Jak efektywne inwestować na rynku nieruchomości czyli Real Estate Investments Trusts – REIT
Obrazek użytkownika Piotr Rosik
09 kwi 2021, 06:45

Real Estate Investments Trusts – REIT czyli jak efektywne inwestować na rynku nieruchomości

Co to są REITy, na jakich zasadach działają, jak się spisują jako inwestycja – wyjaśnia to książka, do której wstęp napisał sam prezes NBP prof. Adam Glapiński.

Pojawienie się REITów na polskim rynku przyniosłoby wiele dobrego naszej gospodarce, inwestorom, rynkowi nieruchomości – przekonuje Grzegorz Mizerski w książce „Real Estate Investments Trusts (REITs) Efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości” (CeDeWu, Warszawa 2020, wydanie II).

Dr Grzegorz Mizerski to były pracownik naukowy SGH, były prezes Omega Capital, obecnie prowadzący butik doradczo-inwestycyjny Versus Capital. Tworzy także platformę crowdlendingową Crowder.PRO, która umożliwi inwestowanie nadwyżek finansowych w rynku nieruchomości.

Amerykański wynalazek

Trudno w to uwierzyć, ale obecnie ponad 70 mln Amerykanów jest pośrednio lub bezpośrednio zaangażowanych kapitałowo w REITy – czyli Real Estate Investments Trusts. Są to fundusze o specjalnym (zazwyczaj) statusie podatkowym (najczęściej zwolnione z podatku CIT), zazwyczaj wypłacające wszystkie swoje zyski z inwestycji w nieruchomości komercyjne, biurowe i mieszkaniowe pod postacią dywidend. To właśnie im jest w całości poświęcona książka dr Mizerskiego, która jest typową monografią, ale niezwykle obszerną i stworzoną z wielką dokładnością.

Historia REITów sięga lat 60-tych XX wieku. Pierwszy tego typu fundusz powstał właśnie w USA, potem pojawiły się w Australii, Holandii, a dziś działają w ponad 40 krajach świata. W 2015 roku kapitalizacja REITów na amerykańskiej giełdzie przekroczyła 900 mld USD, a wartość ich aktywów brutto 2 bln USD. Tego rodzaju fundusze są w długim terminie dobrą inwestycją, bo w latach 1972-2015 średnioroczna stopa zwrotu sięgnęła 11,4%.

Książka dr Mizerskiego jest podzielona na 5 rozdziałów. Pierwszy dotyczy zagadnień teoretycznych, związanych z inwestowaniem w nieruchomości bezpośrednio i za pośrednictwem REITów. Drugi to przegląd rozwiązań instytucjonalnych i prawnych, pod reżimem których działają REITy. W rozdziale trzecim autor przybliża amerykański rynek tego rodzaju funduszy, a w czwartym – inne rynki. Rozdział piąty to analiza komparatywna 34 systemów REIT i próba odpowiedzi na pytanie dlaczego te systemy są tak daleko od siebie różne w poszczególnych krajach.

Zobacz także: Stało się to co nieuniknione. Fundusze dłużne zaczęły pokazywać słabe wyniki, a to do nich Polacy uciekali ostatnio od lokat bankowych

Dlaczego REITy to ciekawa inwestycja?

REITy są bardzo skomplikowanymi instrumentami finansowymi. Dr Mizerski w swojej książce przedstawia dokładnie proces tworzenia wartości przez te fundusze oraz kontekst formalno-prawny, w którym funkcjonują. Generalnie istnieją dwa modele struktury trustów REIT: amerykański (bardziej złożony) i azjatycki. Niektóre REITy zlecają zarządzanie nieruchomościami firmom zewnętrznym (autor opisuje nawet modele wynagradzania tych zewnętrznych doradców).

Jedną z najważniejszych cech REITów jest wypłata dywidend (które de facto dywidendami nie są). „REITs nie płacą podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym, dlatego też wypłaty ich dochodów nie są dywidendami sensu stricto. Zwolnienie z podatku korporacyjnego pod warunkiem wypłaty dywidendy jest głównym elementem systemu REIT. Dlatego te podmioty można nazywać kanałem transferu dochodów do akcjonariuszy” – tłumaczy dr Mizerski.

Istnieją generalnie trzy źródła zysków funduszy REIT: dywidenda wypracowywana na bazie pozyskiwanych czynszów, dochody ze sprzedaży nieruchomości portfelowych oraz zwroty z kapitału (z odpisów amortyzacyjnych). Dzięki temu REITy generują stałe strumienie wartości dla akcjonariuszy, a ich udziały stanowią ważną część portfeli inwestycyjnych wielu inwestorów instytucjonalnych oraz dużych inwestorów indywidualnych.

A jak wygląda zachowanie REITów jako klasy aktywów? Generalnie w dłuższej perspektywie zachowują się jak nieruchomości, ale w krótkiej – bardziej jak akcje dużych spółek, wskazuje dr Mizerski, cytując odpowiednie badania. W latach 1996-2011 średnioroczna całkowita (uwzględniająca dywidendy) stopa zwrotu publicznych REITów amerykańskich, mierzona wynikami Morgan Stanley REIT Index, wyniosła 9,4% i była ledwie 0,2 pkt. proc. niższa od całkowitej stopy zwrotu z inwestycji w akcje średnich spółek tworzących S&P400. Najbardziej hojne REITy mają stopę dywidendy ponad 7% (m.in. inwestujące w domy seniorów czy hotele).

Wartość 10 000 USD zainwestowanych w Morgan Stanley Institutional US Real Estate Portfolio na tle FTSE Nareit Equity REITs Index

Wartość 10 000 USD zainwestowanych w Morgan Stanley

Źródło: Morgan Stanley

Z omawianej książki można „wyciągnąć” wiele ciekawostek. Największy amerykański REIT to Simon Property Group, lokujący środki w centrach handlowych (ma aż 38,4 mld USD kapitalizacji giełdowej, a w momencie pisania książki sięgała ona aż 57 mld USD), a drugi to Public Storage inwestujący w… magazyny typu self-storage. 67% światowego rynku REITów mają USA, a Europa czy Azja mają… po ledwie 12%. Poza USA pierwszy REIT pojawił się w Holandii w 1969 roku, a kolejny… w Turcji w 1995 roku. Najwięcej publicznych REITów (notowanych na giełdzie) działa w USA (231) oraz… Brazylii (187).

Zobacz także: „Najbliższy rok zweryfikuje wiele podejść do crowdfundingu w Polsce i potwierdzi, że nasz model jest najzdrowszy” - Wojciech Iwaniuk Grupa INC

Prezes NBP za REITami

Książka dr Mizerskiego jest monografią niemalże idealną, przybliżającą z pietyzmem niemal wszystkie aspekty istnienia funduszy REIT oraz przedstawiającą dokładny obraz tego, jak wygląda światowy rynek REIT oraz jakie są niuanse jego budowy. Publikacja jest wypełniona po brzegi danymi, tabelkami i wykresami, więc nie jest to lektura do poduszki, ale za to jest to doskonałe kompendium wiedzy o rynku REIT dla kogoś, kto jest tym tematem żywo zainteresowany.

Co ciekawe, książka zawiera przedmowę autorstwa prof. Adama Glapińskiego, prezesa Narodowego Banku Polskiego. Jej wymowa zdaje się być pozytywna dla REITów. Prof. Glapiński zwraca uwagę, że obecność tego typu funduszy na rynku real estate podnosi jego efektywność, a mimo zwolnień podatkowych państwo i tak korzysta na ich istnieniu. Według niego, REITy są przykładem udanej sekurytyzacji nieruchomości (aktywa niepłynne są przekształcane w płynne papiery wartościowe).

Na zakończenie przedmowy prof. Glapiński pisze: „Wprowadzenie REITs do polskiego systemu prawno-instytucjonalnego jest długo oczekiwane i ze wszech miar słuszne. Polskie firmy deweloperskie otrzymają możliwość pozyskiwania dużych środków finansowych i realizacji wielu nowych inwestycji. […] Polscy inwestorzy otrzymają potencjalnie zyskowny instrument inwestycyjny, dodatkowe źródło przychodów o charakterze quasi-emerytalnym […]”.

Czekamy więc na pierwsze polskie REITy. I polecamy książkę dr Mizerskiego, jako najsolidniejszą monografię REITów, jaka się ukazała po polsku.

Zobacz także: Konferencja Książęca Street 9, organizowana przez Alberta Rokickiego, tym razem za darmo już w najbliższą sobotę

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.