"Gdy nasza lokalizacja odpowiada klientowi, to on się stamtąd już nie wyprowadza" - relacja z czatu z Mirosławem Koszany, prezesem zarządu BIK

Witam serdecznie wszystkich użytkowników. Zapraszamy do zadawania pytań;)

Staramy się komunikować z inwestorami instytucjonalnymi, jak i indywidualnymi, także poprzez niniejszy czat, jednakże wiele zależy od aktualnych warunków giełdowych. Wierzymy w ich poprawę w 2019 r. i napływ kapitału na rynek, tym samym wzrost płynności akcji Biura Inwestycji Kapitałowych.

Rozwój e-commerce już ma wpływ na działalność BIK gdyż od 6 lat wynajmujemy powierzchnię dla jednego z dużych podmiotów rynku internetowego. Jednocześnie poszukujemy kolejnych klientów z tego segmentu. Z kolei działalność retail parków jest również uzupełnieniem dla rozwoju takich trendów, m.in. poprzez formułę click & collect wśród naszych najemców.

W minionym tygodniu pojawiła się informacja o zakupie przez nas sporego terenu inwestycyjnego (117 tys. m2) w ok. Wrocławia. W scenariuszu finalizacji w styczniu, w połowie roku liczymy na rozpoczęcie budowy hali o pow. ok. 25 tys. m2. Jednocześnie nie wykluczamy nabycia kolejnych lokalizacji pod centra logistyczne na południu Polski. Jeśli chodzi o retail parki, rozważamy rozbudowę Galerii nad Potokiem w Radomiu.

W zakresie publikacji strategii, oczekujemy jej zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą w I kw. 2019 r. i w dalszym etapie, jej publiczną publikację.

Podtrzymujemy zapowiedzi dane w okresie IPO i prospekcie emisyjnym, iż dywidenda może zostać wypłacona w przypadku sprzedaży jednego z obiektów logistycznych lub handlowych i nie wykluczamy takiego scenariusza w 2019 roku.

Jesteśmy deweloperem powierzchni komercyjnych, gdzie naszą główną działalnością jest budowa i komercjalizacja centrów logistycznych. Tym zajmujemy się od 2000 roku, a od 2010 roku poszerzyliśmy działalność o segment retail parków. Historycznie również sprzedawaliśmy obiekty do funduszy inwestycyjnych.

Zachęcamy do zapoznania się z naszymi sprawozdaniami, gdzie prezentujemy takie informacje. Generalnie stawki najmu powierzchni magazynowych od 2,3 lat mają tendencję wzrostową. Należy pamiętać, iż na dzień dzisiejszy są to nadal najniższe stawki w Europie. Pozwala to z optymizmem patrzeć na następne lata naszej działalności.
Jeśli chodzi o obiekty handlowe to sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdyż tutaj na wysokość stawki podstawowy wpływ ma lokalizacja obiektu handlowego. Posiadane przez nas obiekty handlowe są w pełni wynajęte, a stawki nie odbiegają od rynkowych.

Pozyskane środki pozwoliły nam zgodnie z założonym planem realizować inwestycje, czy mówimy o rozbudowie obiektu w Sosnowcu (hala nr. 5), budowie retail parku w Radomiu oraz pierwszych pracach przygotowawczych w zakresie obiektu Kraków III.
Korzystnie oceniamy wejście na GPW, także pod względem aspektów wizerunkowych, istotnych w naszej branży.

Zadłużenie jest naturalnym aspektem dla spółek z naszej branży. Jest ono zdecydowanie poniżej standardów rynkowych, pamiętajmy o wskaźnikach takich jak LtV, który u nas wynosi ok. 0,50-0,55, gdzie standardem rynkowym jest poziom 0,65-0,70. Bardzo ważne jest, że to zadłużenie jest długiem długoterminowym, bankowym o terminach spłaty pomiędzy 2025-2029 roku.

Struktura bilansu BIK S.A. jest bardzo zdrowa i bezpieczna. Prosimy zwrócić uwagę na systematycznie osiągany zysk na poziomie operacyjnym, co pozwala efektywnie obsługiwać zadłużenie.

Niestety nie mamy na to wpływu, cieszy powrót kursu do poziomów z ostatnich miesięcy. Do spółki nie docierają negatywne informacje i prowadzimy standardową działalność.

Tak, zdecydowanie tak. Dążymy do tego, aby terminy te były w miarę możliwości operacyjnej jak najszybsze. To bardzo często także zależy od pracy biegłych rewidentów.

W granicach 90%-98%.

To pytanie do akcjonariuszy większościowych. Zarząd jest otwarty na poszukiwanie inwestorów do poszczególnych spółek celowych i przeprowadzanie wspólnych inwestycji na ich poziomie.

Tak posiadają. Zarząd posiada ponad 9 proc. akcji.

W tej chwili ok. 92%. W zasadzie niewynajęta powierzchnia to głównie biura, które są rodzajem dodatku do powierzchni magazynowej.

Niektórzy klienci są z nami już od początku działalności, czyli od 18 lat, większość z nich odnawia umowy, a struktura i długość umów zależy od wielu czynników, m.in. często od dostosowania powierzchni dla potrzeb najemcy. Generalnie jeśli chodzi o magazyny to umowy najmu są najczęściej umowami 5-letnimi. W powierzchniach handlowych umowy najmu zawierane są standardowo także na 5 lat, ale gdy lokalizacja odpowiada klientowi, wiemy że on się stamtąd nie wyprowadzi.

Nie wykluczamy wypłaty dywidendy z bieżących zysków, jednakże zakładamy, że kwota takiej dywidendy nie będzie zbyt wysoka. Co do zasady, większą część zysków chcemy przeznaczać na reinwestycje i dalszy rozwój grupy.

Tak są obecne fundusze inwestycyjne, które nabyły akcje w czasie IPO. Nie posiadamy informacji o wyprzedaży akcji przez obecnych akcjonariuszy. Mogę zapewnić, że akcjonariusze założyciele spółki, nawet niekiedy dokupują akcje.

Jego uruchomienie zależało od osiągniętych wyników finansowych, a założenia zostały zatwierdzone przez RN. Szczegółowo program jest opisany w prospekcie emisyjnym i przyszły 2019 rok jest ostatnim rokiem obowiązywania tego programu (http://bik.com.pl/grafiki2/Prospekt_emisyjny_BIK_SA_2.pdf (link is external))

W planach zarządu i rady nadzorczej nie ma planów wycofania spółki z giełdy. Proszę pamiętać, że na GPW jesteśmy dopiero 2 lata, a skutki oceny przydatności dla spółki to minimum 5-7 lat.

Nie mogę zachęcać do inwestycji w akcje BIK. Ale mogę zachęcać do śledzenia naszej sytuacji fundamentalnej i wyciągania z tego odpowiednich wniosków. Spółka jest rentowna, ma zdrowy bilans, realizuje inwestycje rozwojowe w znaczącej mierze z kapitałów własnych oraz operuje na stabilnym i rosnącym rynku.

Od 5 lat rynek ten systematycznie rośnie, zwiększając się rokrocznie o 1-1,5 mln m2 pow. magazynowej, która jest systematycznie wynajmowana. Poziom pustostanów w skali kraju od kilku lat waha się w granicach 5%. Biorąc pod uwagę rozwój rynku e-commerce a także położenie geograficzne Polski, nie widzimy oznak trwałego spowolnienia.

Zakładamy oddanie obydwu inwestycji do końca 2019 roku, nasza dysponowalna powierzchnia wzrośnie o ok. 40%.

Obecnie prowadzimy due dilligence nieruchomości, a zakładamy, że sama transakcja zostanie sfinalizowana do końca stycznia, tak jak wskazywaliśmy w raporcie bieżącym. Planujemy rozpocząć inwestycję w połowie 2019 roku.

One już na początku 2018 roku wzrosły. Obecnie od 3-6 mies. obserwujemy stabilizację tych kosztów i nasza branża nie przewiduje już tak istotnego wzrostu kosztów budowy w 2019 roku.

Koszty finansowe w naszej ocenie są relatywnie niskie, wszystkie kredyty są długoterminowymi kredytami w EUR. Spółka nie posiada obligacji, co nie znaczy, że w przyszłości z takiego instrumentu nie skorzystamy, ale zawsze będzie to w naszym przypadku finansowanie uzupełniające.

W czasie IPO sygnalizowaliśmy, iż segment retail parków będzie uzupełnieniem segmentu magazynowego i będzie stanowił ok. 20-30% naszych aktywów. Chcemy utrzymać taki trend.

Na poziomie 50-55%, dług jest zabezpieczony hipotekami i zastawami na udziałach w spółkach celowych. Wszystkie kredyty są kredytami długoterminowymi (co najmniej 10-letnimi).

Wzrost rynku e-commerce trudno przełożyć bezpośrednio na wyniki. Bezpiecznie można zadeklarować, że rozwój tego rynku będzie gwarantował w znaczącym stopniu wysoki poziom najmu powierzchni magazynowych.

Zdecydowanym priorytetem jest realizacja inwestycji Kraków III i rozpoczęcie inwestycji we Wrocławiu. Inwestycja w Sosnowcu (hala nr. 6) jest na ukończeniu, więc nie nazywamy tego priorytetem.

Nie planujemy emisji akcji. Chcemy finansować rozwój w dalszym stopniu poprzez finansowanie bankowe i reinwestycje zysków.

Podnoszenie czynszów zależy od sytuacji rynkowej, my bardziej skupiamy się na zwiększeniu przychodów poprzez oddawanie do użytku kolejnych obiektów.