Wczoraj w nocy sejm przegłosował ustawę o szczególnych zasadach restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych w związku ze zmianą kursu walut obcych do waluty polskiej. Zdawkowe materiały informacyjne jakie pojawiały się w sieci naszym zdaniem nie tłumaczą do końca jak działa ustawa, kogo dotyczy i jak mocno obciąży bilanse banków. Postanowiliśmy dokładnie się temu przyjrzeć i ocenić jaki może to mieć wpływ na rynek.
Kluczowe poprawki do ustawy
Na wstępie warto zaznaczyć, że cała ustawa nie była nowością dla branży bankowej. Niskie wyceny banków w dużej mierze uwzględniały jej przegłosowanie. W trakcie wieczornego głosowania, do ustawy wprowadzono jednak dwie ważne poprawki, których konsekwencją była nerwowa reakcja banków.
- Pierwszą poprawką było zwiększenie proporcji kosztów ponoszonych za restrukturyzację długów. W początkowej wersji banki miały pokryć 50% kosztu, a ostatecznie zostało to podwyższone do 90%.
- Drugą ważną zmianą było obniżenie LtV (stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości kredytowanej nieruchomości). Na początku ustawa zakładała, że obejmie kredyty o współczynniku powyżej 120% (wartość kredytu stanowi 120% wartości nieruchomości), a po zgłoszonych poprawkach zostało to obniżone do 80% (wartość kredytu stanowi 80% wartości nieruchomości).
Obydwie poprawki znacząco zmieniły wpływ ustawy na sektor bankowy. Po pierwsze zwiększyły koszty restrukturyzacji po stronie banków, dzięki czemu więcej osób może się na nią zdecydować, a po drugie zwiększyły zakres Frankowiczów, których obejmuje ustawa. Przy LtV powyżej 120% z restrukturyzacji głównie mogliby skorzystać kredytobiorcy, którzy brali kredyt w 2007 roku i później. Obniżka do 80% sprawia, że mogą to zrobić wszyscy.
Na czym polegać będzie restrukturyzacja kredytu walutowego?
Najprościej rzecz ujmując, ustawodawca chce, aby osoby, które wzięły kredyt we franku szwajcarskim miały możliwość pozbycia się ryzyka walutowego i przewalutowania kredytu po kursie CHFPLN z dnia kiedy kredytobiorca brał kredyt, pomniejszoną o różnicę w skumulowanej wartości dotychczas spłaconych rat, pomiędzy CHF a PLN. Koszt tego przewalutowania w 90% poniesie bank, a w 10% sam kredytobiorca.
Proces restrukturyzacji krok po kroku
Według ustawy każda restrukturyzacja ma być rozliczona indywidualnie. Czas na restrukturyzację swoich kredytów kredytobiorcy mają do 2020 roku. W dniu kiedy zgłoszą się do swojego banku ma on przeprowadzić następujące kalkulacje:
- Krok 1 – Obliczyć dla kredytobiorcy, który chce zrestrukturyzować dług w CHF, ile pozostało go do spłaty w polskiej walucie.
- Krok 2 – Obliczyć ile długu pozostałoby do spłaty, gdyby w dniu zawarcia umowy wziął kredyt w PLN, a nie franku szwajcarskim (ta kwota jest niższa od tej w kroku 1).
- Krok 3 – Obliczyć skumulowaną wartość rat, jakie do tej pory zapłacił kredytobiorca kredytu we franku szwajcarskim w przeliczeniu na polską walutę.
- Krok 4 – Obliczyć skumulowaną wartość rat, jakie do tej pory spłaciłby kredytobiorca, gdyby w dniu zawarcia umowy wziął kredyt w walucie polskiej, a nie szwajcarskiej (ze względu na wyższe oprocentowanie w Polsce w większości przypadków jest to kwota większa niż w kroku 3).
Krok 5 czyli ostateczna wartość restrukturyzacji
Na koniec obliczana jest wartość, o którą trzeba zrestrukturyzować kredyt, która jest sumą: (Krok 1 – Krok 2) + (Krok 4 – Krok 3). Wygląda skomplikowanie, ale w rzeczywistości takie nie jest. Ostateczną wartość restrukturyzacji jest różnica pomiędzy tym, co by nam pozostało do spłaty gdybyśmy wzięli kredyt w PLN, a tym co mamy do spłaty, w ramach kredytu w CHF, powiększone o różnicę w skumulowanych ratach, jakie byśmy wpłacili gdybyśmy wzięli kredyt w PLN, a tym co wzięliśmy w CHF.
Ta suma w 10% jest dopisywana do aktualnej wartości kredytu jaki byśmy musieli spłacić gdybyśmy wzięli go w PLN (czyli sumy z krok 2), a pozostałe 90% pokrywa bank.
Czy Frankowicze skorzystają z restrukturyzacji długu w walucie obcej?
W sieci już pojawiły się obliczenia czy opłaca się przewalutować kredyt. Widać już, że gdyby koszty były rozłożone 50/50, to kredytobiorcom proponowane rozwiązanie by się najzwyczajniej nie opłacało, ale jeżeli aż w 90% obciążone są banki to już się to opłaca.
Wykres 1. Wartość złotowa raty przykładowych kredytów mieszkaniowych nominowanych we franku szwajcarskim i złotym, udzielonych w lipcu 2006 r. (lewy panel), 2007 r. (środkowy panel) i 2008 r. (prawy panel). Źródło: NBP.
W styczniu NBP przygotowało szczegółowe symulacje jak kształtowały się raty dla kredytobiorców w CHF i PLN w czasie, i w zależności od momentu kiedy wzięli kredyt. Z tego jasno wynika, że obecnie nawet dodając 10% kosztów, które obciążą podstawę kredytu i tak w każdym wariancie przewalutowanie się opłaca. Niezależnie czy kredyt był wzięty w 2006, 2007 czy 2008 roku restrukturyzacja powinna być średnio rzecz biorąc korzystna dla kredytobiorców (Wykres 1).
Jak wielkie mogą to być koszty dla sektora bankowego?
Wykres 2. Kredyty mieszkaniowe w CHF (wartość w mld zł). Źródło: KNF.
Wstępnie zakładając, że wszyscy kredytobiorcy, którzy zdecydowali się kiedyś na kredyt we franku szwajcarskim przeprowadzą restrukturyzację swojego długu, to wartość kredytów w CHF wyrażona w PLN powróciłaby poziomu sprzed kryzysu subprime, czyli około 75 mld zł (Wykres 2). Około 90% tej oszałamiającej różnicy między tą wartością, a obecną wartością 157 mld zł musiałyby pokryć banki. W skrajnym przypadku daje to sumę około 67,5 mld zł. Kwotę wręcz niewyobrażalną, która by oznaczała bankructwo wielu banków na GPW i poważne problemy gospodarcze.
Kluczową niewiadomą wyłączenia z ustawy
Ostateczny koszt będzie jednak mniejszy, gdyż ustawodawca zaszył w ustawie szereg wyłączeń odnośnie tego kto może restrukturyzować swój dług. Z restrukturyzacji nie mogą skorzystać:
- Kredytobiorcy, którzy posiadają inną nieruchomość.
- Kredytobiorcy, którzy na kredyt zakupili mieszkanie o powierzchni powyżej 100 m2.
- Kredytobiorcy, którzy na kredyt zakupili dom o powierzchni powyżej 150 m2.
Z zastrzeżeniem, że limit powierzchni nie liczy się w przypadku, gdy rodzina posiada trójkę dzieci.
Znakiem zapytania pozostaje także to ile osób uprawnionych do restrukturyzacji faktycznie z niej skorzysta. Restrukturyzacja będzie wymagała podjęcia działania, czyli udania się do banku, w celu złożenia wniosku o restrukturyzację. Osoby, które radzą sobie obecnie ze spłatą kredytów mogą nie czuć się wystarczająco zmotywowani, aby skorzystać z możliwości przewalutowania.
Nerwowa reakcja banków była uzasadniona
Nerwowa reakcja banków na nową ustawę o restrukturyzacji długów nie może dziwić. Powiększenie kosztu restrukturyzacji z 50%, na 90% po stronie banków sprawia, że każdemu kredytobiorcy w CHF to rozwiązanie się opłaca. W tym momencie kluczowe znaczenie ma to ilu kredytobiorców obejmują wyłączenia zaszyte w ustawie. Zwłaszcza te dotyczące drugiej nieruchomości i powierzchni mieszkania lub domu. Otwartym pytaniem jest też to, czy ograniczenia nie można obejść. Nieruchomość zawsze można sprzedać. Do 2020 roku jest też sporo czasu, w tym czasie trójka dzieci może spokojnie przyjść na świat. ;)
