1,7 mln nowych lokali mieszalnych wybudowano w Polsce w ostatniej dekadzie. Jednak na tle innych krajów europejskich sytuujemy się w grupie państw o najniższym poziomie nasycenia mieszkaniami.
Według danych z Pulsu Nieruchomości „Dekada szybkiej odnowy zasobu mieszkaniowego” Banku PKO, duże zmiany mieszkaniowe nastąpiły w największych miastach oraz powiatach z nimi graniczącymi. Jak możemy przeczytać w publikacji, w ciągu ostatnich 10 lat wybudowano w Polsce 1,7 mln mieszkań. A udział nowego budownictwa w ogólnych zasobach wyniósł 11,3%.
W najnowszej edycji Pulsu Nieruchomości, analitycy PKO BP przybliżają nam zachowanie na rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich 10 lat m.in. pod kątem nasycenia mieszkaniami.
Zobacz także: Rynek nieruchomości zamarł pod względem liczby transakcji, teraz czas na spadek cen - wynika z analizy PKO BP
Odnowa zasobu mieszkaniowego w Polsce
Zgodnie z danymi PKO BP na podstawie wyników spisu powszechnego ludności i mieszkań z 2021 r. miernik zaspokojenia potrzeb w okresie międzyspisowym wzrósł w Polsce do średnio 400 mieszkań na 1000 osób.
„Liczba mieszkań na 1000 osób jest najprostszym syntetycznym miernikiem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności. W okresie międzyspisowym wzrósł on w Polsce do przeciętnie 400 mieszkań na 1000 osób (vs. 353 mieszkania na 1000 osób w 2011). Jednocześnie występuje istotne zróżnicowanie regionalne tego wskaźnika: najwyższy poziom (588 mieszkań) notujemy w Sopocie, najniższy (269 mieszkań) w powiecie limanowskim” – czytamy w publikacji PKO BP.
Dwa czynniki wpływają na zmianę wskaźnika, jest to zmiana liczby ludności w danym regionie oraz dynamika zmian w zasobach mieszkaniowych.
W analizowanym okresie ludność w Polsce zmniejszyła się o 475 tys. osób. Jednak to w niewielki sposób wpłynęło na poprawę omawianego wskaźnika. Bardzo znaczący był wzrost zasobów mieszkaniowych, według tych danych w Polsce wybudowano 1,7 mln mieszkań. Udział rynku pierwotnego w ogólnych zasobach wyniósł 11,3% – co jest widocznym odnowieniem zasobów.
Jednak sytuacja w Polsce nie jest jednolita. Jak widzimy na poniższej mapie, najsilniejsze odnowienie zasobów przypada na powiaty, które graniczą z największymi aglomeracjami, m.in. wrocławskim, gdańskim lub poznańskim. Ale również największych Polskich miastach, czyli Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku czy Warszawie. Istotne zmiany nastąpiły także w powiatach atrakcyjnych turystyczni, m.in. puckim, kartuskim oraz wejherowskim.
Ciekawym efektem jest, że nasilenie budownictwa w sąsiednich powiatach był powiązany ze wzrostem liczby mieszkańców – co wpływało na osłabienie wskaźnika nasycenia.
Obszary z najniższym wskaźnikiem nasycenia to powiaty w województwach warmińsko-mazurskim, podlaski, ale również lubelski, świętokrzyski i śląski, z naciskiem na tereny przygraniczne. Rejony te są mało atrakcyjne pod względem rozwoju ekonomicznego i turystycznego. Dodatkowo we wspomnianych regionach odnotowano silny spadek liczby mieszkańców.
To właśnie w tych powiatach spadek liczby ludności wpływał znacznie na poprawę wskaźnika nasycenia.
Najwięcej budowano w aglomeracjach z dużymi rynkami pracy
Zgodnie z danymi przedstawionymi w Pulsie Nieruchomości najliczniej budowano w największych aglomeracjach, w których był bogaty rynek pracy. Atrakcyjne pod budowę były także sąsiadujące, dobrze skomunikowane powiaty. W tych obszarach dodatkowym atutem były niższe koszty budowy oraz przyjazne środowisko naturalne. Interesująco wypadały również regiony turystyczne, pas nadmorski oraz miejscowości podgórskie.
„Mocno ograniczona aktywność budowlana cechowała powiaty z dużym spadkiem ludności, położone w regionach ze słabym potencjałem rozwojowym.” – podkreślono w Pulsie Nieruchomości.
Warto zauważyć, że wskaźnik nasycenia jest wskaźnikiem ilościowym, który nie uwzględnia poziomu warunków mieszkaniowych. Przez co wysoki poziom nasycenia może się pojawiać w miejscowościach z dużą liczbą małych lokali mieszkalnych o niskim komforcie mieszkania. Natomiast niskie nasycenia mieszkaniami może być wywołane zagęszczeniem wygodnej zabudowy jednorodzinnej.
Zobacz także: Rynek nieruchomości w Warszawie nie wykazuje cech bańki spekulacyjnej, ocenia UBS
Duże zmiany liczby mieszkańców w Polsce
Według badania PKO BP największe Polskie rynki plasowały się w grupie o najwyższym i wysokim poziomie nasycenia, najmniejszej zmiany liczny zasobów mieszkaniowych. Z kolei ruch liczby ludności przebiegał z niejednostajnym nasilenie.
W analizowanym 10-letnim okresie najliczniej wzrosła liczba mieszkań i ludności w stolicy dolnego śląska, odpowiednio o 31,8% i 6,8% oraz w Krakowie (kolejno 30,6% i 5,7%).
Wysoki wzrost liczby mieszkańców i mieszkań odnotowano także w Gdańsku i Warszawie.
„W przypadku pozostałych największych miast o liczbie mieszkańców powyżej 300 tys., przy spadku liczby ludności od 1,4% do 8%, liczba mieszkań wzrosła (od 6,3% do 20%). W grupie mniejszych miast wojewódzkich zwraca uwagę wysoki wzrost liczby ludności i mieszkań w Rzeszowie (odpowiednio o 9% i 38%) oraz Zielonej Górze (w jej przypadku istotne jest włączenie od 2015 r. gminy wiejskiej Zielona Góra do miasta Zielona Góra). Wyróżniają się też Katowice z niewielkim wzrostem zasobów mieszkaniowych (o 10%) i spadkiem liczby mieszkańców o 8%.” – napisano w raporcie.
Pomimo poprawy na tle Europy wypadamy słabo
Zauważalna poprawa wskaźnika nasycenia w Polsce blednie na tle innych krajów Europejskich. Pomimo zwiększenia się liczby mieszkań do 400 na 1000 osób, plasujemy się w grupie krajów o najniższym wskaźniku, obok takich krajów jak Islandia (399) i Słowacja (370). Według wyliczeń średnia unijna wynosi 495 mieszkań na 1000 obywateli. Ten poziom w 2021 roku przekroczyło w Polsce jedynie 13 na 380 powiatów.
