„Spodziewamy się obniżek cen mieszkań rzędu 5-7% rocznie przez najbliższe 2,5 roku” – mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation
Do końca 2022 roku ceny mieszkań potanieją o 15-20% względem szczytowego okresu, jaki przypadał na przełom 2019 i 2020 roku – twierdzi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.
Piotr Rosik (Strefa Inwestorów): Polacy kochają nieruchomości. Z czego wynika nasz sentyment do tego rynku? Z czego wynikał duży popyt na nieruchomości w ostatnich latach?
Dariusz Książak (prezes Emmerson Evaluation): Posiadanie własnego mieszkania czy domu to już od bardzo dawna cel większości Polaków. Większość z nas chce być „na swoim”, nawet kosztem spłacania przez wiele lat kredytu. Nie chcemy wynajmować. Takie podejście wspiera też moda na inwestowanie w nieruchomości. Są one uważane za bezpieczną i dobrą lokatę kapitału, a patrząc na wzrosty cen mieszkań w ostatnich latach trudno się było z tym nie zgodzić.
W naszym najnowszym raporcie EVALUER INDEX pokusiliśmy się o analizę danych dla rynku mieszkaniowego w dłuższej perspektywie. Od kiedy wydajemy nasz raport, czyli od 2014 r., do 2019 r. lokale podrożały w niektórych lokalizacjach nawet o połowę, i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Liderem jest tu Gdańsk. Nawet w miastach o najmniejszej dynamice wzrostu cen w ciągu ostatnich 6 lat przekraczał on 20%.
Źródło: Emmerson
Jak to możliwe, że ceny mieszkań rosły od lat dosłownie wszędzie: w dużych, średnich, a nawet małych miastach?
Zakupom sprzyjała dobra koniunktura, warunki makroekonomiczne, a w ostatnim czasie dynamicznie rosnące płace. Równocześnie Polacy mieli dość mało atrakcyjne alternatywy. Lokaty i obligacje skarbowe były bardzo nisko oprocentowane i nie dawały satysfakcjonujących zysków, a inwestowanie w akcje czy obligacje korporacyjne jest uważane za znacznie bardziej ryzykowne. Niskie stopy procentowe i dostępność kredytów dodatkowo zachęcały do inwestycji we własne M czy też lokal na wynajem.
Wszystkie te czynniki napędzały popyt, za którym nie nadążała podaż. To windowało ceny w górę. Każdy śpieszył się aby zrobić zakupy przed kolejnymi podwyżkami. Deweloperzy wiedzieli, że znajdą chętnych na zakup. Mieszkania sprzedawały się już na etapie dziury w ziemi, co lepsze znikały z oferty błyskawicznie. Rynek wtórny przyciągał za to często lepszą lokalizacją i infrastrukturą, a kupujących nie odstraszało nawet stare budownictwo. Dochodziło nawet do tego, że w przypadku atrakcyjniejszych mieszkań kupujący walczyli o możliwość zakupu i cena transakcyjna przewyższała cenę ofertową z jaką wychodził właściciel. To chyba najlepiej obrazuje, jak mocno rozgrzany był rynek w czasie hossy.
Ceny rosły w całym kraju, gdyż praktycznie w każdej lokalizacji popyt przewyższał podaż. W jeszcze większym stopniu, niż zakupy na własne potrzeby, motorem napędowym był popyt inwestycyjny. Jeżeli ktoś nie posiadał kapitału na inwestowanie w najlepszych i najdroższych lokalizacjach, to decydował się na zakupy w mniejszych miastach i tańszych lokalizacjach. Ilość takich inwestorów była w ostatnich latach naprawdę duża. Należy też podkreślić, że ze względu na korzystniejszą relację przychodów z najmu do ceny lokalu w niektórych mniejszych czy tańszych miastach można było uzyskać znacznie wyższą stopę zwrotu niż na głównych rynkach. Takimi przykładami mogą być np. Łódź, Lublin czy niektóre miasta aglomeracji śląskiej.
Źródło: Emmerson
„W chwili obecnej pandemia COVID-19 zakończyła kilkuletni cykl hossy na rynku mieszkaniowym, który kontynuowany był jeszcze w dwóch pierwszych miesiącach bieżącego roku” – czytamy w Państwa najnowszym raporcie. Jakie dokładnie czynniki o tym zdecydują? Nie pomogą tutaj w żaden sposób rekordowo niskie stopy procentowe?
Rynek nieruchomości reaguje z opóźnieniem na wszelkie zmiany i kryzysy, więc chwilę potrwa zanim wpływ epidemii będzie widoczny dla przeciętnego Kowalskiego. Jednak my - jako firma zajmująca się wycenami i współpracująca na co dzień z bankami - widzimy już bardzo duże wyhamowanie. W maju sprzedaż kredytów hipotecznych spadła wg naszych obserwacji o ok. 40-50% od szczytowego poziomu. Jest to w głównej mierze efekt zaostrzenia przez większość banków polityki kredytowej. Te obostrzenia spowodowały, że dla części osób, które bez problemu mogły uzyskać kredyt jeszcze w lutym tego roku, nie jest on w ogóle dostępny. W szczególności dotyczy to osób prowadzących własną działalność gospodarczą.
Ponadto, banki przestały akceptować część źródeł dochodu, które w ostatnich latach były zwyczajowo liczone do zdolności kredytowej klientów. Takim przykładem są np. dochody z wynajmu nieruchomości. Trzeba też dodać, że w większości banków wymagany jest obecnie większy, niż przed pandemią, wkład własny kredytobiorcy. Wzrosły też marże udzielanych kredytów. W wyniku tego oprocentowanie nowo udzielanych kredytów praktycznie nie spadło, pomimo obniżenia stóp bazowych przez NBP.
Należy też wziąć pod uwagę wzrost bezrobocia i niestabilność zatrudnienia w wielu firmach dotkniętych kryzysem. W takiej sytuacji i w obliczu ogromnej niepewności cześć kupujących wstrzyma się z decyzją o kupnie mieszkania i zaciągnięciu długoterminowego zobowiązania.
To wszystko wskazuje na tąpnięcie popytu w najbliższych miesiącach…
Tak. Równolegle spodziewamy się zwiększonej podaży mieszkań na rynku wtórnym ze względu na wyprzedaż części mieszkań kupionych w okresie hossy z myślą o wynajmie krótkoterminowym. W wyniku pandemii rynek najmu krótkoterminowego praktycznie zamarł i ponosi większe straty, niż inne segmenty rynku. Przewidujemy, że rynek wynajmu krótkoterminowego będzie wychodził z kryzysu przez kolejnych kilka lat, może nawet dekadę. Część inwestorów z tego rynku nie wytrzyma tej sytuacji i zdecyduje się sprzedać kupione w tym celu mieszkania.
W jakim tempie, Państwa zdaniem, będą taniały mieszkania w Polsce w najbliższych kwartałach i latach? Jak długo potrwa trend spadkowy cen mieszkań?
Uwzględniając wymienione już czynniki, spodziewamy się obniżek rzędu 5-7% rocznie. Do końca 2022 r. mogą one sięgnąć do 15-20% względem szczytowego okresu, jaki przypadał na przełom 2019/2020 r. Prognozowane przez nas spadki cen mieszkań będą trwały przez najbliższe 2-2,5 roku. Aby zrównoważyć podaż do popytu, deweloperzy w ciągu tego czasu będą sukcesywnie wyprzedawać obecną dużą ofertę. Równocześnie będą mniej budować, co doprowadzi do istotnego zmniejszenia za ok. 2 lata podaży, w porównaniu z czasami prosperity. Kupujący będą mieli mniejszy wybór. Konsekwencje łatwo przewidzieć - deweloperzy rozpoczną ponowny cykl podwyżek. Oczywiście przy założeniu, że wyjdziemy z kryzysu epidemiologicznego.
W jakich miastach kolejny trend wzrostowy będzie najbardziej widoczny i dlaczego?
W momencie, gdy wrócimy do cyklu wzrostowego, to spodziewamy się, że w pierwszej kolejności wróci on na najmocniejszych rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu. Pierwsze symptomy poprawy koniunktury przyjdą tradycyjnie z rynku pierwotnego.
A po czym poznać, że fala obniżek cen mieszkań już trwa? W cenach ofertowych na razie jej nie widać…
Jak wspominałem, rynek odczuje skutki kryzysu COVID-19 z opóźnieniem. Niemniej jednak spodziewamy się, że na rynku pierwotnym trend obniżek będzie miał nieco inny charakter, niż w przypadku mieszkań używanych. Zastąpią je wszelkie bonusy dodawane do ofert mieszkań, jak na przykład darmowe miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. To może wywoływać wrażenie, że ceny mieszkań się nie zmieniają, ale kupujący w praktyce za tę samą cenę dostaną więcej.
Rynek wtórny zareaguje później, gdyż sprzedający raczej nie będą mieli możliwości stosowania podobnych promocji jak deweloperzy. W związku z tym będą musieli stosować obniżki w sposób klasyczny, a z taką myślą trudno będzie im się na początku pogodzić. Widocznej reakcji rynku wtórnego spodziewamy się dopiero w przyszłym roku.
Czy są jakieś segmenty rynku, które w najbliższym czasie przynajmniej utrzymają wartość? W waszym najnowszym raporcie pojawia się stwierdzenie, że popyt przeniesie się z mieszkań w mieście w stronę domów i segmentów na obrzeżach.
Sądzimy, że część osób, która przed wybuchem pandemii planowała kupić mieszkanie na własne potrzeby, zacznie poważnie rozważać zakup działki czy domu. Ten trend, który już możemy zaobserwować na rynku wynika z większej potrzeby izolacji, którą wzbudziła w nas pandemia. Doceniliśmy bardziej dostęp do ogródka czy tarasu oraz niezależność.
Skorzystać na tym trendzie ucieczki od dużych skupisk ludzkich mogą lokalizacje na obrzeżach aglomeracji. Będą postrzegane jako bardziej bezpieczne i jednocześnie dające większą swobodę. Zachęcać będą szczególnie te obszary, gdzie dodatkowo występuje bliskość trenów zielonych oraz dogodny i szybki dojazd do centrum aglomeracji. Trend ten z pewnością będzie przez kilka najbliższych lat wzmacniany przez rozwijającą się pracę zdalną. Okres COVID-19 pozwolił na przetestowanie z sukcesem pracy zdalnej w wielu firmach. Efektem tego wiele osób będzie mogło pozwolić sobie w kolejnych latach na pracę głównie z domu i nie będzie jeździć do biura codziennie. To z całą pewnością ułatwi wielu osobom decyzje o zamieszkaniu w domu poza centrum dużego miasta.
Zobacz także: Rynek nieruchomości po pandemii będzie selektywny. Najbardziej mogą zyskać obiekty rekreacyjne, a stracić handlowe i hotelowe
Czy obniżka cen mieszkań o kilka-kilkanaście procent, która nadejdzie, to będzie dobra okazja inwestycyjna? W jakich miastach czy regionach inwestorzy myślący w bardzo długim terminie powinni szukać okazji?
Oczywiście nieruchomości nadal pozostają bezpieczną lokatą kapitału dla osób posiadających gotówkę, szczególnie wobec tak niskich stóp procentowych, gdy lokaty praktycznie nie dają zysku. Niemniej jednak taka inwestycja powinna być dobrze przemyślana, bo kryzys odczuł także rynek wynajmu mieszkań. Trudniej może być teraz wypracować sensowną rentowność.
Hitem inwestycyjnym ostatnich lat był też wynajem krótkoterminowy, epidemia utrudniła jednak podróżowanie i bardzo mocno uderzyła w ten segment rynku. Większość kupionych w tym celu mieszkań trafiło na rynek wynajmu długoterminowego powodując spadek cen najmu w większości miast, a co za tym idzie rentowności takich inwestycji. W związku z tym potencjalne inwestycje trzeba będzie dobierać ze znacznie większą pieczołowitością, niż dotychczas. Okazji inwestycyjnych nie powinno jednak zabraknąć, niezależnie od lokalizacji. Osobiście polecam inwestowanie w największych aglomeracjach jako rynkach najbardziej płynnych i gwarantujących rozsądne wyjście z inwestycji nawet w gorszych czasach.
Coraz więcej się ostatnio mówi o „patodeweloperce”. Powstają projekty, które urągają zdrowym zasadom tworzenia i budowania mieszkań czy osiedli. Czy jest szansa, że pandemia zatrzyma ten zły trend?
W ostatnich latach popyt na mieszkania był bardzo silny i niektórzy deweloperzy szli na ilość, a nie na jakość. Taką prawidłowość obserwujemy jednak zawsze w szczycie koniunktury. W największych miastach wolnych działek w atrakcyjnych lokalizacjach jest jak na lekarstwo, a ich ceny są wyjątkowo drogie. Stąd też dążenie deweloperów do odbicia sobie tego kosztu w projekcie.
Wraz z kryzysem z całą pewnością zmieni się nasze podejście do zakupów mieszkań. Bardziej uświadamiamy sobie wartość otoczenia, dostępności terenów zielonych, konieczność posiadania balkonu czy tarasu i ogólnie jakości życia w danym miejscu. Kupujący staną się bardziej ostrożni i wymagający. Z całą pewnością zmusi to deweloperów do podniesienia jakości. Sądzę, że większą dbałość o jakość oferowanego produktu zobaczymy w nowych inwestycjach deweloperskich, które trafią na rynek za ok. 1-1,5 roku.
Czy wzrost zainteresowania działkami rekreacyjnymi jest tylko chwilowy, czy zmieni się w stały trend, który podniesie znacznie cenę takich obiektów położonych w okolicach dużych miast? Co z rynkiem domów wypoczynkowych poza miastem, w takich regionach jak Mazury?
Teraz rynek działek rekreacyjnych przeżywa prawdziwy boom, bo w czasie lockdownu nie mogliśmy podróżować i korzystać z hoteli. Wiele osób nadal, przez dłuższy czas, nie będzie chciała wyjeżdżać i działka czy domek za miastem lub w miejscowości rekreacyjnej to dla nich doskonała alternatywa.
Należy jednak wziąć pod uwagę, że taka działka czy domek rekreacyjny bedą w dłuższej perspektywie wymagać nakładów na odpowiednie utrzymanie ich stanu. Zajmowanie się takimi obiektami będzie też wymagało czasu, na co nie wszyscy będą mogli sobie pozwolić. Sądzę, że w chwili obecnej znaczna część osób poszukujących takich działek czy domków kieruje się potrzebą chwili, nie analizując sytuacji długoterminowo. Z czasem część z tych osób może uznać, że wykorzystanie takiej nieruchomości rekreacyjnej przez 3 czy 4 tygodnie w roku nie uzasadnia kosztów jej utrzymania przez cały rok oraz czasu, jaki trzeba temu poświęcić. Jestem zdania, że za kilka lat ten boom na nieruchomości rekreacyjne osłabnie.
Twierdzą Państwo w swoim raporcie, że widać już masowe przejście mieszkań kupionych na wynajem krótkoterminowy na rynek najmu długoterminowego, co jest oczywiście związane ze znacznym spadkiem ruchu turystycznego. Czy to zjawisko może dotknąć także miejscowości turystyczne, czy raczej będzie widoczne tylko w dużych miastach?
Sądzę, że najbardziej dotknięte będą rynki dużych miast. Tu sporo tego typu lokali było nastawionych na klienta biznesowego. Do miejscowości stricte turystycznych po okresie lockdownu turyści powinni wrócić. Jednak preferowane będą kameralne obiekty, które zapewnią jak największą izolację. W takich lokalizacjach nie ma też za bardzo rynku wynajmu długoterminowego, bo życie toczy się głównie w sezonie.
Czy obserwują Państwo rynek condohoteli? Czy mogą Państwo podać jakąś prognozę dla tego rynku? Czy tąpnięcie na tym rynku będzie większe, niż na rynku najmu krótkoterminowego?
Nasza firma od lat publikuje raporty, w których poddajemy analizie rynek condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi, do których lektury gorąco zachęcam. W tym roku nasz raport ukazał się w marcu, na samym początku pandemii, ale zawarliśmy w nim już pierwsze prognozy dla tego segmentu rynku. Przewidujemy, że inwestorzy, którzy zakupili w czasach przed COVID-19 na własność pokoje w condohotelach, mogą spodziewać się dużych strat z powodu zahamowania ruchu turystycznego. Naszym zdaniem tego typu obiekty mogą ucierpieć mocniej, niż tradycyjne sieci hotelowe i inne obiekty najmu krótkoterminowego.
Co więcej, na początku kryzysu prawie całkowicie stanęła sprzedaż na rynku condohoteli. Hibernacja rynku pod tym względem może potrwać nawet do końca roku. Potencjalni inwestorzy w okresie niepewności gospodarczej mogą nie być skłonni do zakupu tego typu jednostek. Rentowność tego typu inwestycji stoi teraz pod bardzo dużym znakiem zapytania.
Uważamy natomiast, że relatywnie mało - a może nawet w ogóle - nie powinien ucierpieć rynek apartamentów wakacyjnych w kameralnych obiektach, kupowanych często na własne potrzeby.
Zobacz także: Miały być gwarantowane zyski, a są pierwsze bankructwa aparthoteli i condohoteli. Zaledwie 3 miesiące od wybuchu epidemii COVID-19
Jaki wpływ na te trendy, o których mówią Państwa prognozy, będą miały na zachowanie deweloperów notowanych na GPW? Czy spadek przychodów z tytułu sprzedaży nowych mieszkań jest już w cenach? Na giełdzie nie było wielkiego krachu na akcjach deweloperów. Czy to oznacza, że mogą oni przejść suchą nogą przez spowolnienie na rynku? Czy ograniczone koszty pracy i materiałów, wraz z niższymi stopami procentowymi, mogą uratować ich rentowność?
Sądzę, że branża deweloperska powinna relatywnie dobrze przejść przez okres kryzysu. Nie jestem analitykiem giełdowym, więc nawet nie próbuję ocenić, czy potencjalne spadki na rynku nieruchomości są już uwzględnione w cenach akcji deweloperów notowanych na GPW. Należy jednak podkreślić, że czołowi deweloperzy są na rynku już od wielu lat i jeden poważny kryzys już przetrwali. Z całą pewnością doświadczenia kryzysu z roku 2008 pozwoliły branży deweloperskiej dobrze przygotwać się do obecnej sytuacji.
Nie bez znaczenia jest też fakt, że hossa, która trwała aż do pandemii, była stosunkowo długa i pozwoliła doświadczonym deweloperom na skumulowanie odpowiednich środków pozwalających na przetrwanie gorszego okresu. Bankructwa w branży deweloperskiej pewnie się zdarzą, jednak nie spodziewam się, żeby to był jakiś powszechny trend. To będą raczej wyjątkowe sytuacje dotyczące nielicznych, którzy zlekceważyli sytuację lub przeinwestowali. Zdecydowana większość branży - a w szczególności czołowi deweloperzy - powinni przejść przez ten kryzys suchą stopą.
Pojawiają się głosy, że rynek pracy już nigdy nie wróci do stanu sprzed pandemii. Są już pierwsze dane, które pokazują, że Polacy pokochali pracę zdalną. Jak duży wpływ, w długim terminie, ten trend może mieć na rynek nieruchomości biurowych?
Faktycznie, wymuszony sytuacją eksperyment z pracą zdalną zakończył się sukcesem. Wiele firm ma obecnie świadomość tego, że nie potrzebuje mieć wszystkich pracowników w biurze, żeby w 100% efektywnie pracować. Praca zdalna, czy też rotacyjna, zostanie już chyba z nami na zawsze.
Z drugiej strony konieczność zachowania większych, bezpieczniejszych odległości między pracownikami może skutkować większymi potrzebami metrażowymi firm w przeliczeniu na jednego pracownika. To, przynajmniej w części, powinno skompensować spadek popytu na biura spowodowany trendem pracy zdalnej.
Wydaje się, że na chwilę obecną największym problemem dla rynku biurowego będą upadłości części firm najbardziej dotkniętych skutkami gospodarczymi pandemii. Sądzę, że perspektywie kilku-kilkunastu miesięcy znajdzie to odzwierciedlenie w rynku skutkując większymi pustostanami, a w dalszej perspektywie być może również nieznaczną redukcją czynszów najmu. Nie spodziewam się jednak jakiejś spektakularnej zmiany na tym rynku.
