Prognozy dla rynku nieruchomości w 2026 roku. Deweloperzy oczekują stabilizacji z tendencją do ożywienia
W nadchodzącym roku rynek mieszkaniowy w Polsce będzie kontynuował zrównoważony wzrost, jednak z wyczuwalną nutką ożywienia. Deweloperzy są zgodni, nie spodziewamy się perturbacji.
2025 rok na rynku mieszkaniowym stał pod znakiem bardzo łagodnego ożywienia, które mogliśmy obserwować za sprawą obniżek stóp procentowych, a tym samym polepszających się warunków kredytowych. Zapytaliśmy kilka spółek, jak one zapatrują na nadchodzące 12 miesięcy. Entuzjazm jest schłodzony, ale widoczny. Przedstawiciele rynku pierwotnego spodziewają się stabilnego wzrostu od strony popytu. Wciąż kusić będzie duża oferta i promocje z nią związane. Pewnie około połowy 2026 roku oferta będzie się kurczyć, wraz z tym atrakcyjne promocje. W skrócie, w 2026 roku spodziewamy się zarówno wzrostu sprzedaży, jak i również niewielkich wzrostów cen mieszkań. Istotny wpływ na ceny będzie mieć wejście w życie zmian w ustawie o planowaniu przestrzennym, to może ograniczyć dostępność gruntów.
Co myślimy o kolejnych decyzjach RPP? W świetle ostatnich danych i stabilizacji gospodarczej oczekujemy, że Rada będzie kontynuowała łagodzenie polityki pieniężnej w Polsce.
Ziemia coraz droższa. Skutek zmian w planowaniu przestrzennym wywiera presję na ceny gruntów
Popyt, podaż, co dalej z rynkiem mieszkaniowym w 2026 roku
W mijającym roku na rynku mieszkaniowym obserwowaliśmy ożywienie popytu. Głównym czynnikiem okazały się z pewnością cięcia stóp procentowych. Przypomnijmy, że łącznie RPP obniżyła stopę referencyjną do 4 proc.
Oferta mieszkań była i wciąż jest pokaźna, było z czego wybierać, do tego spadła inflacja, a deweloperzy uruchamiali wiele korzystnych promocji na zakup mieszkania. W całym roku, do końca III kw. obserwowaliśmy raczej stabilne ceny transakcyjne za mkw. Te, zależnie od regionu miały pewne wahnięcia, które bardzo często wynikały z wprowadzanej na rynek – tańszej lub droższej oferty.
Przewiduje się, że do połowy 2026 roku będziemy kontynuować powyższy trend, ale już większym ożywieniem. Prezes spółki Atal wskazuje, że kluczowym czynnikiem w 2026 roku będzie zwiększający się popyt.
Przewidujemy, że rynek będzie stabilny z tendencją do wyraźniejszego ożywienia popytu począwszy od 2. kwartału. Będzie to czas, gdy pozytywny wpływ dadzą efekty już dokonanych i jeszcze spodziewanych obniżek stóp proc. Zdecydowanie będzie to kluczowy czynnik zwiększający popyt. Zainteresowanie kupnem nowych mieszkań nadal wspierać będą promocje deweloperów, wynikające z dużej oferty, co działa mocno stymulująco na rynek już od prawie roku. Jednakże wraz ze stopniowym wyczerpywaniem się oferty rabatów może być coraz mniej, a klienci będą szybciej finalizować transakcje.
– skomentował Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal.
Potwierdza też informacje o istotnie dużej ofercie lokali, dodając, że wraz z jej wyczerpywaniem się – ceny będą rosły.
W najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowy będzie dalej cechować się dużym wolumenem oferty, a w efekcie sytuacja na nim pozostanie stabilna. Z czasem jednak oferta będzie się kurczyć, gdyż deweloperzy znacznie zmniejszają dynamikę nowej produkcji – coraz mniej małych i średnich deweloperów pozostaje aktywnych. Popyt stymulować będą kluczowe czynniki z otoczenia makroekonomicznego, takie jak ogólnie dobra sytuacja w polskiej gospodarce i poziom wynagrodzeń, niska inflacja, a w związku z tym coraz atrakcyjniejsze warunki finansowania zakupu po obniżkach stóp. Ten cykl prawdopodobnie się nie skończył, więc spodziewamy się jeszcze polepszenia tego parametru. Również popyt, odkładany z powodu wysokich stóp lub w oczekiwaniu na program wsparcia nabywców, wpłynie pozytywnie na kontraktację. Jej zwiększenia spodziewamy się w 2026 roku.
– powiedział Zbigniew Juroszek.
Prezes Atala dodał, że przyszłoroczne ożywienie będzie skorelowane z zakończeniem wielu budów w spółce, a tym samym większą dostępnością gotowych mieszkań, które są szczególnie chętnie kupowane przez klientów.
Ceny transakcyjne mieszkań w Polsce. Rynek pierwotny i wtórny stabilizują się w 3 kwartale 2025
Ożywienia oczekuje również prezes działającego głównie na wrocławskim rynku Lokum Deweloper . Podkreślając jednak, że wzmożenie tego trendu będzie wymagało tempo obniżek stóp procentowych oraz wzrostu płac.
Obserwujemy od niedawna ożywienie na rynku, które jest efektem poprawy dostępności kredytów. Także i o dalszym wzroście popytu na mieszkania zadecyduje tempo obniżek stóp procentowych i wzrostu płac. I można tu być optymistą – będziemy to obserwować. Równocześnie malejąca oferta powinna działać mobilizująco na potencjalnych nabywców. (…) Należy oczekiwać, że w 2026 roku rynek mieszkaniowy będzie zmierzał ku normalności - spodziewamy się wzrostu wolumenów sprzedaży i cen mieszkań.
– powiedział Bartosz Kuźniar.
Prezes Lokum Deweloper, wskazuje, że pomimo wielu rosnących koszów, cen gruntów ceny w ciągu ostatnich miesięcy nie rosły. Od nowego roku to może się nieco zmienić.
Pomimo zwiększających się kosztów wytworzenia mieszkań wynikających z wysokich cen gruntów, wzrostu kosztów pracy, oraz obciążeń związanych z budową infrastruktury gminnej, ceny lokali od wielu miesięcy nie rosły. Dziś na rynku dostępna jest szeroka oferta gotowych mieszkań, co skłania deweloperów do zwłoki w podnoszeniu cen kosztem osiąganej marży. Ta sytuacja nie jest jednak możliwa do utrzymania przez dłuższy czas. Do sprzedaży trafiać będą inwestycje o coraz wyższym koszcie wytworzenia, przez co podwyżki cen mieszkań są nieuniknione. Spodziewamy się, że w 2026, szczególnie w pierwszej połowie roku będą one jeszcze nieznaczne, rzędu 5%, a pewne przyspieszenie nastąpi w drugiej połowie roku, w miarę uszczuplenia oferty.
– zauważył prezes Kuźniar.
Dodał, że te podwyżki na koniec 2026 roku nie będą większe niż 15 proc. r/r.
Ceny mieszkań stoją w miejscu, ale sprzedaż rośnie - mówi Robert Chojnacki z Tabelaofert
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development jest kolejnym głosem za kontynuacją spokojnego, zrównoważonego wzrostu.
Sądzę, że rynek będzie kontynuował obecną fazę spokojnego, zrównoważonego wzrostu, bez gwałtownych skoków liczby zawieranych transakcji. Będzie to w dużej mierze efekt łatwiejszego dostępu do kredytów i poprawy zdolności finansowej klientów, na skutek cyklu obniżek stóp procentowych przez RPP. Długoterminowym celem Grupy Dom Development jest umacnianie pozycji lidera rynku mieszkaniowego w Polsce i sukcesywny wzrost skali działalności.
– odpowiedział Grzegorz Smoliński.
Przedstawiciel Dom Development zauważa, że niższe stopy procentowe, to niższe oprocentowanie depozytów, a to może zachęcać ludzi do lokowania kapitału w nieruchomościach. Jak wiemy, to w Polsce jest dość popularne rozwiązanie.
Wiemy co z popytem, ale jak zareaguje podaż? Zdaniem Grzegorza Smolińskiego, ta strona będzie się skupiała na wyprzedaży, i tak już pokaźnej oferty mieszkaniowej.
Strona podażowa będzie koncentrować się na sprzedaży istniejącej oferty połączonej z ostrożnym wprowadzeniem na rynek nowych projektów. Ponadto, deweloperzy będą nadal mierzyć się z takimi wyzwaniami jak rosnące ceny gruntów, zmieniające się wymogi techniczne czy przewlekłe procedury administracyjne i trudności w uzyskiwaniu pozwoleń, co może przekładać się na wyższe koszty.
– wskazał członek zarządu Dom Development.
Podatek katastralny, będzie czy nie będzie?
Obecnie o podatku katastralnym wiemy tyle, że nad poselskim projektem ustawy pracuje wiceminister gospodarki Tomasz Lewandowski. Ma objąć właścicieli co najmniej od trzeciej nieruchomości i być formą daniny, która wyniesie od 1 do 2 proc. od wartości lokalu. Niestety szczegółów projektu nie znamy.
Podatek może odwieść inwestorów indywidualnych od zakupów, co może istotnie wpłynąć na rynek najmu mieszkań w Polsce. Niższy popyt na mieszkania, zmniejszy ich podaż. Ponadto wprowadzenie podatku będzie wymagało wyceny nieruchomości objętych daniną, a to może być długi i żmudny proces.
Wprowadzenie podatku katastralnego będzie się wiązało z koniecznością wyceny milionów nieruchomości. To żmudny proces, którego koszty mogą być wyższe niż wpływy podatkowe. Już projekt takiej ustawy skutkować może spadkiem zainteresowania inwestorów indywidualnych zakupem mieszkań, co ograniczy dostępność mieszkań na wynajem. W efekcie tak pomniejszony popyt przełoży się też na niższą liczbę uruchamianych inwestycji. Spodziewać się można też podniesienia czynszów najmu o wartość podatku. Być może w pierwszym okresie – jeśli czynszów tych nie uda się podnieść – część właścicieli zdecyduje się na sprzedaż mieszkań, co chwilowo może zwiększyć ofertę na rynku wtórnym. Z czasem jednak podatek, który w zamyśle pomysłodawców ma zwiększyć ofertę mieszkań na rynku, będzie tę podaż ograniczał.
– skomentował Bartosz Kuźniar.
Nie da się nie zauważyć, że pomysł wprowadzenia podatku wraca w tym kraju, jak bumerang. Wciąż brak szczegółów, głównie to przedstawiciele Lewicy – zapowiadają prace nad ustawą i wyrażają chęć wprowadzenia takiej zmiany. Zdaniem przedstawiciela Dom Developement podatek nie wpłynie mocno na rynek mieszkań.
Pomysł wprowadzenia podatku katastralnego powraca co jakiś czas, natomiast póki co nie zaprezentowano konkretnych propozycji do omówienia. Niezależnie od potencjalnego rozwiązania nie spodziewam się, aby znacząco wpłynął on na bieżącą sprzedaż mieszkań.
– wyjaśnił Grzegorz Smoliński.
Podsumowując, perspektywy na 2026 rok dla rynku mieszkaniowego w Polsce rysują się jako scenariusz stopniowego, ale coraz wyraźniejszego ożywienia. Niższe stopy procentowe i poprawiająca się dostępność kredytów powinny dalej wspierać popyt, a dobra sytuacja na rynku pracy i ewentualny wzrost wynagrodzeń będą dodatkowym impulsem dla decyzji zakupowych. Jednocześnie duża, choć kurcząca się oferta mieszkań oraz promocje deweloperów będą jeszcze przez część roku stabilizować ceny. W drugiej połowie 2026 roku, wraz z wyczerpywaniem się oferty i ograniczeniami po stronie nowych inwestycji, możliwa jest jednak większa presja na ich wzrost. Istotnym znakiem zapytania pozostają zmiany w planowaniu przestrzennym, rosnące koszty gruntów oraz powracający w debacie publicznej temat podatku katastralnego, które mogą wpływać na decyzje inwestorów i skalę nowej podaży. W efekcie rynek wchodzi w 2026 rok bez ryzyka gwałtownych wahań, ale z wyraźnym sygnałem, że okres stabilizacji może stopniowo ustępować miejsca umiarkowanej hossie.
Kredyty mieszkaniowe znowu w górę. W listopadzie wartość zapytań wzrosła o ponad 50 proc. r/r
