Rynek nieruchomości w Warszawie nie wykazuje cech bańki spekulacyjnej, ocenia UBS
Według danych raportu UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 wzrost cen mieszkań w Warszawie skorygowany o inflację jest, wciąż ujemy. Na tle innych krajów jesteśmy dalecy od bański spekulacyjnej na runku nieruchomości.
Raport analizujący 25 miast świata pod kątem nieruchomości mieszkaniowych wskazuje, że wzrost cen mieszkań i domów wyniósł średnio 10% w okresie od połowy 2020 r. do połowy 2021 r. Cech bańki nie wykazuje m.in. Warszawa, Londyn czy Madryt. Największe ryzyko bańki cenowej jest w Toronto i Frankfurcie.
Ryzyko pęknięcia bańki w Polsce jest najmniejsze
Ryzyko pęknięcia bańki na rynku nieruchomości w Warszawie jest niewielkie. Jak możemy przeczytać we wspomnianym wyżej raporcie, Warszawa została wskazana jako miasto, w którym ceny mieszkań są szacowane prawidłowo. Zauważono również, że przez wysokie ceny i szybko rosnące oprocentowanie kredytów, mieszkania są coraz trudniej dostępne.
"Warszawa ma jeden z najsilniejszych rynków pracy w Europie Środkowo-Wschodniej, a boom przyciąga nowych mieszkańców i inwestorów kupujących na wynajem. Rynek pozostaje odpowiednio wyceniany, ale mieszkania stają się coraz bardziej niedostępne dla mieszkańców ze względu na wysokie ceny i szybko rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych" – napisano w raporcie.
Ryzyko bańki mieszkaniowej w 25 miastach świata
Źródło: UBS Global Real Estate Bubble Index 2022
Zaraz za stolicą naszego kraju znajdują się Dubaj, Sao Paulo oraz Mediolan.
Zobacz także: Wrzesień był kolejnym z rzędu miesiącem spadku wartości wniosków o kredyty mieszkaniowe, ale są też dobre wiadomości
Przegrzane rynki nieruchomości w Toronto i Frankfurcie
Najpoważniej prezentuje się sytuacja w Toronto i Frankfurcie. W tych dwóch miastach istnieje największe ryzyko pęknięcia bańki. Red alert włącza się w Zurychu, Monachium, Hongkongu, ale również Vancouver, Amsterdamie, Tel Awiwie czy Tokio.
Według analityków UBS przeszacowanie jest widoczne w 5 z badanych miast w USA, w tym najsilniej w Miami i Los Angeles. Raport zaleca przyglądać się także rynkom Stockholmu, Paryża i Sydney.
„W USA wszystkie z pięciu analizowanych miast znajdują się w kategorii przeszacowanych, przy czym nierównowaga jest bardziej wyraźna w Miami i Los Angeles niż w San Francisco, Bostonie i Nowym Jorku. Rynki mieszkaniowe w Sztokholmie, Paryżu i Sydney pozostają przeszacowane pomimo pierwszych objawów ochłodzenia. Do pozostałych rynków wykazujących oznaki przeszacowania należą Genewa, Londyn, Madryt i Singapur” – możemy przeczytać w raporcie.
Zobacz także: Ceny nieruchomości mieszkaniowych w USA spadły po raz pierwszy od 10 lat
Największy wzrost cen mieszkań od 2007 r.
Analitycy wskazują, że nominalny wzrost cen mieszkań analizowanych w raporcie wyniósł średnio 10% i jest najwyższy od 2007 r. Raport zwraca uwagę na niestabilność światowych rynków nieruchomości oraz odchylenie cen mieszkań w stosunku do wysokości stóp procentowych.
Wzrost cen skorygowany o inflację
Źródło: UBS Global Real Estate Bubble Index 2022
„Niskie stopy procentowe w ciągu ostatniej dekady spowodowały, że ceny nieruchomości mieszkaniowych stale oddalały się od wzrostu dochodów i czynszów. W miastach znajdujących się w strefie ryzyka wystąpienia bańki ceny wzrosły w tym okresie średnio o 60 proc. w ujęciu skorygowanym o inflację, podczas gdy realne dochody i czynsze wzrosły jedynie o około 12 proc. – napisano w raporcie.
I dodano: „Od najniższego punktu w połowie 2021 r. średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych podwoiło się we wszystkich analizowanych miastach. W połączeniu z zauważalnie wyższymi cenami nieruchomości spowodowało to, że powierzchnia mieszkalna, na którą stać wysoko wykwalifikowanego pracownika sektora usług, jest średnio o jedną trzecią niższa niż tuż przed pandemią”
Można śmiało powiedzieć, że jesteśmy świadkami końca popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Ostatnie podrygi to wciąż silny rynek pracy w wielu miastach. Pytanie,jak długo ten jeden filar ma utrzymywać cały rynek. Idąc tym tropem, można zakładać, że grozi nam załamanie także rynku pracy.
„Rzeczywiście jesteśmy świadkami tego, że światowy boom na rynkach mieszkaniowych w końcu znalazł się pod presją. W większości wysoko wycenianych miast w najbliższych kwartałach należy spodziewać się znaczących korekt cen” – podkreśla Maciej Skoczek, autor badania w UBS Global Wealth Management.
Warto zwrócić uwagę na wzrost wolumenu hipotek oraz rosnącą dynamikę zadłużenia gospodarstw domowych, prawie we wszystkich analizowanych miastach.
Obumieranie mieszkaniówki w Polsce potwierdza duży popyt na rynku najmu, ale również coraz większa aktywność funduszy finansowych, wyspecjalizowanych w kupowaniu mieszkań na wynajem. Dodajmy malejącą, z miesiąca na miesiąc, liczbę wniosków kredytowych i spadki sprzedaży w III kw. u nawet największych deweloperów. I wychodzi nam zmieniający się charakter rynku nieruchomości.
