Rynek nieruchomości w Chinach w coraz większym kryzysie. Ceny mieszkań spadają 10 miesiąc z rzędu
Deweloperzy upadają, kredytobiorcy odmawiają przedpłacenia za mieszkania. Źle się dzieje na chińskim rynku nieruchomości, ale trudno to określić mianem wielkiego kryzysu.
Niektórzy mówią: najważniejszy sektor we wszechświecie. Na pewno największy, bo chiński rynek nieruchomości jest wart około 60 bln USD, dwa razy więcej, niż amerykański. Ba, jest on nawet większy, niż rynek amerykańskich obligacji. Chińskie nieruchomości to największa na świecie klasa aktywów, jeśli chodzi o wartość w USD. Co słychać na chińskim rynku nieruchomości?
Chiński rynek real estate odpowiadał w 2019 roku za 13% PKB Państwa Środka. Jeśli dodalibyśmy do niego większość sektora budowlanego, to ten udział skoczyłby do 29%. Nieruchomości stanowią 2/3 majątku chińskich rodzin, podczas gdy w Japonii jest to 30%, a w USA 25%. Poza tym, 39% wpływów podatkowych do lokalnych rządów chińskich pochodzi z opłat z rynku nieruchomości (podatki i opłaty transakcyjne). Około 30% kredytów udzielonych przez chińskie banki to kredyty hipoteczne.
Wartość rynków: nieruchomości mieszkalne, obligacje, akcje (bln USD)
Źródło: WFE / CEIC / Goldman Sachs
Chińscy deweloperzy nie mają łatwo
To pokazuje, jak wielką rolę odgrywa sektor real estate w kraju ze stolicą w Pekinie. To wyjaśnia wielkie zamieszanie i obawy związane z sytuacją finansową Evergrande rok temu. Wielu deweloperów w Chinach przelewarowało się, chciało zbyt szybko rosnąć. Przypomnijmy, że chiński rząd nie zdecydował się pomóc Evergrande i kolos de facto upadł w grudniu 2021.
Notowania akcji Evergrande
Źródło: Google Finance
Notowania obligacji Evergrande
Źródło: Bloomberg
Evergrande co prawda istnieje i jest w procesie restrukturyzacji, ale w spółce nie dzieje się zbyt dobrze. W ostatnich tygodniach prezes i członek zarządu ds. finansowych zrezygnowali, bo pojawiły się podejrzenia o sprzeniewierzenie 2 mld USD z kasy firmy.
W obliczu spowolnienia na chińskim rynku nieruchomości inni deweloperzy także nie mają łatwo. W I połowie 2022 sprzedaż mieszkań spadła o 29% r/r, a średnia cena mieszkań poszła w dół o 5% r/r. Ceny nowych domów i mieszkań spadają już 10 miesięcy z rzędu i jest to najdłuższy taki okres od początku prywatnego rynku real estate w Chinach, czyli od 1990 r.
Indeks cen nowych nieruchomości w Chinach
Źródło: Epsilon Theory
Od początku 2021 roku w Chinach zbankrutowało 35 spółek deweloperskich. Ostatnio upadła firma Shimao Group, bo nie była w stanie spłacić 1 mld USD zobowiązań wobec zagranicznych inwestorów. Jednak co ważne, z badan chińskich urzędów wynika, iż chiński sektor bankowy jest odporny na ewentualny wzrost liczby upadłości deweloperów, bo oni mają zobowiązania głównie w stosunku do zagranicznych inwestorów.
Zobacz także: Liczba ofert najmu mieszkań w Polsce w rok spadła o 58%, a sprzedaży wzrosła o 18% - wynika z danych serwisu Otodom
Czy prawdziwy kryzys kiedyś nadejdzie?
Niepokoić może jednak fakt, że coraz większe rzesze chińskich kredytobiorców nie spłacają rat. A w dodatku tradycyjne finansowanie - czy to z banków, czy z rynków obligacji - stanowi tylko część finansowania chińskich firm z branży nieruchomości. Deweloperzy pozyskują fundusze również poprzez przedsprzedaż, ale mają historię złego zarządzania nimi. Gdy rynek był silny, nie miało to znaczenia, bo napływające środki z nowych przedsprzedaży kompensowały niewłaściwą alokację funduszy. Jednak gdy rynek się zmienił, wielu deweloperom zabrakło środków na ukończenie projektów. Wygląda to na schemat Ponziego? Tak. Podobne schematy działały w ekosystemie kryptowalutowym, a także w venture capital.
Źródła finansowania chińskich deweloperów
Źródło: CEIC, Wind, Autonomous Research
Nic dziwnego, że kredytobiorcy odmawiają przedpłacenia za mieszkania. Na razie niedokończone projekty mieszkaniowe w Chinach stanowią jedynie 1,7% wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych, ale może tutaj nastąpić wzrost tego odsetka, a poza tym to i tak większe ryzyko, niż banki się spodziewały.
Aby powstrzymać ewentualny kryzys, władze Państwa Środka podobno tworzą narodowy fundusz o wartości do 300 mld RMB, który ma pomóc w ukończeniu niedokończonych projektów na rynku real estate. Władze chińskie uważnie patrzą na ceny domów i mieszkań, a prezydent Xi podkreśla, że służą one do mieszkania, a nie do spekulacji. Szczególną uważność władze w Pekinie stosują teraz, przed Kongresem Komunistycznej Partii Chin, który będzie miał miejsce na jesieni.
Od wielu lat eksperci czekają na implozję chińskiego systemu finansowego, która ma zostać wywołana właśnie kryzysem na rynku real estate. W 2015 roku menedżer funduszu hedgingowego Kyle Bass napisał do swoich inwestorów: „Podobnie jak amerykański system bankowy w swoim podejściu do globalnego kryzysu finansowego, chiński system bankowy coraz bardziej dążył bdzie do nadmiernej dźwigni, arbitrażu regulacyjnego i nieodpowiedzialnego podejmowania ryzyka. Straty tego systemu bankowego - które mogą przekroczyć 400% strat bankowości amerykańskiej, poniesionych podczas kryzysu subprime - zaczynają przyspieszać."
I co? I jak na razie nie doszło do znacznej erozji wartości nieruchomości, a więc i do erozji wartości księgowej banków i deweloperów. Rządowy bailout niedokończonych domów i mieszkań zapobiegłby takiej erozji. Wentylem bezpieczeństwa jest także fakt, że kredytobiorcy kupujący nieruchomość muszą wpłacić 30% przy pierwszej i aż 80% przy drugiej nieruchomości. Poza tym, chińskie banki są w stanie zająć aktywa kredytobiorcy, jeśli ten nie spłaca kredytu hipotecznego. Wreszcie, rosnące ceny domów w przeszłości (+68% w latach 2015-2018 w głównych miastach chińskich) stworzyły spory bufor amortyzujący złe kredyty hipoteczne.
Chiński system bankowy jest dziś lepiej skapitalizowany niż amerykański, a państwo ma więcej narzędzi do ograniczania strat. Trudno jednak wyobrazić sobie, w jaki sposób najważniejszy i największy sektor we wszechświecie może się odrodzić bez efektów ubocznych. To będzie powolny, bolesny, skomplikowany proces, który trzeba uważnie obserwować.
Autor inspirował się analizą Marca Rubinsteina, który od 25 lat analizuje rynek finansowy oraz rynek nieruchomości i prowadzi newsletter Net Interest.
