Ziemia coraz droższa. Skutek zmian w planowaniu przestrzennym wywiera presję na ceny gruntów
Paradoks rynku nieruchomości nabiera tempa. Ceny mieszkań w największych miastach stabilizują się, a miejscami nawet lekko spadają, podczas gdy grunty budowlane drożeją. W 2025 roku działki stawały się coraz trudniej dostępne, a układ sił wyraźnie przesunął się na stronę sprzedających.
Według raportu "Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025/2026" przygotowanego przez Otodom i Hectares, ostatnie dwa lata przyniosły wyraźne schłodzenie na rynku mieszkań. Kupujący byli coraz bardziej wrażliwi na cenę, a deweloperzy musieli dostosować ofertę do słabszego popytu. Jednocześnie jednak fundament całego rynku, ziemia – drożała. Rosnące koszty działek zderzyły się z oczekiwaniami stabilnych cen mieszkań.
Na rynek gruntów coraz mocniej wpływają zmiany w prawie planistycznym. W kwietniu br. uchwalono nowelizację, która wydłużyła termin przyjęcia planów ogólnych – gminy mają teraz czas do 30 czerwca 2026 roku. Przy czym, należy tu wspomnieć, że na akceptacje Rady UE czeka nowy, wynegocjowany termin – 31 sierpnia 2026 roku. Równie ważną zmianą będzie obniżenie progu wymaganego, zamiast 80 proc. gmin, plan ogólny będzie miało uwalić 50 proc. samorządów.
To ważny sygnał dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości, bo daje więcej czasu na przygotowanie się do nowych zasad i ogranicza ryzyko paraliżu planistycznego na początku 2026 r. Co istotne, w październiku uchwalono nowelizację, która pozwala by wnioski o ustalenie warunków zabudowy złożone przed 16 października br. były bezterminowe, również jeśli ich uprawomocnienie nastąpi po nowym roku.
Sytuacja na rynku gruntów w Polsce
Dane z raportu potwierdzają, że rynek nieruchomości w Polsce jest w fazie głębokiego zróżnicowania. Ziemia drożeje praktycznie w całym kraju, ale tempo zmian i poziomy cen mocno różnią się w zależności od lokalizacji. Najdroższe pozostawało Mazowsze, gdzie średnia cena ofertowa sięgnęła w sierpniu br. już ok. 175 zł za mkw., a w ślad za nim poszła Małopolska, Śląsk, Pomorze i Wielkopolska. Na drugim biegunie były regiony wschodnie i północno-wschodnie, jak świętokrzyskie czy warmińsko-mazurskie, gdzie ceny wciąż nie przekroczyły 80–90 zł za mkw.
Jeszcze wyraźniej widać to było w miastach wojewódzkich. Warszawa z ceną bliską 900 zł za mkw. zdecydowanie wyprzedziła resztę kraju, w ślad za stolicą szła była stolica – Kraków z poziomem ok. 600 zł za mkw. Trójmiasto, Katowice, Wrocław czy Poznań zbliżają się do 400–500 zł, podczas gdy w części miast – jak Szczecin czy Bydgoszcz – pojawiły się już pierwsze korekty. Z kolei rynki wschodnie, na czele z Białymstokiem i Kielcami, odnotowały jedne z najwyższych dynamik wzrostu.
Raport potwierdza też, że im mniejsza działka, tym wyższa cena jednostkowa. Małe parcele w atrakcyjnych lokalizacjach osiągają średnio ponad 200 zł za mkw., podczas gdy duże areały powyżej hektara wyceniane są kilkukrotnie taniej. To pokazuje, jak silna jest presja popytu na grunty „gotowe pod budowę” i jak bardzo kurczy się dostępna oferta w najlepszych lokalizacjach.
Rynek gruntów w Polsce wyraźnie przyspieszył: spadek podaży o 13% i wzrost popytu o 7% tworzą presje cenowa, której efekty widzimy w wielu miastach. W części regionów wzrosty przekraczają 20% r/r, co świadczy o rosnącej wartości gruntów budowlanych i pewnych planistycznie. Zebrane dane pozwalają zidentyfikować lokalizacje o największej dynamice oraz te, które wchodzą w fazę korekty.
– tłumaczy w raporcie Monika Myszka, Doradca ds. nieruchomości Land Developer w Hectares.
Ceny transakcyjne mieszkań w Polsce. Rynek pierwotny i wtórny stabilizują się w 3 kwartale 2025
Co z cenami działek w obliczu rewolucji planistycznej
Rynek gruntów budowlanych już dziś wyraźnie reaguje na zmiany w planowaniu przestrzennym. Ograniczona podaż działek z „czystym” statusem oraz niepewność wokół przyszłych zasad zabudowy sprawiają, że ziemia z zabezpieczonym prawem do budowy staje się towarem deficytowym. W praktyce oznacza to jedno: ceny działek rosną nawet wtedy, gdy koniunktura na rynku mieszkań słabnie.
Z danych raportu wynika, że presja cenowa jest widoczna w większości regionów, a w części województw i miast dynamika wzrostów sięga kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent rocznie. Inwestorzy i deweloperzy coraz częściej wybierają grunty, które już dziś dają pewność realizacji projektu, obawiając się, że po wejściu w życie nowych planów ogólnych dostęp do takich działek będzie jeszcze trudniejszy.
W efekcie działki z MPZP, WZ lub z wysokim prawdopodobieństwem utrzymania funkcji budowlanej zaczynają być wyceniane jak rynkowy premium. Reforma planistyczna nie tylko uporządkuje przestrzeń, zmieni układ sił. Zyskają ci, którzy mieli wiedzę, czas i przygotowali grunty pod zabudowę.
Rynek gruntów w 2025 roku coraz wyraźniej przypominał klasyczny rynek sprzedającego. Z danych Otodom wynika, że liczba ofert spadła o około 13 proc. r/r, podczas gdy popyt utrzymywał się na stabilnym poziomie i rósł o ok. 7 proc. To wystarcza, by ceny działek nadal szły w górę, średnio o kolejne 7 proc. r/r.
Z kolei kurcząca się podaż jest widoczna we wszystkich województwach i w każdej kategorii powierzchni. Ubywa zarówno małych parceli pod domy jednorodzinne, jak i większych terenów pod osiedla. Sprzedający coraz częściej wstrzymują się z wystawianiem gruntów, licząc na dalsze wzrosty ich cen.
Najmocniej bronił się segment działek budowlanych, ale tych z uregulowanym statusem i gotowych do szybkiej zabudowy. To właśnie one znikały z rynku najszybciej, bo w warunkach reformy planistycznej dają inwestorom i rodzinom większą pewność – że inwestycja powstanie. Im mniej takich gruntów w ofercie, tym silniejsza presja na ceny.
Podsumowując, rynek gruntów wchodzi w fazę wyraźnej nierównowagi. Liczba osób aktywnie poszukujących działek rośnie w większości województw, a zainteresowanie zakupem i inwestowaniem deklaruje już blisko 60 proc. uczestników rynku. Jednocześnie aż 84 proc. ankietowanych spodziewa się, że reforma planistyczna jeszcze bardziej ograniczy dostępność gruntów, co tylko wzmocni presję popytową.
Do tego dochodzi „wyścig z czasem” o decyzje WZ. Właściciele próbują dziś zabezpieczać status swoich nieruchomości, zanim nowe przepisy zawężą możliwości zabudowy. Ziemia z uregulowanym statusem staje się dobrem deficytowym, a rynek coraz wyraźniej premiuje szybkie decyzje i przygotowane projekty.
Tutaj jeszcze raz przypomnimy, że wnioski o ustalenie warunków zabudowy złożone przez 16 października 2025 roku, dzięki nowelizacji ustawy będą bezterminowe również, jeśli ich uprawomocnienie nastąpi po 1 stycznia 2026 roku.
Ceny mieszkań stoją w miejscu, ale sprzedaż rośnie - mówi Robert Chojnacki z Tabelaofert
