Sektor PRS może okazać się świetnym rozwiązaniem w okresach trudniejszych uwarunkowań makroekonomicznych, ale również w obliczu problemów i wyzwań, jakie stoją przed rynkiem mieszkaniowym w Polsce.
Według raportu, który przygotowały CRIDO i Savills: Rynek PRS w Polsce, Polska znajduję się na początku swojej drogi w rozwój sektora PRS. Dla zobrazowania stanu rzeczy wyobraźmy sobie, że za najem instytucjonalny dopowiada za 1% wszystkich mieszkań w Polsce. To niewiele, szczególnie na tle naszych zachodnich sąsiadów.
Rynek nieruchomości w Polsce
Zgodnie z wnioskami płynącymi z raportu CRIDO i Savills, Polska jest na początkowym etapie rozwoju mieszkań na rynku najmu instytucjonalnego. A liczba gotowych inwestycji jest niewielka i nie przekracza 1% wszystkich mieszkań w Polsce.
Zdecydowana większość inwestycji, o których informujemy, to takie, które są dopiero w realizacji albo jeszcze przed. Faktem jest, że rynek PRS cieszy się w Polsce od kilku lat coraz większym zainteresowaniem, jednak skala wciąż pozostaje niewielka. Według danych Savills na rynku jest obecnie dostępnych 8,5 tys. gotowych mieszkań na wynajem PRS, projektów zapowiedzianych na najbliższe lata jest 54 tys.
Jednak zakładając, że planowane mieszkania w ramach PRS powstaną, to wciąż będzie to kropla w morzu całego rynku mieszkań. Sytuacja mogłaby ulec zmianie, gdyby najwięksi gracze polskiej deweloperki, zdecydowali się sprzedawać część mieszkań na PRS. A powiedzmy sobie wprost, rosnące ceny mieszkań oraz koszty hipotek i życia, przemawiają za zwrotem w rynek najmu.
Rynek mieszkaniowy w Polsce w ostatnich latach miał się bardzo dobrze, a przystępne kredyty hipoteczne napędzały sprzedaż mieszkań i obroty polskich deweloperów. Przemawia za tym rosnący od 2012 r. wolumen ceny transakcyjnej. Bardzo sprzyjała temu dynamicznie rozwijająca się gospodarka i rosnące wynagrodzenia obywateli Polski. W opinii CRDIO i Savills hossa trwała nieprzerwanie od 2012 do 2017 roku, lekko się pogarszając w 2018 r.
Co warto podkreślić, to to, że Polska ma jeden z największych wskaźników własności w Europie, przy najniższym zadłużeniu hipotecznym.
Wybuch pandemii w 2020 r. nie zatrzymał rozgrzanego rynku nieruchomości, a decyzja RPP o obniżeniu stóp procentowych w maju 2020 r. do 0,1% zwiększyła hype na hipoteki i doprowadziła do rekordowego spadku liczby depozytów bankowych. Tylko między marcem a listopadem 2020 r. zostało zlikwidowanych 30% lokat, czyli odpłynęło z depozytów ponad 80 mld zł.
Te pieniądze należało w coś ulokować, co również zwiększało sprzedaż mieszkań.
Teraz po 11 podwyżkach stóp procentowych, w wyniku których stopa referencyjna wynosi 6,75%, rynek kredytów hipotecznych zamarł. Zgodnie z danymi z sierpnia 2022 r. wolumen nowych kredytów mieszkaniowych spadł o 70% r/r.
Również marże deweloperów, które w ciągu ostatnich dwóch lat miały tendencję rosnącą zaczęły hamować. Raport wskazuje, że mocnym powodem były rosnące w br. koszty budowy, doganiające rosnące ceny mieszkań. W tej chwili nie możemy się już spodziewać dużych zmian w cenach mieszkań, ponieważ deweloperzy, którzy są pod presją wywołaną znaczącym spadkiem popytu na nowe mieszkania, nie mogą przenieść już kosztów na nabywców.
Ten spadek w spółkach deweloperskich to pewna szansa dla rozwoju segmentu PRS. Niedawno pisaliśmy, że najlepsze wyniki finansowe za III kw. zostały odnotowane wśród deweloperów, którzy otworzyli się na sprzedaż mieszkań pod wynajem instytucjonalny.
Zobacz także: Deweloperzy odnotowują dalsze spadki w sprzedaży mieszkań, na plusie tylko ci, którzy sprzedają mieszkania instytucjom
Inwestorzy PRS priorytetowo traktują projekty dopuszczone do użytkowania i kontrakty budowlane o stałej cenie
Według danych z raportu ponad 50% dostępnych mieszkań w ramach PRS jest kontrolowana przez Resi4Rent, spółkę Echo Investment i Fundusz Mieszkań na wynajem.
Co ważne w IV kw. br. średni koszt hipoteki dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. w 6 największych Polskich miastach przekroczył średni koszt najmu (bez mediów) w tych samych lokalizacjach.
„Szacujemy, że spread pomiędzy obecnym kosztem kredytu hipotecznego na nowe mieszkania z LTV na poziomie 65%, a średnim czynszem zimnym, tj. czynszem bez opłat eksploatacyjnych i mediów, osiągnął poziom ok. 300 zł miesięcznie w III kwartale 2022 r.” – czytamy w analizowanym raporcie.
Zaskoczeniem dla nikogo nie powinno być, że z każdym kolejnym kwartałem odnotowuje się spadek sprzedaży w wynikach deweloperów. Jak napisaliśmy wyżej, najlepiej prezentują się wyniki spółek, które szukają alternatywnych rozwiązań w formie sprzedaży w ramach PRS, ale również tworzenia platform sprzedażowych, czy rozpoczynanie sprzedaży wspólnie z inwestorami instytucjonalnymi.
Jak tłumaczy Kamil Kow, członek zarządu w Savills, PRS jest produktem o niskiej rentowności, który wymaga od zainteresowanego strategii długoterminowej, który wymaga wiedzy i dużego zaangażowania, którego może brakować podmiotom na Polskim rynku.
„Kolejne miesiące ujawniają dalsze spadki liczby sprzedanych mieszkań. To skłania cześć deweloperów do rozważenia alternatywnych kanałów sprzedaży, takich jak tworzenie własnych platform PRS, modele finansowania/zakupu typu forward lub wspólne przedsięwzięcia z inwestorami PRS. Są to produkty defensywne i niskodochodowe, wymagające odpowiedniej strategii długoterminowej. Według naszych szacunków czynsze w pierwszych dziewięciu miesiącach roku wzrosły średnio o ponad 20 proc. Pomimo presji na wzrost kosztów operacyjnych, silny popyt i wyższe stawki najmu pomagają inwestorom PRS w realizacji transakcji. Ponieważ jednak muszą również radzić sobie ze zwiększonymi kosztami finansowania, mającymi wpływ na ich zwroty, uważamy, że rynek będzie musiał dostosować wyceny w 2023 r. – wyjaśnia Kamil Kow w raporcie.
Jak wskazują twórcy raportu, ważnym czynnikiem blokujący rozwój PRS w Polsce, są uwarunkowania podatkowe. I podkreślają, że nie wiele jest w Polsce aktywności biznesowych, w których np. VAT, tak łatwo zniszczyłby budżet – jak właśnie najem instytucjonalny.
Raport podkreśla najważniejsze aspekty prawno-podatkowe, które wymagają pochylenia się w każdej fazie projektu PRS.
Co ciekawe, zakłada się, że wprowadzenie pewnego rodzaju nowych standardów przez inwestorów instytucjonalnych, rozwiąże problem „patodeweloperki”, który jest mocno związany z indywidualnym rynkiem sprzedaży.
Jak zaczął Maciej Dybaś, partner w CRIDO „Rozwój i instytucjonalizacja szeroko rozumianego rynku najmu w Polsce są nieuniknione.”
Kontynuując, zwrócił uwagę na to, że gospodarka współdzielenia to zjawisko globalne, które spowodowało ogromne zmiany nawyków konsumenckich.
„Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych, a także istotnie zwiększającą się mobilnością ludzi związaną, chociażby ze zmianą otoczenia zawodowego, powodują, że różne usługi związane z zakwaterowaniem znacznie zwiększają swoją popularność. Jednocześnie nieczytelne regulacje prawnopodatkowe często okazują się pułapką dla inwestorów angażujących się w ten rynek. Z perspektywy podatkowej warto wspomnieć chociażby o tym, że przeznaczenie inwestycji decydować będzie o możliwości odliczenia VAT od zakupu nieruchomości przez inwestora. Jeżeli inwestycja dotyczyć będzie najmu mieszkaniowego, prawo do odliczenia VAT nie będzie przysługiwać w ogóle, w związku z czym paradoksalnie bardziej opłacalne może okazać się nabycie nieruchomości obciążonej PCC. Tego typu pułapek jest jednak więcej, na co zwracamy uwagę w naszym raporcie – podsumował Maciej Dybaś.
