"Gdy nasza lokalizacja odpowiada klientowi, to on się stamtąd już nie wyprowadza" - relacja z czatu z Mirosławem Koszany, prezesem zarządu BIK | StrefaInwestorow.pl
Obrazek użytkownika Czaty
13 gru 2018, 14:13

"Gdy nasza lokalizacja odpowiada klientowi, to on się stamtąd już nie wyprowadza" - relacja z czatu z Mirosławem Koszany, prezesem zarządu BIK

We czwartek, 13 grudnia 2018 r. zorganizowaliśmy czat inwestorski z Prezesem Zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych, Mirosławem Koszany. W czasie dyskusji przedstawiciel spółki odpowiadał na pytania dotyczące polityki dywidendowej, perspektyw rynku magazynowego i handlowego, rozbudowy inwestycji w Sosnowcu i Krakowie, bieżącej sytuacji finansowej i dalszych planów rozwoju spółki na 2019 rok. W spotkaniu wzięło udział ponad 200 inwestorów. Przedstawiciel spółki odpowiedział na 30 pytań. Zapraszamy do lektury całego zapisu czatu.

Obrazek użytkownika Janusz Maruszewski
Janusz Maruszewski

Zapraszamy na czat inwestorski z Mirosławem Koszanym, prezesem zarządu Grupy BIK, podczas którego rozmawiać będziemy o rozbudowie inwestycji w Sosnowcu i Krakowie, perspektywach rynku magazynowego i handlowego, bieżącej sytuacji finansowej i dalszych i planach rozwoju spółki na 2019 rok.

 

Spotkanie odbędzie się w czwartek, 13 grudnia 2018 r. o godz. 11:00 Już teraz zachęcamy do zadawania pytań za pośrednictwem poniższego formularza.

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Witam serdecznie wszystkich użytkowników. Zapraszamy do zadawania pytań;)

Obrazek użytkownika Tommy78
Tommy78

1. Jako akcjonariusz, który wziął udział w i IPO, pytam jakie kroki zamierza zamierza podjąć spółka aby zwiększyć płynność obrotu na spółce ? W tej chwili nie ma żadnych transkacji lub symboliczne typu 1 akcja dziennie.
2. Jaką politykę dywidendową posiada spółka ?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Staramy się komunikować z inwestorami instytucjonalnymi, jak i indywidualnymi, także poprzez niniejszy czat, jednakże wiele zależy od aktualnych warunków giełdowych. Wierzymy w ich poprawę w 2019 r. i napływ kapitału na rynek, tym samym wzrost płynności akcji Biura Inwestycji Kapitałowych.

Obrazek użytkownika Anonim
inwestor81

Czy rozwój e-commerce może mieć wpływ na BIK?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Rozwój e-commerce już ma wpływ na działalność BIK gdyż od 6 lat wynajmujemy powierzchnię dla jednego z dużych podmiotów rynku internetowego. Jednocześnie poszukujemy kolejnych klientów z tego segmentu. Z kolei działalność retail parków jest również uzupełnieniem dla rozwoju takich trendów, m.in. poprzez formułę click & collect wśród naszych najemców.

Obrazek użytkownika Anonim
inwestor81

Najważniejsze pytanie;) – jakie są Państwa dalsze zamierzania inwestycyjne, po ukończeniu obiektu w Krakowie i Sosnowcu? Myślę, że inwestorzy mile odebraliby przedstawienie strategii rozwoju na kilka lat do przodu.

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

W minionym tygodniu pojawiła się informacja o zakupie przez nas sporego terenu inwestycyjnego (117 tys. m2) w ok. Wrocławia. W scenariuszu finalizacji w styczniu, w połowie roku liczymy na rozpoczęcie budowy hali o pow. ok. 25 tys. m2. Jednocześnie nie wykluczamy nabycia kolejnych lokalizacji pod centra logistyczne na południu Polski. Jeśli chodzi o retail parki, rozważamy rozbudowę Galerii nad Potokiem w Radomiu.

 

W zakresie publikacji strategii, oczekujemy jej zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą w I kw. 2019 r. i w dalszym etapie, jej publiczną publikację.

Obrazek użytkownika Anonim
marek

Jak wygląda polityka dywidendowa Biura Inwestycji Kapitałowych? Spółka co roku osiąga zysk, może warto byłoby rokrocznie wypłacać chociaż w małym, symbolicznym stopniu dzielić się zyskiem z akcjonariuszami, w tych trudnych czasach na GPW to mogłoby przyciągnąć długoterminowy kapitał.

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Podtrzymujemy zapowiedzi dane w okresie IPO i prospekcie emisyjnym, iż dywidenda może zostać wypłacona w przypadku sprzedaży jednego z obiektów logistycznych lub handlowych i nie wykluczamy takiego scenariusza w 2019 roku.

Obrazek użytkownika Anonim
inwestor81

Dzień dobry, spółka nie jest dobrze znana na GPW, czy mogą Państwo przedstawić swój profil i model biznesowy?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Jesteśmy deweloperem powierzchni komercyjnych, gdzie naszą główną działalnością jest budowa i komercjalizacja centrów logistycznych. Tym zajmujemy się od 2000 roku, a od 2010 roku poszerzyliśmy działalność o segment retail parków. Historycznie również sprzedawaliśmy obiekty do funduszy inwestycyjnych.

Obrazek użytkownika Anonim
inwestor81

Ile wynoszą średnie czynsze w obiektach magazynowych i handlowych? Jakie tu są tendencje na przestrzeni ostatnich lat?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Zachęcamy do zapoznania się z naszymi sprawozdaniami, gdzie prezentujemy takie informacje. Generalnie stawki najmu powierzchni magazynowych od 2,3 lat mają tendencję wzrostową. Należy pamiętać, iż na dzień dzisiejszy są to nadal najniższe stawki w Europie. Pozwala to z optymizmem patrzeć na następne lata naszej działalności.
Jeśli chodzi o obiekty handlowe to sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdyż tutaj na wysokość stawki podstawowy wpływ ma lokalizacja obiektu handlowego. Posiadane przez nas obiekty handlowe są w pełni wynajęte, a stawki nie odbiegają od rynkowych.

Obrazek użytkownika Anonim
Daniel

co się zmieniło w spółce od czasu debiutu na giełdzie i czy było warto wejść na rynek z akcjami?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Pozyskane środki pozwoliły nam zgodnie z założonym planem realizować inwestycje, czy mówimy o rozbudowie obiektu w Sosnowcu (hala nr. 5), budowie retail parku w Radomiu oraz pierwszych pracach przygotowawczych w zakresie obiektu Kraków III.
Korzystnie oceniamy wejście na GPW, także pod względem aspektów wizerunkowych, istotnych w naszej branży.

Obrazek użytkownika Anonim
marek

Ponad 100 mln zł długu, to wygląda niepokojąco… Czy macie Państwo plan spadku zadłużenia?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Zadłużenie jest naturalnym aspektem dla spółek z naszej branży. Jest ono zdecydowanie poniżej standardów rynkowych, pamiętajmy o wskaźnikach takich jak LtV, który u nas wynosi ok. 0,50-0,55, gdzie standardem rynkowym jest poziom 0,65-0,70. Bardzo ważne jest, że to zadłużenie jest długiem długoterminowym, bankowym o terminach spłaty pomiędzy 2025-2029 roku.

 

Struktura bilansu BIK S.A. jest bardzo zdrowa i bezpieczna. Prosimy zwrócić uwagę na systematycznie osiągany zysk na poziomie operacyjnym, co pozwala efektywnie obsługiwać zadłużenie.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Co to się działo na kursie w maju i listopadzie? Czy do spółki docierają jakieś negatywne informacje o sypaniu akcjami?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Niestety nie mamy na to wpływu, cieszy powrót kursu do poziomów z ostatnich miesięcy. Do spółki nie docierają negatywne informacje i prowadzimy standardową działalność.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Dzień dobry
czy spółka nadal zamierza utrzymać dobrą tradycję i publikować wcześniej niż inne spółki sprawozdania finansowe

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Tak, zdecydowanie tak. Dążymy do tego, aby terminy te były w miarę możliwości operacyjnej jak najszybsze. To bardzo często także zależy od pracy biegłych rewidentów.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Jak dużą część przychodów rocznych stanowią przychody, które można określić jako stałe czy li z najmu itp

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

W granicach 90%-98%.

Obrazek użytkownika Anonim
Karl

Czy zarzad rozwaza poszukiwanie inw. strategicznego, ktory dokapitalizowalby spolke i tym samym pozwolil na wieksze inwestycje?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

To pytanie do akcjonariuszy większościowych. Zarząd jest otwarty na poszukiwanie inwestorów do poszczególnych spółek celowych i przeprowadzanie wspólnych inwestycji na ich poziomie.

Obrazek użytkownika Anonim
Arek

Panie Prezesie, czy członkowie zarządu posiadają akcje spółki?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Tak posiadają. Zarząd posiada ponad 9 proc. akcji.

Obrazek użytkownika Anonim
max

Ile wynosza w BIK wskazniki wynajecia powierzchni?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

W tej chwili ok. 92%. W zasadzie niewynajęta powierzchnia to głównie biura, które są rodzajem dodatku do powierzchni magazynowej.

Obrazek użytkownika Anonim
Natalia

Jak wygląda u Państwa struktura i długość zawieranych umów w obydwu segmentach. Jacy są Wasi najwięksi klienci? Czy ich rotacja jest duża?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Niektórzy klienci są z nami już od początku działalności, czyli od 18 lat, większość z nich odnawia umowy, a struktura i długość umów zależy od wielu czynników, m.in. często od dostosowania powierzchni dla potrzeb najemcy. Generalnie jeśli chodzi o magazyny to umowy najmu są najczęściej umowami 5-letnimi. W powierzchniach handlowych umowy najmu zawierane są standardowo także na 5 lat, ale gdy lokalizacja odpowiada klientowi, wiemy że on się stamtąd nie wyprowadzi.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Dlaczego dywidenda ma być wypłacana tylko w przypadku sprzedaży a nie po prostu z zysków, które są na dość stałym poziomie i przy zadłużeniu na poziomie średniej w sektorze?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Nie wykluczamy wypłaty dywidendy z bieżących zysków, jednakże zakładamy, że kwota takiej dywidendy nie będzie zbyt wysoka. Co do zasady, większą część zysków chcemy przeznaczać na reinwestycje i dalszy rozwój grupy.

Obrazek użytkownika Anonim
Jan

Panie Prezesie
Czy w spółce są obecne fundusze i czy wiadomo zarządowi coś o planach wyprzedawania akcji przez obecnych akcjonariuszy?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Tak są obecne fundusze inwestycyjne, które nabyły akcje w czasie IPO. Nie posiadamy informacji o wyprzedaży akcji przez obecnych akcjonariuszy. Mogę zapewnić, że akcjonariusze założyciele spółki, nawet niekiedy dokupują akcje.

Obrazek użytkownika Anonim
ciekawy

Pracownicy ostatnio objęli akcje w ramach realizacji programu motywacyjnego. Od czego zależało jego uruchomienie i czy program będzie kontynuowany w kolejnych latach ? Na jakich zasadach?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Jego uruchomienie zależało od osiągniętych wyników finansowych, a założenia zostały zatwierdzone przez RN. Szczegółowo program jest opisany w prospekcie emisyjnym i przyszły 2019 rok jest ostatnim rokiem obowiązywania tego programu (http://bik.com.pl/grafiki2/Prospekt_emisyjny_BIK_SA_2.pdf (link is external))

Obrazek użytkownika Anonim
Zaangażowany

No dobra... podsumujmy fakty:
od debiutu kurs spółki niewiele ale spadł, przychody wzrosły, zyski wzrosły, rozwijacie się...
czy w takim razie dołączycie do grona spółek, które ogłaszają wezwania i zwijają się z giełdy?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

W planach zarządu i rady nadzorczej nie ma planów wycofania spółki z giełdy. Proszę pamiętać, że na GPW jesteśmy dopiero 2 lata, a skutki oceny przydatności dla spółki to minimum 5-7 lat.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Spółka jest notowana obecnie po ok. 0,65 book to value, są deweloperzy wyceniani po 0,3-0,4 i z tego niektórzy jeszcze płacą dywidendę. Jak Pan Prezes zachęci nas do inwestycji w walory BIK?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Nie mogę zachęcać do inwestycji w akcje BIK. Ale mogę zachęcać do śledzenia naszej sytuacji fundamentalnej i wyciągania z tego odpowiednich wniosków. Spółka jest rentowna, ma zdrowy bilans, realizuje inwestycje rozwojowe w znaczącej mierze z kapitałów własnych oraz operuje na stabilnym i rosnącym rynku.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Prośba o komentarz w zakresie stanu rynku magazynowego. Jak widzą go władze BIK?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Od 5 lat rynek ten systematycznie rośnie, zwiększając się rokrocznie o 1-1,5 mln m2 pow. magazynowej, która jest systematycznie wynajmowana. Poziom pustostanów w skali kraju od kilku lat waha się w granicach 5%. Biorąc pod uwagę rozwój rynku e-commerce a także położenie geograficzne Polski, nie widzimy oznak trwałego spowolnienia.

Obrazek użytkownika Anonim
Karl

Kiedy planowane jest oddanie Krakow III? A kiedy hali 6 w Sosnowcu? Jaki wzrost biznesu wygeneruja te inwestycje? Dziekuje.

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Zakładamy oddanie obydwu inwestycji do końca 2019 roku, nasza dysponowalna powierzchnia wzrośnie o ok. 40%.

Obrazek użytkownika Anonim
traderka123

W miniony piątek spółka poinformowała o warunkowym nabyciu gruntów pod przyszłe centra logistyczne, ponad 115 tys. m2 na Dolnym Śląsku. Jak transakcja będzie finansowana? Kiedy można spodziewać się rozstrzygnięcia rozmów i startu procesu inwestycyjnego?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Obecnie prowadzimy due dilligence nieruchomości, a zakładamy, że sama transakcja zostanie sfinalizowana do końca stycznia, tak jak wskazywaliśmy w raporcie bieżącym. Planujemy rozpocząć inwestycję w połowie 2019 roku.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Mówi się, że w przyszłym roku koszty prac budowlanych mogą wzrosnąć nawet o 30%. Jaki to wpłynie na wasze wyniki finansowe?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

One już na początku 2018 roku wzrosły. Obecnie od 3-6 mies. obserwujemy stabilizację tych kosztów i nasza branża nie przewiduje już tak istotnego wzrostu kosztów budowy w 2019 roku.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Czy może warto byłoby zrefinansować zadłużenie, np. poprzez zamienny dług bankowy lub obligacje np. w EUR? Ze sprawozdań wynika, że ponoszone koszty finansowe są relatywnie wysokie.

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Koszty finansowe w naszej ocenie są relatywnie niskie, wszystkie kredyty są długoterminowymi kredytami w EUR. Spółka nie posiada obligacji, co nie znaczy, że w przyszłości z takiego instrumentu nie skorzystamy, ale zawsze będzie to w naszym przypadku finansowanie uzupełniające.

Obrazek użytkownika Anonim
traderka123

Czy zamierzacie mocniej rozwijać segment retail parków?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

W czasie IPO sygnalizowaliśmy, iż segment retail parków będzie uzupełnieniem segmentu magazynowego i będzie stanowił ok. 20-30% naszych aktywów. Chcemy utrzymać taki trend.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Jakie jest w tej chwili dokładne zlewarowanie spółki i czym dług jest zabezpieczony?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Na poziomie 50-55%, dług jest zabezpieczony hipotekami i zastawami na udziałach w spółkach celowych. Wszystkie kredyty są kredytami długoterminowymi (co najmniej 10-letnimi).

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Mówił Pan o szybkim wzroście e-commerce, ale jak szybko ten rynek rośnie i jaki to może mieć wpływ na wyniki w 2019?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Wzrost rynku e-commerce trudno przełożyć bezpośrednio na wyniki. Bezpiecznie można zadeklarować, że rozwój tego rynku będzie gwarantował w znaczącym stopniu wysoki poziom najmu powierzchni magazynowych.

Obrazek użytkownika Anonim
pawel

Jakie macie Panstwo priorytety na 2019 r.?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Zdecydowanym priorytetem jest realizacja inwestycji Kraków III i rozpoczęcie inwestycji we Wrocławiu. Inwestycja w Sosnowcu (hala nr. 6) jest na ukończeniu, więc nie nazywamy tego priorytetem.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Czy spółka planuje emisję akcji pod kolejne inwestycje skoro obligacjami się nie wspiera?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Nie planujemy emisji akcji. Chcemy finansować rozwój w dalszym stopniu poprzez finansowanie bankowe i reinwestycje zysków.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Czy jest możliwe zwiększenie przychodów organicznie z obecnych powierzchni poprzez podniesienie czynszów, czy to jednak nie wchodzi w grę w najbliższym roku?

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Podnoszenie czynszów zależy od sytuacji rynkowej, my bardziej skupiamy się na zwiększeniu przychodów poprzez oddawanie do użytku kolejnych obiektów.

Obrazek użytkownika Mirosław Koszany
Mirosław Koszany

Bardzo dziękuję Państwu za wszystkie pytania. Zachęcam do śledzenia naszych komunikatów i strony internetowej (http://bik.com.pl/i34,Podstawowe-informacje (link is external)) oraz do dalszego kontaktu przez tę stronę;) Pozdrawiam,

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.