Zeszłoroczne wzrosty cen mieszkań w Polsce, mogą być przyczyną potencjalnego kryzysu. Chwilowy poziom cen, wbrew pozorom nie cieszy deweloperów. Co ciekawe, gdyby wstrzymać wprowadzenia nowych mieszkań, tych na rynku starczyłoby na dwa kwartały, mówi w wywiadzie dla Next Gazeta prezes Dom Development Jarosław Szanajca.
W wywiadzie dla Next Gazeta, prezes Dom Development Jarosław Szanajca mówił o jego przewidywaniach dla rynku nieruchomości i cenach mieszkań. Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) za IV kw. 2023 r. średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w 7 największych miastach wzrosły o 11% r/r. Przeanalizowaliśmy zmiany cen mieszkań, można o nich przeczytać na Strefie Inwestorów.
Ceny mieszkań w Polsce rosną, ale dane transakcyjne NBP pokazują, że wolniej niż oczekiwano
— Strefa Inwestorów (@strefainw) February 13, 2024
=>https://t.co/G4TAsTKcQl
via @WiolaHass
W opinii prezesa Dom Development obserwowany w Polsce wzrost cen jest za szybki. Choć niewątpliwie wyniki finansowe cieszą oko, to jednak te wzrosty są dalekie od tych, jakie powinniśmy obserwować na zdrowym rynku.
„To jest zdecydowanie za szybki wzrost, moim zdaniem to wręcz aberracja. My, jako firma deweloperska, jesteśmy oczywiście bardzo zadowoleni z wyników finansowych, które za tym idą. Natomiast to ewidentnie nie jest zdrowe. Zdrowy rynek to taki, na którym ceny rosną na poziomie 2-3, góra 5 proc. powyżej inflacji w ujęciu rok do roku.” – powiedział prezes w wywiadzie dla Next.gazeta.pl
Zobacz także: Rentowność najmu mieszkania mocno spada. Wzrost cen nieruchomości i presja na czynsze obniża opłacalność takiej inwestycji
Jak wygląda rynek mieszkań
Zarówno dane NBP, jak i prezes największego polskiego dewelopera mieszkaniowego wskazują na dwucyfrowy wzrost cen nowych mieszkań na przestrzeni roku. Zdrowy rynek powinien wykazywać wzrost na poziomie góra 5% powyżej inflacji. Wyższe ceny, marże i lepsze wynik finansowe cieszą, ale również przywodzą na myśl potencjalny kryzys.
„To, co się ostatnio zdarzyło, zwłaszcza w zeszłym roku, zaczyna przypominać scenariusz potencjalnie kryzysowy. Trudno się nie cieszyć z krótkotrwale osiągniętych wyższych marż i zysków, natomiast nie jesteśmy branżą, której celem jest, by w ciągu kilku lat zebrać zyski. Bo co dalej? Nasza perspektywa to 20 lat do przodu. Zatem ten wzrost cen nas wbrew pozorom nie cieszy. Jest natomiast logiczną konsekwencją bardzo słabej podaży i popytu, który ją zdecydowanie przewyższa.” – tłumaczy Jarosław Szanajca w rozmowie z Gazeta Next.
Notowania WIG-nieruchomości od 2021 roku
Ciekawym jest, to co mówił prezes DOM pod kątem podstępności mieszkań. Obecnie, gdyby wstrzymać zapowiedziane wprowadzenia mieszkań, tych dostępnych wystarczyło zaledwie na pół roku. „My to liczymy we wskaźniku tzw. wyprzedania oferty, który pokazuje, jak szybko sprzedają się mieszkania. Gdyby dzisiaj zatrzymać wszystkie wprowadzania mieszkań i utrzymać to samo tempo sprzedaży, to w większości dużych miast w Polsce mieszkań starczyłoby nam na dwa kwartały. To dotyczy całej branży, nie tylko Dom Development” – mówi Szanajca.
W normalnych, stabilnych czasach podaży powinno wystarczyć na rok. „Wskaźnik na poziomie czterech kwartałów to jest jeszcze dobry rynek z punktu widzenia dewelopera, pięć jest całkiem w porządku, przy sześciu dopiero zaczyna być trudniej. Na wszystkich rynkach, na których my operujemy, a są to Warszawa, Trójmiasto, Wrocław i Kraków, średnia to dwa kwartały. I to jest dramatycznie mało.” – dodaje.
Deweloper wskazał, że najgorzej wygląda sytuacja w Krakowie. Przypomnijmy, że według danych NBP ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o niespełna 22% w ciągu roku, transakcyjne o 12%. Tam też występuje mała podaż.
Co ciekawe, prezes Dom Development nie widzi szans na zmianę sytuacji w najbliższym czasie. „Jest mocny popyt, dużo pieniędzy na rynku po stronie klientów i jednocześnie słaba podaż. I nie widzę tutaj możliwości znacznej poprawy w krótkim czasie.” – powiedział w wywiadzie.
Zobacz także: Zachowanie wskaźników WIBOR wysyła jasny sygnał. Na zmiany stóp procentowych poczekamy
Programy pomocowe i większa podaż
Zdaniem prezesa program Bezpieczny Kredyt 2% wpłynął na podaż. „Myślę, że ceny wrócą do zdrowego, spokojnego wzrostu. Jeśli inflacja będzie w okolicach 6 procent średnio w tym roku, a to jest scenariusz na teraz, to do tego dorzuciłbym jeszcze około 2-4 procent jako efekt małej podaży i sporego popytu. Czyli celowałbym we wzrost cen na poziomie 8-10 proc. rok do roku. Przy niezmiennych założeniach, czyli także niskiej podaży. Choć ja oczywiście życzę temu rynkowi większej podaży.” – przewiduje Jarosław Szanajca.
Aby zwiększyć wspomnianą podaż potrzeba pewnych zmian. Rozbudowa infrastruktury, dróg, kanalizacji. Dodatkowo zmian prawno-proceduralnych, na co wskazuje wielu deweloperów. Brak gruntów to jest wytłumaczenie. Oczywiście można kupować nieuzbrojone grunty, ale to wydłuża wszelkie procedury. „Hasła o tym, że nie ma gruntów, są trochę uproszczone, po prostu mało już jest gruntów, które można w miarę szybko aktywować. I to są głównie bariery planistyczno-prawne i infrastrukturalne.” – powiedział w wywiadzie prezes.
Zdaniem prezesa, rynek raczej nie będzie gotowy na kolejny program pomocowy, ale ciężko o tym mówić, ponieważ nie mamy ostatecznych informacji na jego temat. Warto wspomnieć również o tym, że deweloperzy nie wstrzymują prac w oczekiwaniu na nowy program i obecne uruchamiane są dostępne projekty. Co więcej, budują i to dużo, a potwierdzają to najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) o budownictwie.
„Wszystko, co się da, rzucane jest na rynek. Myślę, że wszyscy tak robią, bo skoro my nie nastarczamy z produkcją, to inni mogą mieć raczej gorzej. Dlatego nie wierzę w większą podaż w krótkim czasie.” – stwierdził.
Co dalej? Rynek i polityka powinni wspierać podaż mieszkań. Ułatwienia w procedurach, które są wymagane do budowy mieszkań, zwiększyłyby ich ilość oraz zatrzymałyby dalszy, gwałtowny wzrost cen. Według prezesa DOM pomogłoby zatrzymanie nowych regulacji oraz zmian przepisów dotyczących planowania, czy warunków technicznych.
„Uważam, że polityka mieszkaniowa w naszym kraju powinna w tej chwili być nastawiona na ułatwienia podażowe. Na nieprzeszkadzanie w budowaniu większej liczby mieszkań, co pozwoliłoby zatrzymać wzrost cen i zwiększyć dostępność. Mój postulat, bardzo minimalny, to zatrzymać jakiekolwiek nowe regulacje i zmiany przepisów w dziedzinie planowania, warunków technicznych. Nowe przepisy oznaczają, że klasa urzędnicza i przedsiębiorcy muszą się ich uczyć od nowa, to trwa, jest problematyczne. A nie mamy wcale takiej złej sytuacji z planowaniem i prawem dotyczącym budownictwa mieszkaniowego. Ja absolutnie nie wierzę w jakiekolwiek cudowne uwolnienie gruntów. Żeby tylko po prostu nie przeszkadzać. To nam wystarczy.” – wyjaśnił Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
