Koronawirus uderzy w rozgrzany rynek nieruchomości i mieszkań na wynajem - pytanie tylko jak mocno?
Kryzys wywołany przez epidemię koronawirusa może dotknąć rozgrzany do czerwoności rynek nieruchomości. Jak wynika z danych NBP na koniec 2019 roku, aż 70% kupujących mieszkania stanowił popyt inwestycyjny, a według GUS w budowie jest obecnie aż 824,2 tys. mieszkań.
Podaż mieszkań jest rekordowa, a mimo to nie ma problemu z ich sprzedażą. Mieszkania sprzedają się szybko, a większość kupujących to inwestorzy, którym nie przeszkadzają wysokie ceny. Silny popyt jest zaspakajany przez rosnącą podaż. W tej chwili w Polsce realizowana jest rekordowa liczba nowych inwestycji. Według danych GUS w styczniu 2020 r. rozpoczęto budowę 15,9 tys. mieszkań, o 18,2% więcej niż w tym samym okresie roku 2019. Według szacunków GUS na koniec stycznia 2020 r. w budowie było 824,2 tys. mieszkań.
Koronawirus może uderzyć w inwestycyjny raj mieszkań na wynajem
Przez ostatnie lata inwestycje w mieszkania na wynajem cieszyły się rekordowym zainteresowaniem. Wynikało to z wyższej rentowności tego rodzaju inwestycji w stosunku do innych bezpiecznych form inwestowania, jak lokata w banku czy obligacje skarbu państwa. To powodowało, że wielu polaków masowo kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych i za gotówkę.
„Dynamika akcji kredytowej jest niższa w porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 2006-2008), a wysoki popyt w prawie 70% finansowany jest ze środków własnych nabywców” - czytamy w raporcie o stabilności systemu finansowego przygotowanym przez NBP z grudnia 2019 roku.
Z danych publikowanych przez NBP wynika, że w połowie 2019 roku rentowność najmu mieszkania była 5 razy wyższa od tego co średnio oferuje lokata w banku i 2 razy wyższa niż koszt kredytu mieszkaniowego. Warto zaznaczyć, że te wartości nie uwzględniają innych kosztów jakie należy ponosić. Chodzi o czynsz, amortyzację, czy koszty przestojów, więc realna rentowność tego rodzaju inwestycji jest niższa. Głównym motorem napędzającym ten wzrost rentowności jest spadek oprocentowania lokat, który jest rekordowo niski.
Tymczasem ceny nieruchomości w Polsce są rekordowo wysokie. Według danych GUS na koniec 2019 roku od poziomu z 2015 roku średnio wzrosły o 24%. Wysokie wyceny obniżają przyszłą nominalną rentowność z tego rodzaju inwestycji i sprawiają, że każde nieco dłuższe przestoje w najmie decydują o być albo nie być dla całkowitej rentowności takiej inwestycji.
Zobacz także: Polacy kupują mieszkania na potęgę. Co o inwestowaniu w nieruchomości mówi Warren Buffett
Rynek najmu krótkoterminowego może się zatrzymać
Kryzys, jaki wywołał koronawirus, w pierwszej kolejności ogranicza mobilność społeczeństwa i uderza w branżę turystyczną. To oznacza, że inwestorzy nastawieni na modny w ostatnich latach najem krótkoterminowy mogą w najbliższych tygodniach, a nawet miesiącach, przeżywać trudne chwile. Każdy przestój w tej działalności to problem. Jeżeli taki stan się utrzyma, to może rozpocząć się proces przekwalifikowania lokali na najem długoterminowy. Jednocześnie popyt na wynajem mieszkań również może się zmniejszyć w efekcie nieuchronnego spowolnienia gospodarki, a nawet - niewykluczone - pierwszej od początku lat 90-tych recesji.
Taki splot czynników - w połączeniu z rekordowymi cenami i rekordową liczbą trwających inwestycji - prowadzi do wniosku, że koronawirus uderzy w rynek nieruchomości. Pytanie tylko: jak mocno? Ewentualny spadek popytu na mieszkania może stanowić duży problem dla branży deweloperskiej i budowlanej, która swoje inwestycje mocno finansuje kredytami. Bo ryzyko kredytowe, związane z mieszkaniami w Polsce, jest nie tylko po stronie inwestorów, ale także po stronie firm budowlanych realizujących projekty.
