Popyt na kredyty hipoteczne szybko rośnie. W tym tempie wystarczy kilka kwartałów, aby zredukować nadwyżkę podaży mieszkań – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK
Popyt na kredyty mieszkaniowe w Polsce szybko rośnie – w sierpniu liczba wniosków była o jedną trzecią wyższa niż rok wcześniej, a wartość zapytań do BIK wzrosła o 52 proc. O powodach tej poprawy i wyzwaniach dla rynku mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Zdaniem eksperta, obecna sytuacja gospodarcza sprzyja kredytobiorcom. Zdolność kredytowa Polaków poprawia się dzięki rosnącym płacom i niższym kosztom obsługi długu, a średnia wartość wnioskowanego kredytu przekroczyła już 467 tys. zł. – Widzimy, że gospodarstwa domowe mogą dziś pozwolić sobie na wyższe finansowanie, przy czym okres spłaty nie ulega wydłużeniu, a nawet lekko się skraca – podkreśla prof. Rogowski. Jednocześnie wskazuje, że w kolejnych kwartałach rynek może zmierzyć się z nowym wyzwaniem, nadpodaż mieszkań szybko zostanie wchłonięta, a w 2026 roku znów może pojawić się presja na wzrost cen.
Budownictwo mieszkaniowe spowalnia. Spada liczba nowych inwestycji
Wiola Hass: Jak obecnie wygląda popyt na kredyty mieszkaniowe w Polsce – czy można mówić o trwałej poprawie, czy raczej o chwilowym odbiciu?
Prof. Waldemar Rogowski: Już od kilku miesięcy popyt na kredyty mieszkaniowe wyraźnie rośnie, szczególnie w porównaniu z rokiem 2024, kiedy obserwowaliśmy spadek po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2proc. W sierpniu tego roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 35,3 tys. osób, czyli o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Wartość zapytań do BIK była wyższa o 52 proc.
Na ten popyt wpływa kilka czynników: realny wzrost wynagrodzeń (ok. 5 proc. po uwzględnieniu inflacji), proces dezinflacyjny (inflacja CPI poniżej 3 proc., a PPI nawet ujemna), a także obniżki stóp procentowych.
W świetle obecnych danych wydaje się możliwa jeszcze jedna w tym roku obniżka stóp proc. Wraz z bardzo dobrą sytuacją na rynku pracy – stopa bezrobocia według GUS wynosi ok. 5,3 proc. – czynniki te zadziałają propopytowo.
Czynnikiem, który może ograniczać popyt, jest przede wszystkim niepewność geopolityczna – sytuacja w regionie, wojna w Ukrainie i brak poczucia pełnego bezpieczeństwa. Ewentualne pogorszenie sytuacji mogłoby skłonić Polaków do większego oszczędzania kosztem decyzji o zakupie nieruchomości.
Średnia wartość wnioskowanych kredytów systematycznie rośnie. Co to mówi o możliwościach zakupowych Polaków i o strukturze wniosków?
Widzimy, że Polacy wnioskują o coraz wyższe kwoty. Przeciętna kwota kredytu sięgnęła prawie 468 tys. zł i była o ok. 8,5 proc. wyższa niż rok temu. Jeszcze niedawno wzrostowi wartości kredytów towarzyszyło wydłużanie okresu kredytowania. Obecnie dzieje się odwrotnie – kwoty rosną, ale okres kredytowania się nie wydłuża, a nawet lekko skraca. Średnio to około 23 lata.
Jak Pan ocenia zdolność kredytową Polaków w obecnym otoczeniu gospodarczym?
Zdolność kredytowa Polaków wyraźnie się poprawia. Decydują o tym dwa czynniki: obniżki stóp procentowych, które zmniejszają koszt obsługi zobowiązania oraz rosnące wynagrodzenia. To one są dziś głównym „driverem” poprawy zdolności kredytowej i sprawiają, że gospodarstwa domowe mogą pozwolić sobie na wyższe kredyty przy nieco krótszych okresach spłaty.
Czy obniżki stóp procentowych przekładają się na realne ożywienie rynku kredytów, czy efekt jest jeszcze ograniczony?
Każda obniżka stóp procentowych o 25 punktów bazowych zwiększa zdolność kredytową w przypadku kredytów mieszkaniowych o około 3–4 proc. Co ważne, nawet nie sama obniżka, ale już oczekiwania wobec polityki pieniężnej wpływają na decyzje kredytobiorców. W lipcu akcja kredytowa przekroczyła 10 mld zł, i to mimo że wciąż mamy jedne z najwyższych stóp procentowych w Unii Europejskiej. Dla porównania, w 2022 roku, przy rekordowo wysokich stopach, akcja kredytowa spadła do około 2 mld zł miesięcznie. Widać więc, że obecnie rynek wzrósł pięciokrotnie.
Jak kształtuje się profil przeciętnego kredytobiorcy – czy obserwuje Pan zmiany w wieku, wysokości wkładu własnego, preferowanych okresach spłaty?
Średni wiek kredytobiorcy to 35–36 lat. Polacy decydują się na zakup nieruchomości po osiągnięciu stabilizacji zawodowej, zgromadzeniu wkładu własnego i często dopiero po założeniu rodziny. Bodźcem do przejścia z wynajmu do własności są zwykle dzieci.
Obecnie około 60 proc. kredytów zaciąganych jest wspólnie – przez dwie osoby lub więcej. Single mieli większy udział w okresie programu „Bezpieczny kredyt 2proc.” około 45proc., teraz wróciliśmy do standardu kredytów współdzielonych. Kredytobiorcy to przede wszystkim mieszkańcy największych miast i aglomeracji, co jest naturalnym skutkiem koncentracji inwestycji deweloperskich.
Czy Pana zdaniem akcja kredytowa rośnie szybciej niż ceny mieszkań?
Na rynku wtórnym rzeczywiście widzimy spadki cen transakcyjnych – rzędu 10–15 proc. Wynika to z presji sprzedających, którzy chcą szybko zamknąć transakcje, np. by zmienić mieszkanie albo relokować się za granicę. Na rynku pierwotnym deweloperzy raczej nie obniżają cen, lecz stosują promocje: oferują miejsce garażowe czy komórkę lokatorską w pakiecie.
Obecnie podaż mieszkań na największych rynkach odpowiada 5–6 kwartałom sprzedaży. Wynika to z przygotowań deweloperów pod programy rządowe, które ostatecznie nie zostały uruchomione. Teraz, przy rosnącym popycie, sprzedaż zaczyna się odbijać. Problem może pojawić się w pierwszym półroczu 2026 roku, gdy popyt utrzyma się, a podaż zostanie wyczerpana – to stworzy presję na wzrost cen.
Jakie perspektywy dla rynku kredytów hipotecznych widzi Pan w kolejnych kwartałach – zarówno pod względem wolumenów sprzedaży, jak i polityki banków?
Zakładam, że w tym i w pierwszym półroczu 2026 roku akcja kredytowa utrzyma się na wysokim poziomie. Wiele zależy jednak od polityki pieniężnej – jeżeli RPP utrzyma trend obniżek stóp, zdolność kredytowa będzie się poprawiać.
Zarówno deweloperzy, jak i serwisy nieruchomościowe komunikują nadpodaż mieszkań. Ile Pana zdaniem potrzeba kwartałów zwiększonego popytu na hipoteki, aby nadpodaż zniwelować?
Przy obecnym tempie sprzedaży wystarczy kilka kwartałów, aby zredukować nadwyżkę podaży. Wtedy rynek może stanąć przed problemem niedoboru, co ponownie wywoła presję na wzrost cen. Trzeba przy okazji wspomnieć, że obecnie liczba rozpoczynanych nowych budów czy wydawanych pozwoleń na budowę jest ok 1/3 niższa niż przed rokiem.
Czy Pana okiem widać na rynku popyt inwestycyjny, czy to raczej realizowanie prywatnych potrzeb mieszkaniowych?
Klient inwestycyjny rzadko korzysta z kredytu hipotecznego. To promil przypadków. Prawdziwi inwestorzy lokują własne nadwyżki finansowe, unikając ryzyka związanego z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego. Na rynku prywatnym mamy dwie główne grupy inwestorów: osoby, które zainwestowały swoje oszczędności w nieruchomości, oraz osoby, które uzyskały mieszkania w spadkach.
Znacznie ciekawszą alternatywą inwestycyjną dla klasycznego zakupu mieszkań mogą być REIT-y czy ETF-y nieruchomościowe. Pozwalają one na dywersyfikację geograficzną i aktywową, dają niższą barierę wejścia i mniejsze ryzyko związane z lokalnym rynkiem.
