Mieszkań w Polsce jest wciąż za mało. Największe problemy są po stronie podażowej, mówi Piotr Bujak

Sytuacja na rynku mieszkaniowym, po szoku popytowym wywołanym przez program Bezpieczny kredyt 2% nieco się poprawiła. Wygląda na to, że ceny mieszkań znowu rosną proporcjonalnie do wynagrodzeń. Największy problem naszego rynku nieruchomości leży po stronie podaży i to jest największa zagrożenie dla cen mieszkań w Polsce – mówi Piotr Bujak, główny ekonomista PKO Banku Polskiego.

Główny ekonomista PKO BP, Piotr Bujak był gościem naszego podcastu – Procent Składany. W rozmowie poruszono temat sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie, rynku pracy, zadłużeniu naszego kraju oraz rynku nieruchomości. Zdaniem ekonomisty, rynek mieszkaniowy po gwałtownym popycie, który obecnie ulega schłodzeniu, jest rozchwiany. Jak wskazuje, jeśli ceny mieszkań rosną proporcjonalnie do płac, to możemy mówić o zdrowym rynku. W związku z tym nasz może wydawać się potencjalnie zdrowy, a jego największą dolegliwością jest wciąż niewystarczająca podaż mieszkań.

Zobacz także: Ceny mieszkań wzrosły za szybko, to wcale nie cieszy deweloperów mówi Jarosław Szanajca prezes Dom Development

Sytuacja na rynku nieruchomości wróci do normy

Nasz rynek nieruchomości mieszkaniowych przez ostatnie kwartały, a nawet lata to prawdziwa amplituda nastrojów. Zerowe stopy procentowe, szturm na banki i kredyty, kryzys, stopy w górę, raty w górę, kredytobiorcy cierpią, rynek zastyga. Nowy program, znowu szturm na banki, ogromny popyt na kredyty mieszkaniowe, oferta wykupiona. Program został zamknięty wcześniej, niż przewidywano. Przyszedł teraz moment na kolejne wyhamowanie, przy jednoczesnej zapowiedzi nowego programu pomocowego. Potwierdza to główny ekonomista PKO Banku Polskiego, Piotr Bujak.

„Na rynku nieruchomości mamy rozchwianie, spowodowane interwencją państwa. Program Bezpieczny kredyt 2% mocno pobudził rynek. Teraz tego programu już nie ma, więc rynek ulega schłodzeniu. Jednocześnie jest zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców.” – powiedział ekonomista w odcinku podcastu Procent Składany.

Obecnie możemy jednak obserwować symptomy świadczące o tym, że rynek się wzmacnia.

„Rosną dochody gospodarstw domowych w szybkim tempie, realnie dwucyfrowo. Indeksy nastrojów gospodarstw domowych, wskaźniki koniunktury konsumenckiej pokazują rosnącą skłonność do wykonywania ważnych zakupów. Stopy procentowe trochę spadły, oprocentowane kredytów też.” – wymienia Piotr Bujak. I dodaje: „Demografia nie jest taka zła, bo co prawda populacja spada, ale liczba gospodarstw domowych rośnie – to jest skorelowane z popytem na mieszkania.”

Choć widzimy bańkę mieszkaniową np. w Niemczech, a mieszkań w Polsce jest stanowczo za mało, nie możemy mówić o podobnej sytuacji w naszym kraju.
 

„My absolutnie nie uważamy, że mamy do czynienia z bańką. Wzrost cen spowolni, bo nie będzie już takiego wsparcie, jakie stanowił BK2%. Naszym zdaniem wzrost cen mieszkań w horyzoncie kilku do kilkunastu kwartałów, spowolni do 5-10%. To będzie zgodne ze wzrostem płac, bo te będą rosły.” – uspokaja ekonomista PKO BP.

Zobacz także: Stopy procentowe pozostaną wysokie, a polska waluta może dalej się umacniać - Piotr Bujak | Procent Składany

Przypomnijmy tylko, że zgodnie z danymi banku centralnego za IV kw. 2023 r. ceny mieszkań w Polsce rosły w tempie dwucyfrowym. Więcej na ten temat pisaliśmy na Strefie Inwestorów.

Ciśnie się więc na usta, że sytuacja w Polsce jest dobra. Nie do końca, naszym problemem i symptomem świadczącym o złej kondycji, jest niewystarczająca podaż mieszkań. Zdaniem Piotra Bujaka, na tym należy się skupić, bo jeśli liczba mieszkań nie wzrośnie, to nawet bez programów stymulujących popyt, ceny będą rosły zbyt szybko w stosunku do wynagrodzeń.

„W mojej ocenie potrzeba bardziej działań po stronie rynku podażowego. Żeby łatwo dostępne były uzbrojone grunty pod budownictwo mieszkaniowe. Tego w wielu aglomeracjach w Polsce brakuje. Jeśli tego nie zmienimy, to nawet bez programów wspierających rynek możemy się mierzyć z potencjalnie nadmiernym wzrostem cen mieszkań, takim przekraczającym wzrost wynagrodzeń.” – mówi Bujak.

Jednak jak powiedział ekonomista w odcinku, w opinii banku w Polsce będziemy mieć do czynienia ze zdrową sytuacją, o ile wspomożemy podaż mieszkań.

„Generalnie to jest zdrowa sytuacja, stabilna. Jeśli ceny mieszkań rosną, tak jak płace to rynek jest stabilny. I naszym zdaniem, mniej więcej z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia.” – podkreślił.

Zobacz także: Deweloperzy rozpoczęli o ponad 100% więcej budów niż przed rokiem. GUS opublikował najnowsze dane o budownictwie

Jeśli chodzi o rynek najmu mieszkań, to jak już pisaliśmy ceny najmu będą stabilne, albo będą spadać. Tym samym stopa zwrotu z takiej inwestycji również będzie się obniżać. Pisaliśmy o tym w ramach publikacji raportu Expandera. Z raportu jasno wynikało, że obserwowany wzrost cen mieszkań, przy jednoczesnej presji na czynsze sprawiło, że inwestycja w mieszkanie traci na opłacalności.

„Rynek najmu będzie bardziej nasycony podażą, zwiększyła się liczba mieszkań dostępnych na wynajem. Naszym zdaniem czynsze będą się obniżać, a tym samym będzie spadać stopa zwrotu.” – wspomniał na końcu ekspert.

Czego więc możemy oczekiwać w kolejnych kwartałach, stabilizacji. Po więcej zapraszamy do odsłuchania podcastu Procent Składany.