Inwestorzy szukający okazji na rynku nieruchomości przenieśli swoją uwagę poza Unię Europejską – ekspertka o apartamentach w Tajlandii
Zwrot 8–12% rocznie i koszty zakupu wielokrotnie niższe niż w Hiszpanii. Joanna Ossowska-Rodziewicz z By-Bright tłumaczy, dlaczego Tajlandia staje się nowym kierunkiem dla polskiego kapitału.
Jeszcze niedawno synonimem zagranicznej inwestycji w nieruchomości była Costa del Sol albo Dubaj. Dziś coraz więcej Polaków decyduje się na Phuket. Kuszą zwroty 8–12% rocznie, obłożenie na poziomie 80% i koszty zakupu wielokrotnie niższe niż w Hiszpanii. O tym, kogo i dlaczego przyciąga Tajlandia, mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.
Wioletta Hass: Czy w ostatnich latach obserwuje się rosnące zainteresowanie Polaków kupnem nieruchomości w Tajlandii?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Tak, zainteresowanie inwestorów znacząco wzrosło, co wynika m.in. z faktu, że rynek na Bliskim Wschodzie stał się obecnie rynkiem zamkniętym ze względu na sytuację geopolityczną. Inwestorzy szukający okazji poza Unią Europejską przenieśli swoją uwagę na Tajlandię, która oferuje stabilny wzrost. Choć w oficjalnych statystykach za 2025 rok Polacy nie są jeszcze w ścisłej czołówce (dominują Rosjanie, Hindusi i Chińczycy), to z raportów REIC (Real Estate Information Center), czyli oficjalnej agencji Banku Tajlandii analizującej rynek nieruchomości do połowy 2025 roku wynika, że cudzoziemcy kupili ponad 7000 nieruchomości o łącznej wartości ponad 28,71 mld THB czyli ponad 3,3 miliarda złotych. Rok 2026 może być pod tym względem przełomowy.
Jakie są obecnie średnie stawki za mieszkania w najpopularniejszych kierunkach, takich jak Bangkok czy Phuket?
Nieruchomości w dobrym standardzie deweloperskim zaczynają się od około 320 000 zł. Najczęściej realizowane inwestycje, tzw. „sweet spot” – mieszczą się w przedziale od 500 000 do 700 000 zł – są to zazwyczaj apartamenty dwupokojowe z jedną sypialnią. Wiele okazji rynkowych znajduje się właśnie na Phuket oraz w Hua hin.
Jak w praktyce wygląda proces zakupu nieruchomości przez obcokrajowca?
Proces zaczyna się od rezerwacji i wpłaty zadatku (ok. 11–12 tys. zł). Umowa jest przesyłana kurierem do Polski, a pierwsza transza (zazwyczaj do 30% wartości) płatna jest w ciągu dwóch tygodni. Kolejne płatności są rozłożone w czasie zgodnie z postępem budowy.
Obcokrajowiec nie może kupić ziemi na własność, dlatego najczęściej kupuje się apartamenty (tzw. Condo), gdzie deweloper może sprzedać do 49% powierzchni obcokrajowcom. W przypadku willi stosuje się formę „leaseholdu” (użytkowanie wieczyste) na 30 lat z możliwością przedłużenia do 90 lat.
Jak wyglądają kwestie wizowe dla osób kupujących nieruchomości?
Turyści mogą przebywać w Tajlandii do 30 dni bez wizy (z możliwością przedłużenia do 60 dni). Niektórzy deweloperzy oferują programy pozwalające na uzyskanie wizy na 90 dni z przedłużeniem do 1,5 roku przy zakupie nieruchomości za min. 330 000 zł. Istnieją też inne opcje, jak Retirement Visa dla osób 50+ (wymagane 90 tys. zł na koncie) czy Elite Visa (kosztowna, na 20 lat i więcej)
Czy obcokrajowcy mogą łatwo uzyskać kredyt na zakup nieruchomości w Tajlandii?
Procedura jest znacznie trudniejsza niż w Europie, dlatego większość zakupów finansowana jest gotówką. Można starać się o kredyt (np. w banku UOB) przy minimalnej wartości nieruchomości ok. 320 000 zł, ale wymogi dochodowe są bardzo wysokie (dochód roczny na poziomie 340–370 tys. zł). Oprocentowanie wynosi średnio 6,5–7%. Taką rolę „kredytu” pełnią płatności transzowe rozłożone na 1,5–2 lata budowy.
Jakiego zwrotu z inwestycji można się spodziewać?
Średni zwrot w całej Tajlandii wynosi 6–6,5% brutto. Przy najmie długoterminowym (np. w Bangkoku) jest to 5–7%, natomiast najem krótkoterminowy (np. na Phuket) może generować od 8 do 12% rocznie. Phuket charakteryzuje się bardzo wysokim obłożeniem (occupancy rate) na poziomie około 80%
Jak prezentują się kwestie podatkowe związane z zakupem nieruchomości?
Przede wszystkim ceny podawane przez deweloperów w Tajlandii zazwyczaj zawierają już podatek VAT, więc kupujący nie musi doliczać go do ceny ofertowej. Istnieje opłata za przeniesienie własności, wynosi ona 2% wartości nieruchomości. Standardowo koszt ten jest dzielony po połowie (po 1%) między kupującego a dewelopera, choć zdarza się, że w ramach negocjacji deweloper bierze całość na siebie. Koszty dodatkowe (podatki i opłaty) przy zakupie w Tajlandii są oceniane jako bardzo niskie i wynoszą około 1–1,5% wartości nieruchomości, podczas gdy w Hiszpanii należy liczyć się z kosztami rzędu 10–15%. Ponadto, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat, płaci się podatek w wysokości 3,3% jej wartości.
Jak wygląda rozliczenie podatku z najmu nieruchomości?
Rozliczenie podatku od najmu nieruchomości w Tajlandii w dużej mierze zależy od liczby dni spędzonych w tym kraju w ciągu roku. Pobyt krótszy niż 180 dni oznacza status nierezydenta i podatek u źródła w wysokości około 15 proc., bez większego dostępu do ulg. Po przekroczeniu progu 180 dni uzyskuje się status rezydenta podatkowego i rozlicza według progresywnej skali od 0 do 35 proc. – z dostępem do odliczeń, które w praktyce drastycznie obniżają realne obciążenie.
Rezydent może odliczyć 30 proc. przychodu jako koszty uzyskania, a dodatkowo przysługuje kwota wolna w wysokości 150 000 THB (około 16–17 tys. zł) oraz ulga osobista 60 000 THB (około 6–7 tys. zł). Jeśli chodzi o terminy, rozliczenie odbywa się dwuetapowo: do 30 września składane jest rozliczenie półroczne, a do 31 marca (lub w kwietniu online) – rozliczenie roczne.
Warto też wiedzieć, że jeśli najemcą jest firma, ma ona obowiązek potrącić 5 proc. czynszu i odprowadzić go bezpośrednio do tajskiego urzędu skarbowego. Dla właściciela nieruchomości działa to jak automatyczna zaliczka, która często pokrywa większość zobowiązania podatkowego, a ewentualną nadpłatę można odzyskać w zeznaniu rocznym.
Pierwszym praktycznym krokiem przy planowaniu dłuższego pobytu jest wyrobienie TIN, czyli tajskiego numeru identyfikacji podatkowej. Bez niego nie ma możliwości skorzystania z ulg ani odzyskania nadpłat.
Największe ryzyka przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?
Kluczowym ryzykiem jest wybór dewelopera; należy weryfikować ich historię, aby uniknąć opóźnień lub wstrzymania budowy. Ważne jest też uwzględnienie sytuacji geopolitycznej, która wpływa na turystykę, oraz kosztów finansowania kredytem, który jest mniej opłacalny niż np. w Hiszpanii. Barierą w Tajlandii pozostaje duża odległość od Polski.
Czy Tajlandia jest tak samo atrakcyjna jak Hiszpania?
To inny profil klienta. W Hiszpanii (np. Costa del Sol) częściej kupuje się nieruchomości na użytek własny, natomiast Tajlandia to typowy produkt inwestycyjny, często oddawany w pełni umeblowany i zarządzany przez profesjonalne firmy.
Hiszpania wciąż buduje za mało. Deficyt mieszkań może przekroczyć 900 tys. lokali do 2029 roku
