Debiut Cavatina Holding: Analiza IPO. Co warto wiedzieć o spółce

Do 8 lipca trwają zapisy na akcje Cavatina Holding, największego dewelopera powierzchni biurowych w Polsce. Spółka planuje pozyskać od inwestorów do 375 mln zł na rozwój działalności.

Cavatina Holding jest największym deweloperem powierzchni biurowych w Polsce. Projektuje, buduje i sprzedaje nieruchomości w siedmiu miastach: w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Katowicach, Gdańsku oraz w Bielsku-Białej.

Do tej pory Cavatina zrealizowała 12 projektów biurowych. Pięć z nich zostało już sprzedanych inwestorom. Łączna wartość transakcji przekracza 900 mln zł.

„ Realizowane przez Grupę projekty wyróżniają się unikalną architekturą, nagradzaną w polskich i międzynarodowych konkursach oraz wysoką jakością wykończenia. Cavatina Holding kładzie również nacisk na zrównoważone budownictwo, co znajduje potwierdzenie w otrzymanych certyfikatach BREEAM i WELL HSR.” - podano na stronie spółki.

„Jesteśmy największym polskim deweloperem biurowym z powodzeniem konkurującym z międzynarodowym gigantami na atrakcyjnym rynku deweloperskim. Wiodącą pozycję osiągnęliśmy w zaledwie kilka lat, cały czas konsekwentnie rozbudowując nasz zdywersyfikowany portfel projektów” – mówi Rafał Malarz, prezes Cavatina Holding.
 

Zobacz także: Czat z zarządem Cavatina Holding, wtorek 6 lipca godz. 12:00 

Model biznesowy i cele strategiczne

Czynnikiem wyróżniającym Cavatinę, wśród innych deweloperów nieruchomości biurowych, jest posiadanie całej struktury wewnątrz grupy, która umożliwia zarządzanie i przeprowadzenie procesu inwestycyjnego od początku do końca własnymi siłami. Spółka skupia się na dużych projektach i stawia na nieruchomości klasy A o unikalnej architekturze i centralnym położeniu w aglomeracji miejskiej.

Spółka przeprowadza inwestycję całościowo: od zakupu gruntów na własny rachunek, projektowania budynków i wnętrz przez własne pracownie, poprzez realizację przeprowadzaną przez własnego generalnego wykonawcę we współpracy z podwykonawcami, do wykończenia i aranżacji wnętrz także wykonywanych przez spółki zależne. Cavatina zarządza też wybudowanymi obiektami w fazie operacyjnej, aż do dezinwestycji, czyli sprzedaży kompleksów lub budynków funduszom, bądź prywatnymi inwestorom.

„Nasz model biznesowy, integrujący kluczowe procesy w ramach deweloperskich projektów inwestycyjnych, pozwala maksymalizować stopy zwrotu z poszczególnych projektów i zapewnia nam unikalność na tle innych spółek deweloperskich, również aktywnych w segmencie komercyjnym” – wyjaśnia Rafał Malarz.

„Koncentrujemy się na dużych biurowych projektach wyróżniających się unikalną architekturą, ponadprzeciętną jakością i designem, zlokalizowanych w dużych aglomeracjach miejskich. Konsekwentna realizacja strategii przekłada się na solidne wyniki finansowe, z ponadprzeciętnymi marżami, zdrową strukturę finansowania i efektywną reinwestycję kapitału w realizację kolejnych projektów” – dodaje.

Plusami posiadania wewnątrz grupy najważniejszych kompetencji w całym procesie powstawania i finalizacji inwestycji są przede wszystkim wyższe marże, ale też zwiększenie elastyczności wobec wymagań klientów. Wpływ na wyższe marże ma też skupienie się na dużych projektach. Inwestycje często są podzielone na etapy, co daje duży komfort ich poszerzenia oraz dostosowania się do aktualnej koniunktury. Z kolei obecność w kluczowych miastach regionów daje dywersyfikację geograficzną.

„To pozwala nam, obok elastyczności względem Klienta, ograniczać ryzyka i kumulować wysokie marże wewnątrz organizacji na każdym etapie realizacji, co ma przełożenie na zwiększanie rentowności biznesu całej Grupy.” - podano w komunikacie.

Cavatina dąży do szybkiej reinwestycji i rotacji kapitału: Spółka finansuje i realizuje inwestycje. Stara się o zdobycie najemców (np. dużych międzynarodowych korporacji), po czym sprzedaje nieruchomości zainteresowanym inwestorom uwalniając jak najszybciej kapitał, który może następnie reinwestować. Finansowanie inwestycji pochodzi ze środków własnych oraz obligacji i innych form kredytowania. Emisja akcji ma zwiększyć procent finansowania projektów z własnych środków.
 

Podstawowym celem strategicznym jest osiągnięcie 1 mln m2 powierzchni najmu brutto do końca 2025 r. W tym rozrachunku mają się zawierać już sprzedane inwestycje, ale też trwające i planowane, o ile są zabezpieczone umowami na kupno gruntu i z rozpoczętym projektowaniem.

Spółka już osiągnęła niemal w połowie ten cel. Zrealizowane 12 inwestycji ma łączną powierzchnię 180 tys. m2, z czego 80 tys. m2 zostało już sprzedane (5 projektów), a kolejne 3 projekty (pow. 60 tys. m2) zostały skomercjalizowane w co najmniej 75 procentach. Ponadto do realizacji i zakończenia w najbliższych latach szykują się projekty o łączniej powierzchni 450 tys. m2 (350 tys m2 ma już zabezpieczone nieruchomości gruntowe).
 

Warto zauważyć, że tempo realizacji inwestycji wzrasta pod względem oddawanych powierzchni biurowych. Do końca tego roku spółka planuje osiągnąć ponad połowę celu strategicznego (>0,5 mln m2). W latach 2022-2025 ma zostać rozpoczęta realizacja i częściowa sprzedaż kolejnych 0,5 m2. Obecnie średnioroczne tempo zakończonej lub projektowanej na zabezpieczonych gruntach powierzchni biurowej wynosi ok. 70 tys. m2. W latach 2022-2025 ma już wynieść ok. 125 tys. m2 średniorocznie.
 

Czynniki ryzyka i szanse na rozwój

Obecnie najbardziej zastanawiającym czynnikiem ryzyka jest wpływ pandemii na wynajem powierzchni biurowych.

„Ze względu na trwającą pandemię COVID-19 rośnie zainteresowanie pracą w trybie zdalnym, co niesie ryzyko zahamowania tempa wzrostu lub obniżenia popytu na powierzchnie biurowe w Polsce oraz ograniczenia popytu na powierzchnie usługowe zlokalizowane w obiektach biurowych.” - czytamy w prospekcie emisyjnym.

Jednak zarząd zauważa, że korzyści płynące z mentoringu, współpracy i rozwoju kultury znacznie przewyższają oszczędności kosztów nieruchomości. Według zarządu, ewoluowała i zyskała na znaczeniu rola biura jako miejsca interakcji ze współpracownikami, co ma kluczowe znaczenie dla innowacji, produktywności, szkolenia nowych pracowników i kultury korporacyjnej. Tak więc, Cavatina patrzy w przyszłość najmu powierzchni biurowej z dużym optymizmem.

Grupa prowadzi jednocześnie działalność deweloperską – w tym generalne wykonawstwo – i inwestycyjną. Każdy z typów działalności charakteryzuje się koniecznością angażowania znacznych środków finansowych przy jednoczesnym długim, liczonym w latach, okresem zwrotu z inwestycji. Dlatego też każde przesunięcie terminów, zmiana cen materiałów i kosztów pracy może mieć znaczący wpływ na ostateczną rentowność projektów.

„Jest to cecha odróżniająca Grupę od większości podmiotów działających na rynku komercyjnych powierzchni biurowych, które (i) albo prowadzą działalność deweloperską, nie odpowiadając lub odpowiadając w znacznie mniejszym stopniu niż Grupa za generalne wykonawstwo, (ii) albo pełnią w projektach funkcję inwestora. Ze względu na opisaną specyfikę Grupy, w Grupie następuje kumulacja ryzyk operacyjnych, takich jak na przykład ryzyko wzrostu ceny materiałów i usług budowlanych w okresie realizacji projektu.” - podano w prospekcie.

„W Dacie Prospektu większość projektów realizowanych przez Grupę znajdowała się we wstępnych fazach realizacji. Okres realizacji każdego z projektów, od podjęcia pierwszych zobowiązań finansowych do uzyskania wpływów z najmu i ze sprzedaży projektu, wynosi kilka lat, a w jego trakcie nie są generowane istotne wpływy, co naturalnie przekłada się na wzrost ryzyka w stosunku do projektów i przedsięwzięć krótkoterminowych.” - dodano dalej.

Z drugiej strony, rynek nieruchomości ma szansę na wzrost.

Według badań firmy doradczej CBRE specjalizującej się w rynku nieruchomości komercyjnych, zasoby nowoczesnych biur w Polsce wynosiły 11,6 mln m2 w 2020 r. Połowa z nich zlokalizowana była w miastach regionalnych. W ostatniej dekadzie łączna powierzchnia biurowa odnotowuje stały wzrost średnio 0,6 mln m2 rocznie.

Analiza spółki wykazuje z kolei, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej per capita w polskich miastach są znacznie niższe od średniej z innych miast Europy Zachodniej. Zarząd Cavatina ocenia, że te różnice będą się z czasem zmniejszać.

„Analizując ilość powierzchni biurowej na mieszkańca, rynek polski ze średnią poniżej 2 m2 wykazuje istotnie mniejsze nasycenie powierzchnią biurową w stosunku do najważniejszych miast krajów tzw. starej Unii, co może wskazywać na duży potencjał do dalszego wzrostu.” - podano w prospekcie emisyjnym.
 

Firma doradcza CBRE, zwraca też uwagę na możliwość wystąpienia luki podażowej na przestrzeni 3 najbliższych lat, czyli w okresie kiedy Cavatina będzie kończyć realizację kolejnych projektów. CBRE prognozuje ponowny wzrost absorpcji powierzchni biurowej przy jednoczesnym spadku podaży ze strony deweloperów. Już teraz obserwuje się mniejszą liczbę uruchamianych projektów. W wyniku pandemii aktywność deweloperska pod względem oddanej powierzchni biurowej w 2020 r. była niższa na rynku w kraju. Jednocześnie CBRE wskazuje na potencjał wzrostu rynku z uwagi na silne trendy outsourcingu i nearshoringu. Firmy z Europy Zachodniej i USA tworzą chętniej centra usług w krajach Europy Środkowo-Wshodniej. Ponadto stan pustostanów ma spaść do 8% do 2023 r., co będzie najniższą wartością wskaźnika od lat.
 

Źródło: Raport CBRE „Poland Real Estate Market Outlook”
 

„My w tym czasie dostarczymy na rynek kluczowe nasze projekty i realizacje. Będziemy więc beneficjentami luki podażowej, w konsekwencji odważnego podejścia do rynku” - mówi prezes Rafał Malarz.

Polityka dywidendowa

Spółka określiła politykę dywidendową. Wynika z niej, że zarząd będzie rekomendował wypłatę od 20% do 50% zysku netto.

W przeszłości Cavatina wypłacała dwa razy dywidendę, ale niezbyt wysoką w stosunku do całości wypracowanych zysków. W 2020 r. na wypłatę zostało przeznaczone 4 mln zł z 74 mln zysku. Rok wcześniej dywidenda objęła 10 mln zł ze 140 mln zł zysku. W 2017 r. i w 2021 r. podjęto decyzje zatrzymania całości zysku z poprzedniego roku w spółce. Dywidenda nie była więc wypłacana.

Dane finansowe Cavatina Holding

Cavatina podała dane finansowe za lata 2018-2020 oraz pierwszy kwartał 2021 r. Zysk netto w 2020 r. spadł o 8%, ale już zysk brutto był podobnej wysokości. Wynik z najmu i aranżacji wzrósł dwukrotnie do 33 mln zł. Zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych oraz zysk z działalności operacyjnej wzrosły o kilkanaście procent do kwot, odpowiednio, 233,8 mln zł i 266,7 mln zł.

Zadłużenie netto jest utrzymywane na relatywnie niskim poziomie. Wartość wskaźnika gearing ratio na koniec 2020 r. (dług netto/aktywa) wynosiła 38% i jest niemal dwukrotnie niższa od oczekiwanych kowenantów, co umożliwia spółce dalsze finansowanie projektów długiem bankowym i obligacyjnym. Na koniec I kwartału tego roku, wartość ta wyniosła 40%, czyli wciąż o 7-8 punktów procentowych niżej w porównaniu do lat 2018-2019.

Spółka wykazała stan gotówki na koniec I kw. 2021 r. w wysokości 31 mln zł, co jest jedną z najwyższych wartości w raportowanych latach.
 

Warto zaznaczyć, że w przyszłości wyniki finansowe często mogą znacząco różnić się między okresami:

„Ze względu na (i) wysoką jednostkową wartość przeszacowania do wartości godziwej oraz (ii) wysoką jednostkową wartość sprzedaży każdego z projektów, rozkład wyników finansowych oraz przepływów pieniężnych może istotnie różnić się pomiędzy poszczególnymi latami, co może utrudnić inwestorom porównywalność okresów sprawozdawczych.” - czytamy w prospekcie emisyjnym.

Cele emisyjne i oferta akcji

Cavatina Holding w IPO zaoferuje tylko akcje nowej emisji. Oznacza to, że całość pozyskanych środków trafi do spółki. Oferta publiczna obejmie do 7,5 mln akcji przy cenie maksymalnej 50 zł o łącznej wartości do 375 mln zł.

Według danych z prospektu, pozyskane środki, do 85 mln zł, wesprą zakup gruntów we Wrocławiu pod projekt Quorum. Do 291 mln zł spożytkowane zostanie na realizację inwestycji Global Office Park A1 i A2 w Katowicach, Palio Office Park B i C w Gdańsku, Ocean Office B Park w Krakowie i Quorum A, B i D we Wrocławiu. Część środków, do 74 mln zł, może też zostać przeznaczona na spłatę pożyczek udzielonych przez jedynego akcjonariusza Cavatina Holding.

Uwaga: powyższe kwoty sumują się do 450 mln zł, czyli większej wartości niż wynosi maksymalny pułap pozyskanych środków przy cenie maksymalnej 50 zł za akcję (w sumie do 375 mln zł). Wynika to z faktu, że zostały one podane w prospekcie emisyjnym zanim została ustalona cena maksymalna. Niestety spółka, przy ustaleniu ceny maksymalnej, nie podała nowego podziału potencjalnie zebranych środków. Jednak zakup gruntów, wskazany w pierwszym z celów, jest priorytetem wydatkowania pozyskanych środków. Następnie realizowany będzie cel drugi (realizacja inwestycji), z pierwszeństwem nad celem trzecim (spłata zobowiązań).

Jedynym akcjonariuszem spółki jest podmiot zależny od Michała Dziudy, który pełni też funkcję przewodniczącego rady nadzorczej. Michał Dziuda nie zamierza sprzedawać akcji w trwającej ofercie publicznej.

Wycena Cavatina Holding, przy założeniu uplasowania wszystkich akcji oferowanych w cenie maksymalnej, wyniesie 1,24 mld zł.

Zapisy na akcje już się rozpoczęły i potrwają do czwartku, 8 lipca. Inwestorzy będą mogli składać zapisy przez konsorcjum detaliczne:

• Biuro Maklerskie Banku Pekao
• Biuro Maklerskie mBanku
• Dom Maklerski BDM
• Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska
• Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego

Także 8 lipca, do północy, spółka zapowiada podanie ceny emisyjnej. Następnie, akcje zostaną przydzielone nowym inwestorom do 15 lipca, a debiut na głównym rynku GPW może mieć miejsce już pod koniec lipca. Zarząd przewiduje, że free float po debiucie wyniesie do 30% akcji.
 

Harmonogram IPO Cavatina Holding

Zobacz także: Debiuty w 2021 r. oraz artykuły o spółkach debiutujących 

---

Wszystkie treści zawarte w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Decyzje inwestycyjne podjęte na ich podstawie podejmowane są na wyłączną odpowiedzialność Użytkownika Serwisu.

Zawarte w artykule dane, opracowania, informacje, analizy zostały przygotowane wyłącznie w celach informacyjnych, są tylko i wyłącznie subiektywnymi opiniami autorów i nie są rekomendacjami zawarcia transakcji w rozumieniu § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców m. in. nie opierają się na żadnej metodzie wyceny walorów oraz nie określają ryzyka inwestycyjnego, nie zawierają bezpośrednich zaleceń podjęcia określonych działań inwestycyjnych, przez co nie mogą być traktowane jako doradztwo finansowe, prawne, podatkowe czy też jakiekolwiek inne doradztwo inwestycyjne w rozumieniu art.76 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zgodnie z powyższym autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie treści zawartych w artykule albowiem nie jest intencją Usługodawcy dokonywanie bezpośrednich porad inwestycyjnych.