Jak inwestować w mieszkania, co wpływa na wysokość zysku z najmu? Lokalizacja to jeden z najważniejszych czynników, jakie należy brać pod uwagę

Kupno mieszkania wciąż przez wielu uważne jest za najlepszą formę lokaty kapitału, na której można uzyskać stały dochód. Gdzie najlepiej zakupić mieszkanie na wynajem? Jaki metraż jest najpopularniejszy wśród najemców? Wynająć mieszkanie na krótki czy długi termin?

Hossa na rynku nieruchomości ma się dobrze, wiele przykładów znajdziecie TUTAJ. Inwestorzy chętnie wybierają tę formę ochrony gotówki, a to z obawy przed inflacją czy niskimi oprocentowaniami w bankach.

Okres lockdownu nieco przyhamował rynek wynajmu mieszkań, w najtrudniejszym momencie dla inwestorów, w wielu miastach rejestrowano spadki cen mieszkań o 10%, Jednak od sierpnia br. rynek najmu wydaje się wracać do normy, pisaliśmy o tym TUTAJ na podstawie raportu Expandera i Rentier.io.

Jak to zwykło bywać, we wrześniu popyt urósł, głównie z powodu napływu studentów na uczelnie w formie stacjonarnej oraz pracowników zza wschodniej granicy.

Warto się zastanowić komu chcemy wynajmować mieszkanie...

Ta ważna decyzja została podjęta, chcesz zostać inwestorem/k/ą na rynku najmu. Co jeszcze przed Tobą? Teraz należy zdecydować komu mieszkanie będzie wynajmowane, rodzinom lub studentom na dłuższy okres? A może na doby, turystom i pracownikom służbowym?

Najem dobowy będzie wymagał od inwestora więcej zaangażowania, w tym wypadku wyposażenie będzie się szybciej zużywać, najemcy mniej dbają, trzeba dbać o stałą wymianę pościeli i ręczników, ale można więcej policzyć za noc. Najem długoterminowy daje poczucie spokoju i stabilizacji, nie wymaga od właścicieli częstych wizyt, jednak w tym przypadku, dochód jaki uzyska inwestor będzie niższy, niż w przypadku krótkiego najmu.

Zobacz także: Wzrost cen nieruchomości sprawia, że mieszkania z wielkiej płyty znowu wracają do łask

...bo od tego zależy lokalizacja

Jeśli mamy już docelową grupę odbiorców, to dobrze, bo to ułatwia wybór lokalizacji. Dla wynajmu dobowego należy raczej wybrać centrum miasta lub dzielnice do centrum przylegające. Dla turystów, pracowników służbowych czy osób które robią wypad na weekend, będzie bardzo ważna bliskość ciekawych lokali, barów oraz obiektów turystycznych.

Najemców długoterminowych możemy podzielić na dwie grupy. Pierwsza to młode rodziny z dzieckiem (dziećmi) - tutaj ważne będzie ciche osiedle, a w pobliżu przedszkole, sklepy, park zabaw, oraz placówka zdrowotna. Druga to studenci i młodzi pracownicy, tutaj punktem odniesienia będzie np. uczelnia, ale również bliskość pubów i restauracji, warto również aby lokalizacja była dobrze skomunikowana.

Lokalizacja to bardzo ważny punkt plany inwestycyjnego i należy poważnie zastanowić się nad tym kto jest naszym docelowym klientem.

Zobacz także: Rynek najmu mieszkań staje na nogi. Stawki idą w górę, ale w rentowność uderzą nowe podatki

Zabudowa i wyposażenie mają znaczenie

Rodzaj budynku i wyposażenie mieszkania mają duże znaczenie. Sam budynek nie ma aż tak dużego znaczenia, wszyscy mają podobne oczekiwania. Aktualnym standardem jest winda, ogromnym atutem, jest dostęp do miejsca parkingowego, szczególnie tego podziemnego.

Tutaj warto wspomnieć, że jeśli targetem jest rodzina z dziećmi to duże znaczenie ma bezpieczeństwo - czyli osiedle powinno być monitorowane, a nawet ogrodzone.

Równie ważne jak sam budynek, jest wyposażenie mieszkania i jego standard. Ta część ma również znaczący wpływ na cenę najmu. W przypadku najmu dobowego, mieszkanie musi być pełni wyposażone - czyli oprócz mebli i AGD, to również ręczniki, pościel, sztućce, talerze oraz garnki.

Z kolei dla najmu długoterminowego nie ma to aż takiego znaczenia, niekiedy jest pożądane puste mieszkanie, które wynajmujący będzie mógł sam zagospodarować. W tym przypadku często wynajmujący chcą przywieść własne meble czy sprzęt AGR oraz RTV.

Zysk vs. metraż

Pomimo tego, że w trakcie trwania pandemii w największych miastach Polski czynsz spadł (najbardziej w Krakowie o niecałe 14%, następnie Warszawa - niecałe 12%, kolejno Wrocław, Łódź), to - jak widać na grafice - ceny wróciły do normy, a sytuacja stała się stabilna.

Metraż ma ogromne znaczni. Każda z grup wynajmujących ma swoje potrzeby. Jednak, według raportu Amron – Sarafin, w II kwartale br. przeciętne mieszkanie wynajmowane miało ponad 55 mkw (czyli 2-3 pokoje). Ponadto, okazuje się, że nie tylko wynajmujący szukają takich mieszkań, bowiem kupujący również.

W przypadku inwestycji w takie mieszkanie, naszym targetem będzie raczej para, młoda rodzina, albo ambitny singiel. Trudniej będzie skompletować studentów, by wypełnić wszystkie pokoje.

Na początek dużo prościej jest wynająć małe mieszkanie - również próg wejścia na rynek będzie mniejszy. A jeśli chcemy "uderzyć" w najem dobowy, to warto się zastanowić nad kawalerką w centrum miasta - ciężko w nich mieszkać na dłuższy termin, ale na doby może się sprawdzić idealnie.

Podsumowując, rentowność najmu długoterminowego w skali roku wynosi 5-6%. Co prawda niektóre fundusze czy condohotele kuszą dużymi zyskami na poziome 10% zwrotu w skali roku, ale może warto jednak samemu się zainteresować tematem i poszukać tej odpowiedniej „perełki” która spełni nasze oczekiwania. Warto pamiętać, że w inwestycjach nie istnieją "pewniaki".

Zobacz także: Ponad 60 proc. Polaków nigdy nie inwestowało, a jeżeli już to głównie w nieruchomości

Autorka inspirowała się tekstem „Jakie mieszkanie przyniesie największy zysk z wynajmu?”