Mieszkalnictwo senioralne w Polsce. Popyt rośnie szybciej niż podaż
Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce charakteryzuje się duża luką podażową przy rosnącej dynamice popytowej. W placówkach opieki długoterminowej jest zaledwie 49,5 miejsca na 1000 osób w wieku po 75 roku życia.
Według jednej z prognoz Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) liczba Polaków do 2050 roku zmniejszy się do 33,2 mln, z 37,5 mln w 2024 roku. Jednocześnie wzrośnie liczba osób po 65 roku życia. Obserwowana zmiana demograficzna, to nie tylko problem ludności w Polsce, to również wiele wyzwań, z którymi będziemy się mierzyć i należy się nad nimi pochylić. Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce kuleje. Według danych JLL zasób miejsc w placówkach opieki długoterminowej to niecałe 50 miejsc na 1000 osób po 75 roku życia, z kolei komercyjny senior housing to około 600 miejsc w całej Polsce. Mamy dużą nadwyżkę popytu nad podażą – jednocześnie zmienia się stosunek polskich rodzin, które coraz chętniej rozglądają się nad profesjonalną pomocą.
Skala inwestycji niezbędnych do nadążenia za demografią jest znacząca. Utrzymanie obecnego – i tak niskiego – wskaźnika 49,5 miejsca opieki całodobowej na 1000 osób 75+ do 2050 r. wymaga dodania ok. 86 tys. miejsc.
– napisano w analizie JLL „Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce”.
Wiemy, ile osób wnioskowało kredyt mieszkaniowy w maju. BIK podał wstępne dane
Mieszkalnictwo senioralne z duża luką w Polsce
Według danych raportu JLL „Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce” do 2050 roku liczba osób 65+ wzrośnie o około 2,1 mln, z kolei 75+ wzrośnie do sięgnie 4,8 mln. Niestety, tempo starzenia się polskiego społeczeństwa wyróżnia się na tle Europy.
W dekadzie 2015–2025 udział osób 65+ w populacji wzrósł o 5,6 p.p., najwięcej w całej UE, przy średniej unijnej 2,9 p.p. Polska wciąż jest młodsza od unijnej średniej (mediana wieku 43,3 lat wobec 44,9), ale dystans szybko się zmniejsza i do 2050 roku mediana ma osiągnąć ok. 50 lat.
– czytamy w raporcie.
Skala wyzwań będzie rosła wraz ze starzeniem się społeczeństwa. Jak wynika z raportu JLL, do 2050 roku liczba osób w wieku 65+ wzrośnie o około 2,1 mln, a populacja 75+ sięgnie blisko 4,8 mln. To oznacza, że presja na segment opieki długoterminowej i mieszkalnictwa senioralnego będzie się systematycznie zwiększać, a obecna podaż już dziś wyraźnie nie nadąża za potrzebami rynku.
Problem widać także w skali inwestycji, jakie byłyby potrzebne, by utrzymać obecny poziom dostępności. Według JLL utrzymanie wskaźnika 49,5 miejsca opieki całodobowej na 1000 osób 75+ do 2050 roku wymagałoby dodania około 86 tys. miejsc. Mowa o bardzo dużym deficycie infrastruktury, który będzie wymagał zaangażowania zarówno kapitału i modeli biznesowych.
Największą barierą rozwoju nie jest niechęć seniorów czy brak środków, lecz niedostatek odpowiedniego produktu i trudny dostęp do finansowania dłużnego. Popyt i kapitał już są - brakuje skali oraz nowoczesnych, miejskich projektów odpowiadających realnym preferencjom 65+
– mówi Paweł Sztejter, Executive Director, Head of Living, JLL Poland.
Największy potencjał wzrostu ma segment mieszkań wspomaganych, prywatnych domów opieki, a w dalszej perspektywie, mieszkań dla bardziej samodzielnych seniorów w formule independent living. JLL zwraca uwagę, że szczególnie ważne będą lokalizacje miejskie, z dostępem do usług, transportu i opieki medycznej, bo to właśnie one najlepiej odpowiadają na potrzeby aktywnych seniorów. W obecnym modelu wiele inwestycji powstawało poza miastami, co ograniczało ich atrakcyjność i skalę wykorzystania.
Rynek jest też rozdrobniony i niedojrzały operacyjnie. Brakuje dużych, zorganizowanych sieci, a dostęp do finansowania dłużnego pozostaje jednym z głównych hamulców rozwoju. Dodatkowym wyzwaniem jest deficyt kadr medyczno-opiekuńczych, który trzeba uwzględniać już na etapie planowania projektów.
JLL widzi pierwsze oznaki profesjonalizacji sektora. Prywatne domy opieki rosną w tempie 13,9 proc. rocznie, pojawiają się pierwsze większe transakcje, a deweloperzy zaczynają testować projekty w formułach assisted living i independent living.
Nieruchomości senioralne w Polsce nie są niszą, tylko jednym z najbardziej niedoinwestowanych segmentów rynku mieszkaniowego. Demografia, zmiana społecznych oczekiwań i rosnący potencjał finansowy części seniorów tworzą solidne podstawy pod rozwój tego rynku, ale potrzeba jeszcze czasu, odpowiedniej skali inwestycji i dobrze dobranych lokalizacji.
Pierwsi, którzy dostarczą skalowalne, dobrze zlokalizowane inwestycje z pełnym pakietem usług i jasnym standardem, skorzystają na premii za pionierstwo. Warto pamiętać, że narodzinom innych segmentów rynku mieszkaniowego towarzyszyły dokładnie te same wątpliwości. Dekadę temu kwestionowano sens najmu instytucjonalnego (PRS), powołując się na przywiązanie Polaków do własności – dziś w tej formule działa blisko 30 000 mieszkań przy średnim obłożeniu rzędu 97%. Wcześniej podobnie wątpiono w sam rynek deweloperski, a Polska jest dziś jego liderem w Europie. Za każdym razem najtrudniejszy okazywał się pierwszy krok. Jednak ci, którzy go zrobili i podjęli ryzyko, otrzymywali za to duży bonus
– podsumowuje Paweł Sztejter.
