Postpandemiczna rzeczywistość wymusi selektywne inwestowanie w nieruchomości. Będą segmenty rynku real estate, które nie tylko przejdą przez koronakryzys suchą stopą, ale sporo na nim zyskają. Inne segmenty znacznie ucierpią – wskazują analitycy.
Pandemia koronawirusa wymusiła na znacznej części społeczeństwa pracę zdalną. Wiele biur wciąż pozostaje pustych. Nieruchomości komercyjne powoli wracają do użytku, ale wielkiego ruchu na razie w nich nie widać. Co dalej z rynkiem nieruchomości? Które jego segmenty skorzystają na pandemii, a które stracą?
Działki rekreacyjne, magazyny i parki handlowe skorzystają na pandemii
Generalnie analitycy uważają, że prognozowanie zachowania rynku real estate na najbliższe miesiące jest obarczone dość dużym ryzykiem. Z drugiej strony nie wahają się przed wskazywaniem pewnych trendów, które z pewnością się pojawią.
Pierwszym z nich jest popyt na działki rekreacyjne – wskazuje Bartosz Turek, analityk think tanku HRE. „To już się dzieje, popyt na działki rekreacyjne jest najwyższy w historii” – mówi Strefie Inwestorów Turek. „Mniejszy spadek popytu obserwują też właściciele nieruchomości oferujących dziś pewien rodzaj wytchnienia. Dlatego też relatywnie większym zainteresowaniem cieszą się domy, mieszkania z ogródkami, tarasami lub przynajmniej balkonami” – dodaje.
Jakub Pacholec, zarządzający Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ wskazuje, że tzw. lockdown wymusił zmianę trybu życia, co z kolei wpływa na użytkowanie nieruchomości. „Patrząc na zwroty poszczególnych segmentów rynku REIT, które niosą informację o rynku nieruchomości w czasie rzeczywistym, można dojść do wniosku, że jednym z niewielu segmentów, które oparły się w 2020 roku panicznym wyprzedażom, są nieruchomości mieszczące infrastrukturę IT, w tym wszystko, czego trzeba, aby poprawnie działała tzw. chmura. W I kwartale 2020 roku ceny akcji takich spółek wzrosły średnio o 9%” – wskazuje Pacholec.
Notowania Digital Realty Trust (DLR) na tle S&P500 w 2020 roku
Źródło: Yahoo Finance
Zwiększona popularność handlu online podwyższa ceny nieruchomości magazynowych czy miejskich centrów obsługi sprzedaży internetowej. Jak wskazuje Pacholec, w I kwartale akcje REIT-ów z ekspozycją na tego typu nieruchomości urosły o 20 pkt. proc. bardziej, niż szeroki indeks REIT. Zdaniem eksperta Mount TFI dużo lepiej wyglądają perspektywy centrów typu convenience – chodzi o złożone z kilku modułów parki handlowe – niż typowych galerii handlowych.
„Na ten moment rynek logistyczny został najmniej dotknięty skutkami ograniczeń wynikających z epidemii. Handel przeniósł się częściowo do sfery wirtualnej i do sklepów internetowych, które tak jak handel tradycyjny, muszą być obsługiwane od strony dostaw. W tym obszarze nie obserwujemy znaczących ruchów na rynku” – potwierdza Anna Andrzejewska, senior manager w grupie rynku nieruchomości EY. „W przypadku parków handlowych, zainteresowanie ich powierzchniami może wzrosnąć, ze względu na zmiany w strategii działania większych sieci handlowych” – dodaje.
Zobacz także: Koronawirus uderzy w rozgrzany rynek nieruchomości i mieszkań na wynajem - pytanie tylko jak mocno?
Galerie handlowe i hotele mają największy problem
Według Jakuba Pacholca pandemia koronawirusa stała się katalizatorem zmian na rynku nieruchomości handlu detalicznego. Podkreśla on, że w USA już od 2016 roku rynek centrów handlowych lub nieruchomości typu high-street zaliczał regres. „W amerykańskich galeriach handlowych poziom pustostanów w 2019 roku wyniósł 9,7% i był najwyższy odkąd zaczęto prowadzić statystyki, ustępując miejsca rosnącej sprzedaży detalicznej w Internecie. Od 2015 udział kanałów online w całości sprzedaży detalicznej wzrósł z 7,5% do ponad 14% w 2019 roku” – wskazuje Pacholec. Dodaje, że dane o sprzedaży detalicznej w Stanach Zjednoczonych za marzec spadły o 8,7% w porównaniu do lutego (nominalnie o 46 mld USD).
Notowania Simon Property Group (SPG) na tle S&P500
Źródło: Yahoo Finance
Również Anna Andrzejewska z EY uważa, że obecna sytuacja największy wpływ ma na obiekty handlowe, ale także na hotele czy szeroko rozumiany segment pobytu krótkoterminowego. „Zamknięcie takich obiektów nastąpiło z dnia na dzień. W obu segmentach negatywne skutki obecnej sytuacji będą widoczne w dłuższym terminie, nie tylko w okresie pandemii, ale również w kolejnych miesiącach tego roku, a może nawet i 2021. Wszystko zależy od tego kiedy uda się opanować sytuację w obszarze zachorowalności, a więc od długości procesu odmrażania gospodarki” – mówi Andrzejewska. „Dodatkowo, na te dwa aspekty będzie nakładać się jeszcze kwestia zachowań konsumentów i pewnych oporów z ich strony w sytuacjach styczności z większą ilością ludzi w galeriach czy korzystaniem z pokoi hotelowych w trakcie wyjazdów na wakacje. Zarówno sieciom handlowym, jak i hotelowym, będzie ciężko odrobić straty i wrócić do poziomu przychodów sprzed epidemii” – ostrzega ekspert EY.
Ciekawe podejście do kwestii perspektyw segmentu hotelowego zaprezentowali przedstawiciele spółki GK Immobile podczas niedawnego czatu na Strefie Inwestorów. „Pandemię najbardziej odczuł segment hotelowy i oczywiście uważamy, że również ten segment może najbardziej skorzystać na sytuacji" - stwierdzili, sugerując, że to w tym segmencie trzeba szukać największych okazji inwestycyjnych.
Zobacz także: „Przed nami duże, pozytywne zdarzenia gotówkowe jak sprzedaż mieszkań” - relacja z czatu z zarządem GK Immobile
Znaki zapytania przy mieszkaniach i biurach
W opinii ekspertów, jedną z największych zagadek na rynku nieruchomości w dobie pandemii jest tzw. mieszkaniówka. Apartamenty w miastach były do niedawna bardzo popularną formą lokowania kapitału.
„W mojej ocenie w perspektywie roku powinniśmy mieć do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań, choć nie zdziwiłbym się, gdybyśmy zobaczyli odchylenie od tej prognozy o 5%, zarówno w dół, jeśli górę weźmie kryzys, jak i w górę, gdy przeważy popyt inwestycyjny i programy stymulacji fiskalnej i monetarnej” – mówi Bartosz Turek.
Zdaniem analityka HRE, nieruchomości mają niezbywalną wewnętrzną wartość. „Ich własność jest konstytucyjnie chroniona, odpowiadają na podstawowe potrzeby ludzi, a w długim terminie – tak jak złoto - drożeją szybciej, niż rosną ceny w sklepach mierzone wskaźnikiem inflacji. W odróżnieniu od złota mieszkanie można jednak wynająć i czerpać z tego tytuły zyski” – podkreśla Turek. „Oczywiście koniunktura na rynku wynajmu także w ostatnim czasie się pogorszyła, ale nawet jeśli czeka nas scenariusz mocno recesyjny, to ostatnie kryzysy pokazały, że w gorszych czasach rośnie popyt na najem wraz z tym, jak mamy gorszą sytuację na rynku pracy lub banki zakręcają kurki z kredytami” – dodaje.
„Spadek aktywności gospodarczej może przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania. W wielu miejscach na świecie jednak podaż mieszkań jest akomodacyjna. Dodatkowo, wydatek na czynsz jest jednym z podstawowych, z których rezygnuje się dopiero w ostateczności, a to może utrzymać pewną stabilność czynszów, dobrze widoczną na przykładzie spółek z niemieckiego sektora mieszkaniowego” – zaznacza Jakub Pacholec.
Dość zróżnicowana i skomplikowana jest też sytuacja na rynku nieruchomości biurowych. „Nie uważam, aby pojawiły się na tym rynku skrajne sytuacje po stronie najemców. Firmy nie będą całkowicie rezygnować z biur stacjonarnych. Natomiast obecna sytuacja będzie miała wpływ na zmianę spojrzenia co do organizacji pracy i wynikającego z tego zapotrzebowania na powierzchnię i nowe technologie ułatwiające te zmianę. To nowe spojrzenie będzie miało długoterminowy wpływ na popyt na rynku biurowym” – mówi Andrzejewska. „Z dużym prawdopodobieństwem firmy będą wdrażać nowe standardy pracy, gdzie praca zdalna z domu będzie miała coraz większy udział, a wykorzystanie stanowisk pracy będzie ograniczane, co przełoży się docelowo na wyższe wskaźniki ilości osób na stanowisko. Firmy zdecydują się na ponoszenie większych nakładów na nowsze, bardziej rozbudowane rozwiązania IT, które będą wspierać wzmożoną zdalną komunikację” – dodaje ekspert EY.
Zdaniem Andrzejewskiej, w długim terminie zjawiska te będą skutkować podnajmowaniem przez najemców części powierzchni, nie skorzystaniem przez nich z opcji ekspansji ujętych w obecnie obowiązujących umowach, czy ograniczeniem nowego popytu. „W związku z tym, że część powierzchni wróci na rynek, a tempo wynajmu trochę spowolni, inwestycje, które są planowane do ukończenia w ciągu najbliższych 2-3 lat, mogą zostać przesunięte w czasie” – prognozuje Andrzejewska. I dodaje, że ewentualna korekta na cenach dotknie te biura, które charakteryzują się niższym standardem i mało atrakcyjną lokalizacją.
