Rentowność najmu mieszkania mocno spada. Wzrost cen nieruchomości i presja na czynsze obniża opłacalność takiej inwestycji
Znaczący wzrost cen nieruchomości i pojawiająca się coraz większa presja na czynsze sprawia, że inwestycja w mieszkanie na wynajem staje się coraz mniej opłacalna. Z symulacji przeprowadzonych przez firmę Expander wynika, że wystarczył rok aby 6% rentowność takiej inwestycji stała się w Polsce rzadkością, a nieco ponad 4% rentowność nową normą.
Na rynku najmu mieszkań osiągnęliśmy stan równowagi, a stawki były zbliżone do tych, które obserwowanych w VI kw. 2022 r. Jednak zaobserwowano kilka gwałtownych ruchów, jak 7,5% spadek cen najmu dużych mieszkań we Wrocławiu, czy 10% wzrost stawek małych lokali w Sosnowcu.
Roczna zmiana przeciętnych stawek najmu w IV kw. 2023 r. wyniosła 2,9%, można więc powiedzieć, że weszliśmy w stan stabilizacji. Jednakże były miasta, w których wahania były bardziej gwałtowne. Wśród nich znalazł się Sosnowiec, w którym ceny najmu małych mieszkań skoczyły o 10%, Rzeszów z 7% wzrostem opłat za średnie mieszkania. Z kolei spory spadek odnotowano np. w średnich mieszkaniach w Łodzi oraz dużych we Wrocławiu. W Warszawie, Gdańsku czy Krakowie stabilnie, czyli bez zmian, albo kosmetyczne na poziomie około procenta.
Przedstawiamy wnioski płynące z raportu Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2023 r.
Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce rosną, ale dane transakcyjne NBP pokazują, że wolniej niż oczekiwano
Stawki najmu w Polsce
Stawki najmu w wielu miastach spadają, ale dużo zależy od lokalizacji i wielkości lokalu. Ceny dość stabilne, są porównywalne z tymi z 2022 r. W III kw. rynek oczekiwał większych spadków stawek, grudniowe dane przyniosły jednak wzrosty, które ostatecznie spowodowały, że przeciętne podwyżki r/r/ wyniosły 2,9%.
W przypadku małych mieszkań do 35 mkw. średnie ceny najmu były podobne do tych obserwowanych w 2022 r. i zmiana wyniosła zaledwie +0,7%. Stawki spadły w 11 z 17 analizowanych przez Expandera miast. Z kolei średnia zmiana kwartał do kwartału pokazała spadek średnich cen o 1,2%. Największy skok cen odnotowano w Sosnowcu i Katowicach, kolejno o 10% i 7,8% r/r. Zmiany cen w górę zauważono również w Rzeszowie, jednak zbyt mała liczba ogłoszeń nie pozwala na wiarygodną analizę. Z kolei największe roczne spadki cen małych mieszkań odnotowano w Łodzi i Wrocławiu, odpowiednio 5,8% oraz 4,6%.
Jeśli przyjrzymy się mieszkaniom o średniej wielkości, od 35 do 60 mkw. to mamy przeciętną zmianę na poziomie -0,4% r/r. Wyróżniają się jednak Rzeszów (+8,5%), Radom (+5,6%) i znowu Sosnowiec ze wzrostem o niecałe 5%. Spadki stawek powyżej 6 i 7 procent zaobserwowano w Częstochowie i Łodzi.
Najem dużych mieszkań ( >60 mkw.) przyniósł najmniejszą średnią zmianę, na poziomie 0,1%. W przypadku tych lokali najmocniejszy spadek cen najmu mieszkań odnotowano we Wrocławiu (-7,5%) i Łodzi (-7,1%). Z kolei najbardziej wzrosły ceny w Bydgoszczy i sąsiadującemu mu Toruniu, kolejno o 4,9% i 4% r/r.
Zobacz także: Kupić czy wynajmować mieszkanie? Wzrost cen nieruchomości sprawił, że raty kredytu są wyższe niż czynsz, wynika z analizy Expander
Rentowność inwestycji na wynajem
Stabilizacja stawek najmu oraz wzrost cen mieszkań sprawiają, że rentowność mieszkań na wynajem spada. „Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3%, dla lokali średniej wielkości 4,8%, a dla dużych 4,3%. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1%, 5,5% oraz 4,8%.” – napisano w raporcie.
Analitycy raportu zauważają, że osoba, która zakupiła mieszkanie rok temu, zarobiła około 5% netto z wynajmu oraz zyskała na wzroście wartości lokalu. Czyli w analizowanej grupie 17 miast przyrost wartości wyniósł średnio 16%.
„Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.” – czytamy w analizie.
