Europejski rynek nieruchomości mieszkaniowych zmaga się ze spadkiem cen i liczbą zawieranych transakcji. To efekt szybkich podwyżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz banki centralne państw europejskich, które miały powstrzymać popyt i wzrost cen aktywów.
Wielu analityków przewiduje spadek cen na niemieckim rynku mieszkaniowym. Podobna sytuacja dotyczy krajów skandynawskich, w Danii w ciągu ostatnich 6. miesięcy ceny mieszkań spadły o niecałe 10%. Z kolei w Polsce pomimo barku wyraźnych spadków cen na rynku pierwotnym, odnotowuje się znaczne obniżenie popytu, w całym 2022 r. sprzedaż mieszkań w 7 największych miastach Polski obniżyła się o 35%.
Zobacz także: W 2022 roku sprzedaż nowych mieszkań spadła o 35%
Rynek mieszkań w Niemczech
Niemiecki rynek nieruchomości w ciągu najbliższych lat czeka poważny spadek cen. Zgodnie z danymi Interhyp, 10-letnia stopa procentowa wzrosła z 1% do 3,9% w 2022 r. Już wpłynęło to na ograniczenie popytu, ponieważ mniej osób mogło sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu.
Co słychać na niemieckim rynku nieruchomości? Podobnie jak u nas, spadek udzielanych kredytów hipotecznych jest drastyczny. Podwyżki stóp robią swoje. Również mocno spadła tam zdolność kredytowa. pic.twitter.com/qay943Qv9o
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) January 8, 2023
Stopy procentowe w Niemczech
Źródło: interhyp.de
Z kolei według danych Deutsche Banku od marca do końca listopada 2022 r. ceny domów spadły o około 5%. Jak wskazuje Jochen Moeberyt, analityk makroekonomiczny jednego z niemieckich pożyczkodawców, ceny od szczytu spadną o około 20% w ciągu najbliższych lat.
„Jeśli myślisz o oprocentowaniu kredytów hipotecznych na poziomie 3,5% lub 4%, potrzebujesz wyższych zysków z wynajmu dla inwestorów, a biorąc pod uwagę, że czynsze są względnie stałe, jasne jest, że ceny muszą spaść” – powiedział Jochen Moebert.
I chociaż Deutsche Bank nie dysponował w grudniu ubiegłego roku konkretnymi danymi, na temat tego, kiedy nastąpi szczyt spadków, to analityk twierdzi, że nie będzie zaskoczony, jeśli będziemy je obserwować już w najbliższym półroczu.
Z kolei przedstawiciel Berenberg zakłada, że w nadchodzących miesiącach spadek cen wyniesie co najmniej 5%.
Te dane może potwierdzać niedawny raport UBS, w którym niemieckie miasta – Frankfurt i Monachium znalazły się w pierwszej czwórce Global Real Estate Bubble Index 2022. Pisaliśmy o tym więcej na Strefie Inwestorów.
Jednak jak stwierdził Thomas Veraguth z UBS, definicja pękającej bańki nie pasuje jednak do całego rynku nieruchomości w Niemczech.
„Sytuacja w Niemczech nie będzie typowym pęknięciem bańki, jakiego doświadczyliśmy podczas kryzysu finansowego… ale raczej korektą” – powiedział Veraguth. I dodał: „W ujęciu realnym pęknięcie bańki oznaczałoby spadek cen o ponad 15% i byłby to bardzo, bardzo zły scenariusz, bardzo silny scenariusz wysokiego ryzyka, który nie jest w tej chwili scenariuszem bazowym.”
Czarny scenariusz odrzucają analitycy S&P Global, jednak potwierdzają, że będą musieli zrewidować prognozy cen domów i mieszkań dla Niemiec. „Prawdopodobnie będziemy musieli zrewidować nasze prognozy cen dla Niemiec na ten rok” – powiedział CNBC Sylvain Broyer, główny ekonomista S&P Global Ratings na region EMEA. Dodając, że wciąż obserwują duży popyt.
Sylvain Broyer powiedział także, że zmiana warunków finansowych oraz zacieśnianie polityki finansowej jeszcze trochę potrwa i wpłynie na popyt.
„Ponad 80% kredytów hipotecznych w Niemczech jest finansowanych ze stałych stóp procentowych, więc wiele gospodarstw domowych zablokowało [w] bardzo korzystne warunki finansowania, które mieliśmy do niedawna przez pięć do dziesięciu lat” – stwierdził Broyer.
Pozytywnie o przyszłości myśli Jensa Tolckmitt, dyrektor generalny Stowarzyszenia Niemieckich Banków Pfandbrief (VDP). Organizacja głosem Tolckmitta uważa, że szczyt cen nieruchomości Niemcy mają już za sobą. Wskazuje również, że niedobór lokali mieszkalnych, rosnące ceny wynajmu i wciąż silny rynek pracy będą wspierać rynek nieruchomości i dodał, że nawet jeśli ceny mieszkań spadną, to niekonicznie będzie coś złego.
„Gdyby ceny domów spadły o 20%, czego w tej chwili się nie spodziewamy, to bylibyśmy na poziomie cen z 2020 r. Czy to problem? Może nie – powiedział Tolckmitt.
Z kolei jak podał niemiecki oddział BNP Paribas, wolumen transakcji za cały poprzedni rok spadł o 74% w porównaniu do wyników z 2021 r., które były rekordowe. Należy się przyglądać rynkowi nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech, podobnie jak w innych krajach, sytuacja może się wyklarować w kolejnych miesiącach.
Zobacz także: Deweloperzy podsumowują 2022 rok na rynku nieruchomości, oto ile mieszkań sprzedał Dom, Atal, Lokum i Victoria
Spadki cen mieszkań w Danii
W ostatnich dniach Bloomberg wskazał, że ceny mieszkań w Danii Spały o niespełna 10% w ciągu pół roku. Oznacza to, że znalazła się w podobnym miejscu, w którym znajduje się już Szwecja. Według danych duńskiej agencji nieruchomości, ceny mieszkań w grudniu 2022 r. spadły o 9,7% względem czerwca tego samego roku, z kolei miesiąc do miesiąca to spadek o 1,8%. Ceny domów w stosunku do szczytu w lutym 2022 r. obniżyły się o 7,8%.
„Ceny mieszkań szybko spadają, ale należy to również postrzegać w świetle wysokich wzrostów cen, które obserwowaliśmy podczas pandemii” – powiedziała w notatce Louise Aggerstrom Hansen, główny analityk Danske Bank. „Mimo że ceny domów spadły, kupno domu jest nadal droższe niż rok temu. Oznacza to, że ceny będą musiały dalej spadać”.
Duńczycy, podobnie jak Niemcy, przyzwyczajeni od lat to stałego oprocentowania na poziomie około 1% muszą przygotować się na zmiany, ponieważ obecnie oprocentowanie stałych hipotek wynosi około 5%, przy inflacji sięgającej 10%. Wspominaliśmy już o sytuacji w Danii na Strefie Inwestorów.
