Analiza IPO REINO Dywidenda Plus: Czy warto kupić akcje debiutującej spółki? | StrefaInwestorow.pl
Emisja Obligacji PCC Rokita Lipiec 2017
Obrazek użytkownika Piotr Kwestarz
09 wrz 2016, 16:06

Analiza IPO REINO Dywidenda Plus: Czy warto kupić akcje debiutującej spółki?

Na giełdę wybiera się bardzo nietypowa spółka, która z pozoru prowadzi typową działalność. REINO inwestuje w nieruchomości komercyjne. Jako jedyna gwarantuje (zapisami w prospekcie emisyjnym) wypłatę 90% zysku w postaci dywidendy. Czym się wyróżnia REINO Dywidenda Plus i w jaki sposób ma generować wartość dla akcjonariuszy? Jakie są szanse i ryzyka związane z tym debiutem? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć, analizując prospekt emisyjny spółki.

Spis treści

Czy REINO Dywidenda Plus jest REIT-em?

Od wtorku 13 września będzie można składać zapisy na akcje w ofercie publicznej REINO Dywidenda Plus. Spółka ma być alternatywą inwestycyjną dla funduszy nieruchomości i jest nazywana pierwszym polskim REIT-em.

Fundusze REIT istnieją już od pół wieku i działają głównie w Stanach Zjednoczonych. Są to spółki zwykle notowane na giełdzie, które inwestują kapitały w nieruchomości (przeważnie komercyjne). Akcjonariusze mogą nabyć ich akcje i dostają gwarancję wypłaty dywidendy. Krótko mówiąc, za ich pośrednictwem inwestorzy indywidualni mogą dokonywać inwestycji w nieruchomości na wynajem. REIT-y mają też preferencje podatkowe. W Polsce wciąż nie ma jednak przepisów regulujących powstawanie tego typu funduszy.

Statut REINO Dywidenda Plus jest zbliżony do definicji REIT, lecz od strony prawnej REIT-em na razie nie jest. Spółka REINO zamieściła informację w prospekcie o gwarancji wypłat dywidend, ale obecnie nie posiada pełnej kontroli nad żadnymi nieruchomościami komercyjnymi, z których miałaby czerpać zyski z wynajmu i wypłacać je w formie dywidend. Ma jednak pakiety mniejszościowe w podmiotach mających takie nieruchomości.

Konkretnie są to dwie nieruchomości: biurowce Alchemia i Malta House w Trójmieście i Poznaniu, w których REINO ma mniej niż 1/3 udziałów. Kontrolę nad nieruchomościami sprawuje Bluehouse Capital Advisors. Przychody z najmu tych dwóch nieruchomości stanowią podstawę działalności spółki Reino Dywidenda Plus.

REIT-em nie jest, ale ma zamiar być

W Polsce nie ma jeszcze prawa umożliwiającego tworzenie REIT-ów, choć prace nad nim trwają i można się spodziewać ich zakończenia najwcześniej w 2018 roku. Do tego czasu, wszystkie spółki inwestujące w nieruchomości i wypłacające dywidendy nie mogą korzystać z preferencji podatkowych, tak jak to robią REIT-y za granicą. REINO ma zamiar przekształcić się w REIT, jak tylko przepisy mu na to pozwolą.

Jeśli zaś chodzi o nieruchomości, nad którymi nie ma teraz kontroli, to planuje taką kontrolę uzyskać. REINO posiada opcje call na akcje spółek, kontrolujących dwie nieruchomości, wspomniane biurowce Alchemia i Malta House w Trójmieście i Poznaniu.

Dlaczego REINO Dywidenda Plus emituje akcje?

Właśnie uzyskanie kontroli nad wyżej wspomnianymi nieruchomościami stanowi kluczowy cel emisji. Opcje call REINO może wykonać do końca września i w ten sposób będzie mieć, pośrednio w każdej nieruchomości, powyżej 84% udziałów. Jednak stanie się tak, jeśli spółka pozyska na debiucie wystarczające środki.

Wykres 1. Aktualna struktura własności nieruchomości Alchemia.
Wykres 1. Aktualna struktura własności nieruchomości Alchemia.

Wykres 2. Aktualna struktura własności nieruchomości Malta House.
Wykres 2. Aktualna struktura własności nieruchomości Malta House.

Na wykonanie wspomnianych opcji spółka potrzebuje 114,5 mln zł. Dodatkowo potrzebuje 17,4 mln zł na wykup obligacji. W sumie REINO ma zamiar pozyskać 131,9 mln zł na te cele. Nie są to małe kwoty. Dla porównania Wirtualna Polska zebrała na debiucie 100 mln zł, Atal 143 mln zł, a Uniwheels 252 mln zł.

To nie wszystko. REINO ma zamiar pozyskać z emisji akcji znacznie więcej. Liczy w sumie na 300 mln zł! Pozostałe środki ma zamiar przeznaczyć na zakup przynajmniej jednej nowej nieruchomości.

Najważniejsze czynniki ryzyka REINO Dywidenda Plus

Tak jak zostało to zaznaczone wyżej, spółka musi zebrać odpowiednio duży kapitał, by przejąć kontrolę nad nieruchomościami. Stanowią one podstawowe źródło przychodów. Co się stanie jeśli taka kwota nie zostanie pozyskana na IPO? Spółka może zrealizować opcje tylko na jedną nieruchomość, ale priorytetem jest spłata obligacji. W prospekcie emisyjnym czytamy:

„Cele emisyjne, wskazane powyżej, stanowią kluczowy i konieczny etap realizacji koncepcji biznesowej, zgodnie z którą, po przeprowadzeniu Oferty, Spółka ma stać się pierwszą w Polsce giełdową spółką rynku wynajmu nieruchomości o charakterze dywidendowym.”

Warto też zwrócić uwagę na brak wystarczającej dywersyfikacji aktywów. W pierwszym okresie działalności po debiucie, spółka ma mieć kontrolę nad dwoma nieruchomościami. Jeśli środki pozyskane na IPO wystarczą, to możemy spodziewać się zakupu jeszcze jednej nieruchomości. Jednak to nie wystarcza, by uznać portfel za odpowiednio zdywersyfikowany. Na to ryzyko spółka zwraca uwagę w prospekcie:

„Emitent będzie dążył do możliwie najszybszego osiągnięcia możliwości kapitałowych i skali działalności pozwalających na docelowe posiadanie 5-7 nieruchomości. Portfel o tej liczbie aktywów jest uważany za optymalnie zdywersyfikowany w przypadku tego typu podmiotów i dla tej wielkości nieruchomości.”

Spółka jednak nie wymienia w jaki sposób mogłaby wejść w posiadanie większej ilości nieruchomości. Na pewno nie poprzez zakup z wypracowanych zysków, gdyż gwarantuje wypłatę dywidendy do 90% wypracowanych zysków. Zwykle REIT-y w tym celu emitują kolejne akcje.

Pozostałe ryzyka działalności spółki wiążą się głównie ze specyfiką samego rynku. Najważniejszym z nich jest brak płynności aktywów. Jeśli spółka miałaby problem z wynajmem lokali biurowych, proces sprzedaży nieudanej inwestycji, nawet w przypadku sprzyjających warunków rynkowych, trwa zwykle około pół roku.

Gwarantowana dywidenda

Zwykle spółka wchodząca na giełdę zakłada pewną politykę dywidendową. Deklaruje maksymalny procent zysku w przyszłych latach, który ma zamiar wypłacać. Zwykle jednak wszystko zależy od warunków rynkowych, potencjalnych możliwości inwestycyjnych i od decyzji samego zarządu.

W przypadku REINO mamy zapis o obowiązku rekomendowania przez zarząd walnemu zgromadzeniu wypłaty dywidendy na poziomie nie mniejszym niż 90% zysków. Zarząd wciąż ma furtkę nie rekomendowania wypłacania dywidendy, ale musi być to uzasadnione negatywnymi konsekwencjami dla działalności spółki.

REINO jest i chce pozostać spółką wynajmu nieruchomości o charakterze dywidendowym. Tak więc zagwarantowanie wypłaty dywidendy jest w jego przypadku konieczne.

Dane finansowe i cena akcji

Spółka ustaliła cenę maksymalną za akcję w wysokości 100 zł. Czy to dużo, czy mało? Trudno powiedzieć.

REINO podaje dane finansowe tylko od kwietnia do grudnia 2015 roku, czyli od dnia zawiązania spółek SPV Alchemia i SPV Malta House posiadających dwa biurowce.SPV Alchemia i SPV Malta House, wygenerowały przychody ze sprzedaży w wysokości, odpowiednio, 8,3 mln zł oraz 6,4 mln zł. Wszystkie przychody ze sprzedaży w tym okresie stanowiły przychody z najmu powierzchni. Zaś sama spółka REINO Dywidenda Plus, która posiada pakiety mniejszościowe w tych nieruchomościach, wykazała przychody w wysokości 956 tysięcy zł, a zyski wyniosły tylko 316 tys zł.  

Po wykonaniu opcji i ewentualnej inwestycji w nową nieruchomość (jeśli wystarczy środków), przychody spółki REINO mają gwałtownie się zwiększyć.

Dodatkowo trzeba pamiętać o zapowiedzianych zmianach w prawie. Jak zostaną wprowadzone, spółka nie będzie musiała płacić części podatków i zwiększy zyski o około 20%:

„Oczekiwane wprowadzenie jednorazowego opodatkowania oznacza wzrost corocznego zysku o 20%, co powinno przełożyć się na proporcjonalny wzrost wartości rynkowej, niezwłocznie po wprowadzeniu przepisów dotyczących polskich REIT-ów”

Radosław Świątkowski, prezes REINO Dywidenda Plus.

Brakuje więc danych historycznych i jest duża niewiadoma, co do wysokości przyszłych przychodów i zysków. Nie wiadomo też ile akcji ostatecznie zostanie wyemitowanych i ile spółka pozyska środków na zakup kolejnych nieruchomości. Dlatego trudno jest teraz nawet w przybliżeniu oszacować czy zaproponowana przez spółkę cena maksymalna akcji jest wysoka czy też okazyjna.

Znaki zapytania i plusy oferty akcji REINO Dywidenda Plus

Na rynek główny GPW wchodzi spółka, która ma profil działalności bardzo zbliżony do zagranicznych REIT-ów i, po zmianie prawa, ma stać się pierwszym polskim REIT-em. Szykuje się więc ciekawy debiut. Zbierzmy zatem razem najważniejsze elementy oferty, na które warto zwrócić uwagę w przypadku IPO spółki REINO Dywidenda Plus SA:

  • Alternatywa dla funduszy nieruchomości – REINO Dywidenda Plus ma strukturę zbliżoną do REIT, bardzo popularnej formy inwestowania za granicą.
  • Brak przepisów regulujących działalność REIT - w Polsce nie ma przepisów regulujących powstawanie tego typu funduszy, więc działalność jest obciążona większymi podatkami niż za granicą.
  • Brak kontroli nad nieruchomościami – Spółka obecnie nie posiada pełnej kontroli nad żadnymi nieruchomościami komercyjnymi
  • Opcje na nieruchomości – REINO posiada opcje call na akcje spółek kontrolujących dwie nieruchomości. Stanowić one mają podstawowe źródło przychodów spółki.
  • Duża kwota potrzebna na wykonanie opcji - Spółka na wykonanie opcji potrzebuje 114,5 mln zł i jest to głównym celem emisji akcji w IPO.
  • Brak wystarczającej dywersyfikacji aktywów – REINO po udanym IPO będzie w posiadaniu 2-3 nieruchomości. Jest to za mało by uznać taki portfel za wystarczająco zdywersyfikowany.
  • Bardzo wysoka dywidenda – Spółka ma zamiar wypłacać od 90% zysku netto i ma zapisy gwarantujące jej wypłatę w prospekcie.
  • Brak danych finansowych - Spółka podaje dane finansowe tylko od kwietnia do grudnia 2015 roku.
  • Trudność w oszacowaniu, czy cena jest na odpowiednim poziomie - Brak danych historycznych i unikatowość działalności spółki znacznie utrudnia oszacowanie właściwego poziomu ceny za jedną akcję.

Harmonogram oferty i przydatne odnośniki

Etap ofertyDaty
Ustalenie Przedziału Cenowego lub Ceny Maksymalnej9 września 2016 r.
Podanie do publicznej wiadomości Ceny Emisyjnejnajpóźniej do godz. 8.00 w dniu 13 września 2016 r.
Przyjmowanie zapisów i wpłat w transzy detalicznejod 13 do 15 września 2016 r.
Przyjmowanie Zapisów i wpłat w transzy inwestorów instytucjonalnychod 13 do 15 września 2016 r.
Planowany termin przydziału i zakończenia oferty20 września 2016 r.

Tabela 3. Harmonogram oferty Reino Dywidenda Plus SA

---

Wszystkie treści zawarte w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Decyzje inwestycyjne podjęte na ich podstawie podejmowane są na wyłączną odpowiedzialność Użytkownika Serwisu.

Zawarte w artykule dane, opracowania, informacje, analizy zostały przygotowane wyłącznie w celach informacyjnych, są tylko i wyłącznie subiektywnymi opiniami autorów i nie są rekomendacjami zawarcia transakcji w rozumieniu § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców m. in. nie opierają się na żadnej metodzie wyceny walorów oraz nie określają ryzyka inwestycyjnego, nie zawierają bezpośrednich zaleceń podjęcia określonych działań inwestycyjnych, przez co nie mogą być traktowane jako doradztwo finansowe, prawne, podatkowe czy też jakiekolwiek inne doradztwo inwestycyjne w rozumieniu art.76 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zgodnie z powyższym autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie treści zawartych w artykule albowiem nie jest intencją Usługodawcy dokonywanie bezpośrednich porad inwestycyjnych.

Zapisz się na darmowy newsletter na temat IPO na GPW, aby otrzymywać najnowsze analizy

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.