Po naszej wizycie w Bydgoszczy, gdzie mogliśmy doświadczyć na czym polega biznes Grupy Immobile, przyszedł czas na analizę jej finansów. Dobrze się składa, gdyż 18 września spółka opublikowała raport finansowy za I półrocze 2017 roku. Z dużą wnikliwością przeanalizowaliśmy ten raport. Oto, czego ciekawego się dowiedzieliśmy.
#1: Przychody i zyski, czyli trzy główne segmenty biznesu GK Immobile
Tak jak już podkreślaliśmy w ostatnim artykule, biznes Grupy Immobile składa się z trzech głównych segmentów – przemysł, hotelarstwo i deweloperka.
Największy udział w przychodach całej grupy ma nadal przemysł. Wynika to przede wszystkim z tego, że grupa kapitałowa wywodzi się z mającej 150-letnie tradycji spółki Makrum. W I półroczu 2017 roku segment przemysłowy odpowiadał za 70% przychodów ze sprzedaży całej grupy. Mimo, że jest to nadal duży udział, jego wysokość powinna spadać. Drugim segmentem pod względem wielkości było hotelarstwo z udziałem 17%. Działalność deweloperska wraz z usługami konsultingu budowlanego miały 5% udziałów w sprzedaży. Jednak wraz z realizacją obecnie powstających projektów deweloperskich i tych planowanych, udział tego segmentu powinien rosnąć na znaczeniu w grupie. Udział przychodów z tytułu najmu aktywów, wynosił 4%.
Łączna wartość przychodów ze sprzedaży w I półroczu 2017 roku wyniosła 112,2 mln zł. W porównaniu do I półrocza 2016 roku było to więcej aż o 140%. Wzrost ten wynika przede wszystkim z konsolidacji wyników przejętego Projprzemu. Co ciekawe, spora część przychodów ze sprzedaży GK Immobile pochodzi z eksportu. W I półroczu 2017 roku było to 55% przychodów, co przełożyło się na 65,9 mln zł. Jedynym segmentem, który odpowiada za sprzedaż zagraniczną jest segment przemysłowy, który został znacząco wzmocniony po wspomnianej akwizycji. Projprzem dużą część swojej produkcji kieruje właśnie do zagranicznych kontrahentów.
Zobacz także: Grupa Kapitałowa Immobile - na czym polega jej biznes i gdzie poszukiwać perspektyw na wzrost
Rosnące zyski w segmencie przemysłowym i hotelarskim w I półroczu 2017 r.
Najlepiej spośród segmentów grupy w I półroczu 2017 roku zachował się przemysł. Po konsolidacji wyników Projprzemu, jego przychody wzrosły ponad sześciokrotnie. Na poziomie wyniku operacyjnego, segment ten zanotował 2,5 mln zł zysku wobec straty 1,7 mln zł w porównywalnym okresie 2016 roku.
Wzrost przychodów o 30% zanotowała też działalność hotelarska. Przede wszystkim dzięki powiększeniu liczby operujących hoteli i tym samym wzroście aktywów o blisko 30 mln zł. Związane z tym koszty jednorazowe spowodowały spadek zysku operacyjnego tej części biznesu o 0,3 mln zł.
Niekorzystne dane finansowe wykazał natomiast w I półroczu 2017 roku segmentu deweloperski. Istotny spadek przychodów rok do roku i ujemny wynik operacyjny był spowodowany efektem luki sprzedażowej. Znaczna część sprzedanych mieszkań z pierwszego etapu (144 lokali) w projekcie Platanowy Park w centrum Bydgoszczy, została rozpoznana w przychodach 2016 roku. Sprzedane obecnie lokale z kolejnego etapu, będącego aktualnie w realizacji, zostaną rozpoznane w wynikach najprawdopodobniej IV kwartału 2017 roku.
Dane finansowe segmentów w I półroczu 2017 r.
| (tys. zł) | Przemysł | Hotelarstwo | Konsulting budowlany i Developing | Najem aktywów |
|---|---|---|---|---|
| Przychody ze sprzedaży | 78 707 | 19 190 | 6 073 | 4 776 |
| Wynik operacyjny segmentu | 2 492 | 1 320 | - 1 575 | 1 942 |
| Aktywa segmentu na dzień 30.06.2017 | 108 312 | 134 686 | 92 378 | 60 559 |
| Dane finansowe segmentów w I półroczu 2016 r. | ||||
| (tys. zł) | Przemysł | Hotelarstwo | Konsulting budowlany i Developing | Najem aktywów |
| Przychody ze sprzedaży | 12 509 | 14 746 | 21 390 | 4 265 |
| Wynik operacyjny segmentu | - 1 706 | 1 619 | 750 | 1 708 |
| Aktywa segmentu na dzień 31.12.2016 | 122 199 | 105 061 | 72 495 | 53 901 |
Źródło: Immobile S.A.
Wzrost zysku operacyjnego o 77%, czyli analiza zyskowności całej grupy
Wybrane dane finansowe GK Immobile
| (tys. zł) | I półrocze 2017 r. | I półrocze 2016 r. |
|---|---|---|
| Przychody ze sprzedaży | 112 253 | 46 792 |
| Zysk brutto ze sprzedaży | 26 612 | 9 888 |
| Koszty sprzedaży | 7 662 | 1 406 |
| Koszt ogólnego zarządu | 16 631 | 7 426 |
| Zysk z działalności operacyjnej | 3 920 | 2 212 |
| Zysk brutto | 6 449 | - 380 |
| Podatek dochodowy | 7 824 | 1 318 |
| Zysk netto | - 1 375 | - 1 698 |
Źródło: Immobile S.A.
Patrząc na rachunek zysków i strat całej Grupy Kapitałowej Immobile w I półroczu 2017 roku i porównując go do tego samego okresu rok wcześniej, widać jak wiele wniosło przejęcie kontroli nad Projprzemem. Oprócz wspomnianej już wysokiej dynamiki wzrostu przychodów, skokowo wzrósł zysk brutto na sprzedaży – z 9,9 mln zł do 26,6 mln zł. Jednak dołączenie nowego podmiotu do grupy to również konsolidacja jego kosztów. Tym samym koszt sprzedaży całej grupy skoczył z 1,4 mln zł do 7,7 mln zł, a koszt ogólnego zarządu wzrósł z 7,4 mln zł do 16,6 mln zł.
Ostatecznie I półrocze 2017 roku zamknęło się zyskiem operacyjnym w wysokości 3,9 mln zł wobec 2,2 mln zł rok wcześniej. To wzrost o ponad 77%. Do tego poziomu w rachunku zysków i strat nie było ujętych znaczących zdarzeń jednorazowych. Takie jednak wystąpiły. Było to rozpoznanie zysku z okazjonalnego nabycia w wyniku rozliczenia nabycia Przedsiębiorstwa Hotelowego Majewicz Sp. Z o.o., co podwyższyło wynik grupy w I półroczu 2017 roku o 6,2 mln zł. W efekcie zysk brutto wyniósł 6,4 mln zł wobec straty 0,4 mln zł rok wcześniej. Drugim istotnym one off-em w ostatnim okresie sprawozdawczym była wysokość ujętego podatku dochodowego w wysokości 7,8 mln zł, co znacząco wpłynęło na ostateczny, ujemny wynik finansowy netto w kwocie 1,4 mln zł. Tak duża wartość zapłaconego podatku dochodowego wynika głównie z podatku naliczonego od sprzedaży udziałów w Makrum Project Management Sp. z o.o. pomiędzy GK Immobile S.A. a Projprzem S.A.
Zobacz także: GK IMMOBILE S.A.: ponad 2-krotny wzrost przychodów w I półroczu 2017 r.
Wyniki finansowe bez one-off’ów są lepsze i widać przestrzeń do dalszej poprawy
Podsumowując, wyniki finansowe GK Immobile w I półroczu 2017 roku oczyszczone ze zdarzeń jednorazowych polepszyły się. Konsolidacja Projprzemu skutkowała znacznym wzrostem przychodów. Widać sporą przestrzeń do dalszej poprawy szczególnie pod względem wzrostu zysków, ale warunkiem do tego jest praca nad obniżeniem kosztów sprzedaży i zarządu. W tym jednak Zarząd GK Immobile właśnie się specjalizuje. Zazwyczaj po wchłonięciu przez dużą grupę kapitałową innej spółki, w pierwszym okresie po konsolidacji widać jeszcze wpływ wyższych kosztów sprzedaży i zarządu. Po przeprowadzeniu procesów „wyciągania synergii” np. poprzez łączenie działów sprzedaży, administracji i zarządu, grupa powinna osiągnąć redukcję łącznych kosztów działalności. Powołując się na wypowiedzi przedstawicieli GK Immobile, takie procesy już się dzieją, co widać m.in. po zmianach we władzach Projprzemu.
#2: Jak prawidłowo oceniać wartość spółki? W przypadku GK Immobile siłą bilansu są nieruchomości
Oceniając wartość spółki, obok analizy jej przychodów i zysków, niemniej ważną rolę pełni ocena jakości jej majątku oraz poziomu zadłużenia i płynności. W przedstawionych poniżej najważniejszych elementach bilansu, widać bardzo pożądaną przez wiele firm cechę – duży udział rzeczowych aktywów trwałych oraz nieruchomości w strukturze majątku.
Wybrane elementy bilansu GK Immobile na dzień 30.06.2017 (dane w tys. zł)
| Aktywa | Pasywa | ||
|---|---|---|---|
| Aktywa trwałe | 290 438 | Kapitał własny | 202 788 |
| Rzeczowe aktywa trwałe, w tym: | 160 298 | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 103 711 |
| Nieruchomości hotelowe | 116 858 | Zyski zatrzymane | 53 112 |
| Istotne aktywa segmentu przemysłowego | 34 585 | Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej | 180 196 |
| Pozostałe | 8 854 | Udziały niedające kontroli | 22 592 |
| Nieruchomości inwestycyjne, w tym: | 113 317 | ||
| Grunty inwestycyjne | 37 584 | ||
| Nieruchomości komercyjne | 75 733 | ||
| Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 18 765 | ||
| Aktywa obrotowe | 125 628 | Zobowiązania razem | 232 043 |
| Zapasy, w tym: | 59 516 | Kredyty i pożyczki długoterminowe | 85 061 |
| Lokale mieszkalne w trakcie budowy | 32 141 | Rezerwa z tyt. Odroczonego podatku dochodowego | 15 683 |
| Pozostałe zapasy | 25 559 | Kredyty i pożyczki krótkoterminowe | 35 058 |
| Należności z tyt. Umów o usługę budowlaną | 14 879 | Zobowiązania handlowe | 57 976 |
| Należności z tyt. Dostaw i usług oraz pozostałe należności | 40 771 | ||
| Środki pieniężne | 6 467 | ||
Źródło: Immobile S.A.
Po stronie aktywów trwałych, których wartość łącznie na koniec czerwca 2017 roku wynosiła 290,4 mln zł, nieruchomości hotelowe były wycenione na 116,9 mln zł. Niemal drugie tyle stanowiły nieruchomości inwestycyjne (113,3 mln zł), które w bilansie podzielono na grunty inwestycyjne o wartości 37,6 mln zł oraz nieruchomości komercyjne o wartości 75,7 mln zł. Łączna wartość nieruchomości po stronie aktywów trwałych wyniosła zatem 230,2 mln zł, co stanowiło 80% wszystkich aktywów trwałych. W aktywach obrotowych lokale mieszkalne w trakcie budowy miały wartość 32,1 mln zł. Zestawiając tylko „nieruchomościową” część aktywów z sumą zaciągniętych kredytów i pożyczek, które wynosiły na koniec czerwca 2017 roku 120,1 mln zł, widać niewysoki poziom zadłużenia grupy. Warto podkreślić, że niemal całość zadłużenia kredytowego służy finansowaniu segmentu hotelarskiego oraz pozostałych nieruchomości. Z kolei segment przemysłowy praktycznie nie korzysta z długu oprocentowanego. Przy takiej strukturze wartości aktywów i poziomu ich kredytowania widać, że grupa ma jeszcze sporą zdolność kredytową do wykorzystania.
#3: Procesy biznesowe w poszczególnych segmentach i perspektywy rozwoju
Istotne zmiany w Projprzemie po przejęciu oraz przynajmniej 5 mln zł oszczędności rocznie
Po zakupie 65% akcji Projprzemu i przejęciu kontroli operacyjnej, zarząd Immobile może już pochwalić się odniesieniem niemałego sukcesu. Średnia cena za jedną kupioną akcję kształtowała się w okolicy 8,5 zł. Obecnie rynkowy kurs walorów tej spółki wynosi około 12,5 zł, co przekłada się na niemal 50% wzrost. Co stoi za tak szybkim wzrostem wartości rynkowej? Inwestorom giełdowym najprawdopodobniej spodobały się pierwsze zmiany nowego właściciela, które uwidaczniają duży potencjał tkwiący w tej firmie. Łączne oszczędności mają wynieść minimum 5 mln zł rocznie. Wśród nich należy wymienić:
- Redukcja kadry administracyjnej o 45 osób (zakładając koszt jednego pracownika dla firmy 5000 zł miesięcznie, przekłada się na 2,7 mln zł rocznie).
- Sprzedaż zakładu w Sępólnie Krajeńskim, który był trwale nierentowny. Obciążał on wynik spółki o około 2,5 mln zł rocznie.
- Zastosowany outsourcing w procesach produkcyjnych (np. proste spawania, drobne części) oraz renegocjacje wszystkich umów z podwykonawcami.
- Efektywniejsze gospodarowanie materiałami przy procesach realizacji kontraktów.
- Wykorzystanie potencjału nowo nabytych robót spawalniczych.
- Zmniejszenie kapitału obrotowego.
- Uwolnienie czterech z siedmiu pięter biurowca (i przeznaczenie na wynajem) należącego do Projprzemu w ścisłym centrum Bydgoszczy. Docelowo w budynku tym ma powstać hotel należący do grupy. Księgowa wartość obiektu to 7,5 mln zł.
Zdaniem zarządu efekty z powyższych zmian w niewielkim stopniu były widoczne w wynikach I półrocza 2017 roku. Wyniki pokazują wzrost marży na jednym z dwóch głównych produktów spółki – systemach przeładunkowych. Drugi wiodący produkt, jakim są automatyczne systemy parkingowe „Modulo”, określane są przez zarząd jako „wschodząca gwiazda” grupy. Bieżący portfel zamówień to ponad 500 miejsc parkingowych z terminem realizacji do czerwca 2018 roku. W pierwszym półroczy 2018 spodziewać się więc możemy kilkunastu milionów zł przychodów z ich sprzedaży.
Parkingi modułowe Modulo to jedna z najbardziej innowacyjnych części biznesu GK Immobile
Ambitne plany rozwoju sieci hoteli Focus
Aktualna liczba działających hoteli w sieci Focus to 8. Dzielą się one na 4 obiekty własne oraz 4 najmowane. Według ostatnich danych, średnie obłożenie pokoi wynosi 65%. Obecnie spółka ma zawarte umowy najmu na 5 kolejnych hoteli, z których 3 zostaną uruchomione w 2018 roku, a kolejne w 2019 i 2020 roku. Można zatem spodziewać się, że przyszły rok przyniesie również wzrost wyników segmentu hotelarskiego. Intencją zarządu jest też powiększenie liczby obiektów własnych. Jeden z nich może w niedługim czasie powstać w obiekcie, który był wykorzystywany przez Projprzem. Przewagą hoteli własnych jest generowanie wyższych marż. W planach jest też uruchomienie działalności hotelarskiej poza granicami Polski. Pierwszym celem jest Bukareszt (planowane otwarcie już w 2018 r.), gdzie ceny nieruchomości zdaniem zarządu nie są wygórowane. Skąd zainteresowanie wyjściem zagranicę? Na krajowym rynku spółka widzi jeszcze przestrzeń wzrostu do około 3000 pokoi, a obecnie dysponuje 726 pokojami. Liczba ta ma w 2020 roku wzrosnąć już do 1400.
Finansowanie rozwoju segmentu hotelarskiego, a szczególnie budowa własnych obiektów, jest kapitałochłonna. Mimo, że grupa dysponuje jeszcze sporą zdolnością kredytową, to w planach ma upublicznienie spółki hotelarskiej. Wejściu na GPW ma towarzyszyć emisja akcji z niewielkim poziomem rozwodnienia. Uzyskane środki mają zostać przeznaczone na szybszy rozwój działalności. Planowanym terminem IPO jest już 2018 rok.
Rosną marże w segmencie deweloperskim
Jak już wspomnieliśmy, koronną inwestycją deweloperską GK Immobile jest Platanowy Park w Bydgoszczy. Jego szacunkowa wartość to 750 mln zł. Obecnie realizowany jest drugi etap obejmujący 149 lokali. Przedsprzedaż obecnie wynosi około 30%. Średnia uzyskana marża operacyjna wynosi około 20%. Przedstawiciele spółki oczekują wzrostu marży, gdyż kolejne mieszkania sprzedawane są po wyższych cenach, czemu sprzyja wysoki popyt na mieszkania w całej Polsce. W planach jest realizacja kolejnych projektów deweloperskich. Planowane średnie tempo wzrostu segmentu deweloperskiego w kolejnych latach ma wynieść ok. 20%.
Plan sprzedaży Stoczni Pomerania i CH Faktoria
Wśród dojrzałych aktywów nieruchomościowych grupy są Stocznia Pomerania w Szczecinie oraz Centrum Handlowe Faktoria w Bydgoszczy. Wartość księgowa tych dwóch aktywów to odpowiednio 25 mln zł i 24 mln zł. Zgodnie z realizowaną strategią GK Immobile, dojrzałe projekty nieruchomościowe, posiadające stabilną grupę najemców zostają przeznaczone na sprzedaż. Obecnie trwa poszukiwanie potencjalnych nabywców. Intencją zarządu jest osiągnięcie cen sprzedaży na poziomie wartości księgowych. Pozyskane środki pieniężne mają zostać przeznaczone na realizację nowych inwestycji deweloperskich.
Spółka deweloperska ma także trafić na GPW
W perspektywie dwóch lat wydzielona spółka deweloperska może również trafić na GPW. Podmiot ten, poza bieżącymi inwestycjami deweloperskimi, będzie kumulował bank ziemi będącej w posiadaniu Grupy, wartościową inwestycję biurową IMMOBILE K3 oraz wcześniej wspomniane aktywa przeznaczone na sprzedaż. . Aktualnie grupa dysponuje 14 hektarami terenu, na których „na już” można realizować projekty deweloperskie.
Wkrótce poznamy aktualizację strategii i politykę dywidendową
Zgodnie z wydanym komunikatem prasowym, GK Immobile pracuje obecnie nad aktualizacją strategii. Planowanym terminem jej upublicznienia jest IV kwartał 2017 roku. Z obecnych zapowiedzi wiemy, że zarząd spółki stawia na prężny rozwój wszystkich segmentów, tak żeby każdy z nich miał równomierny udział w budowaniu wartości grupy. Z kolei w zakresie dywidendy, spółka zapowiedziała upublicznienie polityki dywidendowej. W tym zakresie intencją zarządu jest coroczny wzrost dywidendy. Dla przypomnienia z zysku za 2015 rok dywidenda wyniosła 0,05 zł, a za 2016 rok 0,06 zł.
3 kluczowe aspekty finansów GK Immobile
Jak pokazuje ten przykład, kiedy analizuje się finanse spółki, która jest grupą kapitałową, czyli zbiorem kilku spółek, trzeba patrzeć na kilka kluczowych aspektów. Są to przede wszystkim:
- Przychody i zyski, które w przypadku całej GK Immobile rosną
- Bilans spółki, a w szczególności jakość aktywów i wysokość zadłużenia, które w przypadku GK Immobile prezentują się dobrze
- Sytuacja w poszczególnych segmentach i perspektywy rozwoju
Widać wyraźnie, że GK Immobile ma za sobą dobry okres, a - zgodnie z zapowiedziami Zarządu - przed sobą okres jeszcze ciekawszy. Rozwój poszczególnych segmentów biznesu, innowacje w zakresie parkingów Modulo, czy debiut sieci hotelarskiej to coś, czemu z pewnością będziemy się uważnie przyglądać. Te procesy i zdarzenia będą bowiem miały bezpośredni wpływ na wyniki spółki w kolejnych kwartałach. Tym bardziej, że Zarząd zapowiada aktualizację strategii.
