Perspektywy na 2026 rok na rynku nieruchomości w ocenie biura analiz PKO

W ocenie PKO Banku Polskiego nadchodzące miesiące wciąż będą rynkiem kupującego. Duża oferta mieszkań daje możliwość negocjacji cen. Analitycy wskazują umiarkowanie lepsze perspektywy, ale czeka nas więcej wyzwań.

Po stronie popytu mamy 6 obniżek stóp procentowych w 2025 roku i oczekiwania na kolejne, to poskutkowało stopniowym ożywieniem na rynku kredytów mieszkaniowych. Po stronie podaży analitycy wciąż wskazują ryzyko nadpodaży, które pojawiło się w IV kw. 2025 roku. Ponadto, ekonomiści wskazują że w średniej perspektywie wzmacniają się wyzwania demograficzne, które stoją przed rynkiem mieszkań. W nadchodzących miesiącach utrzyma się umiarkowany trend wzrostu kosztów robocizny, a ceny gruntów budowlanych pozostaną wysokie.

Banki rejestrują coraz więcej wniosków o kredyty mieszkaniowe 

Umiarkowanie lepsze perspektywy rynku mieszkaniowego

Choć rynek zakłada, że bieżący rok będzie rynkiem kupującego, to nie brakuje oznak ożywienia. Wciąż spora oferta mieszkań będzie nadal stwarzała warunki do negocjacji cen, jednak wzrosty kosztów budowlanych oraz bardzo wysokie ceny działek będą tworzyć presję na podnoszenie cen nowych mieszkań.

Po stronie popytu stoją minione obniżki stóp procentowych, ale również oczekiwania na kolejne, w nadchodzących miesiącach. Pierwsze obniżki oczekiwane są już od marca. Do takiego ruchu może skłonić Radę Polityki Pieniężnej (RPP) ostatni odczyt inflacji, szacunek GUS pokazał w styczniu 2,2 proc. Choć to dane jeszcze zostaną zaktualizowane pod kątem nowego koszyka inflacyjnego, to powrót inflacji do celu wydaje się trwały.

Popyt konsumpcyjny powrócił do normalnego, umiarkowanego poziomu z okresu sprzed ostatniego boomu. Klienci wrócili na rynek, ich zdolność kredytową poprawia się też dzięki rosnącym wynagrodzeniom i stabilnym cenom mieszkań. Zainteresowanie dotyczy głównie segmentu popularnego (popyt odłożony w okresie rosnących cen mieszkań i drogiego kredytu).

– czytamy w analizie PKO BP.

Analitycy wskazują, że zakupy inwestycyjne wciąż pozostają ograniczone. Składają się na nie niska rentowność najmu, niepewność regulacyjna – szczególnie ta związana z najmem krótkoterminowym, jak również ciągłe powroty na tapet tematu podatku katastralnego. Oznacza to, że obecnie głównym klientem, jest kupujący lokal na własne potrzeby.

Wyzwaniem, w nadchodzących okresach mogą być również regulacje dotyczące efektywności energetycznej inwestycji – ponieważ za 4 lata wszystkie nowe budynki mają być w założeniu zeroemisyjne.

W przypadku budynków mieszkalnych do 2030 powinno nastąpić zmniejszenie średniego zużycia energii pierwotnej o co najmniej 16%. Wprowadzone zostaną klasy energetyczne budynków, które będą miały duże znaczenie dla obrotu nieruchomościami.

– wyjaśniają analitycy.

Umiarkowany trend rosnący utrzymają koszty robocizny – co jest związane bezpośrednio z niewystarczająca liczba specjalistów budowlanych.

Trend ten może się wzmocnić wraz z lepszą koniunkturą w budownictwie w 2026 (pełne uruchomienie KPO, budowa infrastruktury obronnej). Ceny materiałów budowlanych nie zmienią się znacząco wobec końca 2025.

– podkreślono w analizie.

Z kolei wysokie pozostaną ceny gruntów, tu perspektywy pozostają bez zmian. Utrzyma się niepewność związana z nowelizacją ustawy dotyczącej planowania przestrzennego. W tym przypadku, gminy mają czas do 30 czerwca br. by uchwalić plan ogólny terenu danej gminy. Warto się pospieszyć, ponieważ jeśli gmina nie zdąży – to nie będzie mogła wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy.

Dla cen gruntów kluczowe jest określenie w planie obszaru pod zabudowę mieszkaniową – tereny ujęte w planie zyskają na wartości (atutem pewność prawna), z kolei dotychczasowe grunty budowlane, które znajdą się poza planem, stracą na wartości. Konieczna stanie się weryfikacja banków ziemi w posiadaniu inwestorów. Ograniczenie podaży działek może skutkować pewnym wzrostem ich cen.

– napisano w analizie PKO.

Źródło: Analizy PKO SA

Warszawa trzecia w Europie dla zagranicznych inwestorów w nieruchomości