raportu wskazują, że w ciągu kolejnych 7 lat odejdziemy od trendu posiadania własnego mieszkania. Wpłyną na to różne czynniki, które możemy obserwować już dziś, a w kolejnych latach mogą przybrać na intensywności. Pierwszym z nich będzie wzrost cen mieszkań, przez co lokale szczególnie w dużych miastach staną się mniej dostępne. Istotna okaże się również mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. Wyraźnie, już dziś, wpływa na to sytuacja demograficzna, młode osoby coraz później lub wcale decydują się na założenie rodziny, a żyjąc w pojedynkę, wymagania są mniejsze.
„Młodzi ludzie są skłonni wynajmować mieszkanie, dopóki nie mają dzieci i nie wchodzą w sformalizowane związki. To nie jest obecny trend, tylko prawidłowość obserwowana od dawna. Już dzisiaj przybywa jednoosobowych gospodarstw domowych, ponieważ później i rzadziej decydujemy się na zawieranie małżeństw oraz wychowywanie dzieci. Ta tendencja nie spada i zmniejsza presję na wiązanie się z jednym miejscem czy budowanie majątku dla swoich potomków. Stąd należy spodziewać się, że w przyszłości będziemy współlokatorami dłużej niż obecnie” – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Źródło: „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” ThinkCo
Wzrost zasobu mieszkań na wynajem
Autorzy raportu stawiają tezę, że popyt będzie rósł, a naturalną odpowiedzią będzie powiększenie się oferty wynajmu. Do 2030 r. ma znacznie wzrosnąć udział mieszkań w ofercie najmu instytucjonalne (PRS), który obecnie wynosi około 1% zasobów najmu komercyjnego, czyli 12 tys. mieszkań. Taką zmianę potwierdza niespełna 100% ekspertów, którzy wzięli udział w badaniu. Wyższa jakość i sposób zarządzania oraz często atrakcyjna lokalizacja spowodują, że PRS zostanie prekursorem zmian.
„Wzrost zasobu mieszkań na wynajem i jego segmentacja są niemal pewne. Popyt będzie budowany jednocześnie przez wiele grup: najemców z wyboru, osoby bez odpowiedniej zdolności kredytowej i migrantów. Wszystko wskazuje na to, że naturalną odpowiedzią będzie rozszerzanie oferty najmu, od opcji luksusowych, po najbardziej ekonomiczne, ale z dużym zasobem w przeciętnym standardzie. Tym bardziej że na rynku pojawia się coraz więcej inwestorów indywidualnych, funduszy inwestycyjnych PRS oraz podmiotów wspieranych publicznie” – wskazuje Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości.
Źródło: „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” ThinkCo
„Rosnące grono właścicieli mieszkań na wynajem coraz częściej decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi, by oszczędzić czas i unikać bezpośredniego kontaktu z najemcą, również w sytuacjach problemowych. Trend ten będzie się pogłębiał. Rozwiną się inne usługi dla najmu, takie jak pomoc techniczna, ubezpieczenia czy weryfikacja najemców i wynajmujących” – dodaje Piotr Pajda, założyciel simpl.rent i flatbingo.com.
Zobacz także: PRS umacnia się na rynku nieruchomości. Pod koniec roku liczba mieszkań najmu instytucjonalnego będzie dwukrotnie większa niż w 2022 r.
Nowe i stare segmenty mieszkalnictwa
Ciekawostką będzie z pewnością nowy segment mieszkań, a mianowicie mieszkania senioralne. Mieszkania te będą dostosowane do zarówno fizycznych, jak i społecznych potrzeb, a główną intencją będzie danie seniorom większej samodzielności. Biorąc pod uwagę starzenie się społeczeństwa, to rozwiązanie staje się logicznym następstwem.
„Wydaje się to logicznym następstwem starzenia się społeczeństwa. Szczególnie w sytuacji, gdy zanikają domy wielopokoleniowe, częściej mieszkamy z dala od rodziców i dziadków, a aktywność zawodowa kobiet, na barkach których najczęściej spoczywała opieka nad seniorami w rodzinie, rośnie.” – napisano w analizie ThinkCo.
Kolejne będą polskie REIT-y, które z dużym prawdopodobieństwem zostaną określone prawnie. Warto przypomnieć, że REIT daje podmiotom indywidualnym możliwość zainwestowania w kapitał funduszy inwestycyjnych, które zajmują się mieszkaniami na wynajem.
„Wprowadzenie REIT-ów może przyczynić się do znaczącego zwiększenia udziału polskiego kapitału na rynku PRS oraz kolejnego impulsu do profesjonalizacji tego sektora. Choć obecny rząd deklaruje, że na dzisiaj temat jest zamknięty, konsensus rynkowy jest taki, że absolutnie potrzebujemy tego rozwiązania tu i teraz. Polacy, tak samo jak Amerykanie, Niemcy czy Skandynawowie, powinni mieć możliwość lokowania oszczędności emerytalnych w dobrze zarządzanych funduszach nieruchomościowych” – komentuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, współzałożyciel firmy doradczej ThinkCo i prezes Fundacji Rynku Najmu.
Źródło: „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” ThinkCo
Najem nie będzie się rozwijał w małych miastach
Wnioski z raportu jasno wskazują na to, że najmniejsze i małe miejscowości nie zyskają na popularności na rynku najmu. Czyli domy na obrzeżach wciąż będziemy kupować, a jeśli już jesteśmy ich posiadaczami, to ciężko będzie taką inwestycję wynająć. Ponadto eksperci uważają, że miasta i władze wciąż nie będą się mocno angażować w segment najmu. „Nie przewidują również wprowadzenia obowiązku mieszanego użytkowania nowych inwestycji mieszkaniowych przez miasta. Dominuje wśród nich pogląd, że rządzący nie zaangażują się w stymulowanie rynku najmu bardziej, niż w promowanie własności mieszkań” – czytamy w publikacji ThinkCo.
Nie ma również perspektyw na liberalizację przepisów o ochronie praw lokatorskich z korzyścią dla właścicieli nieruchomości. Nie możemy się również spodziewać regulacji wysokości czynszów na poziomie krajowym, jak to ma miejsce np. w Austrii. W opinii ekspertów rozmowy o mieszkaniach powinny przestać krążyć jedynie wokół własności, ponieważ przyszłość rynku nieruchomości klaruje się inaczej.
„Dzisiaj program Bezpieczny Kredyt 2% zakłada zwiększenie dostępności własności mieszkaniowej. Jego krytycy uważają jednak, że program ten pobudza popyt i prowadzi jedynie do szybszego wzrostu cen nieruchomości. Naszym zdaniem polityka mieszkaniowa nie może krążyć jedynie wokół zwiększania własności, a dywersyfikacji rynku potrzebujemy na wczoraj. W tym procesie ogromną rolę może odgrywać najem, dlatego właśnie rozpoczęliśmy dyskusję o jego przyszłości” – tłumaczy Tomasz Bojęć, współzałożyciel ThinkCo.
