5 sygnałów zwiastujących ożywienie na rynku nieruchomości
Rynek mieszkaniowy w Polsce zaczyna dawać sygnały ożywienia. Stabilizacja cen, spadające stopy procentowe i rekordowa liczba zapytań o kredyty hipoteczne – to tylko niektóre z oznak, że sektor powoli wychodzi z dołka, i to bez wsparcia ze strony rządowych dopłat.
Po miesiącach spowolnienia i rekordowo słabych danych z budownictwa mieszkaniowego, na horyzoncie pojawiają się pierwsze symptomy poprawy. Z danych NBP wynika, że ceny mieszkań w największych miastach przestały dynamicznie rosnąć, a w niektórych lokalizacjach nawet spadły. Jednocześnie poprawiają się warunki finansowe – Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie w tym roku obniżyła stopy procentowe, co znalazło odzwierciedlenie we wskaźniku WIBOR i przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej Polaków. Deweloperzy notują lepszą sprzedaż, kurczy się pula ogłoszeń na rynku wtórnym, a dane z BIK potwierdzają, że zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi rośnie w rekordowym tempie.
Jeśli trend się utrzyma, jesienią możemy mówić już nie o pojedynczych oznakach, ale o pełnoprawnym ożywieniu rynku.
Stabilizacja cen mieszkań
Dane NBP za I kwartał 2025 roku wskazują na postępującą stabilizację cen mieszkań. W największych polskich miastach kwartalne wzrosty były symboliczne, a w Poznaniu, Łodzi i Warszawie odnotowano nawet spadki. W ujęciu rocznym ceny mieszkań na rynku pierwotnym nadal rosły, jednak dynamika wzrostu była znacznie niższa niż w poprzednich okresach.
W analizie sytuacji pomocna jest tabela z cenami transakcyjnymi nowych mieszkań za I kwartał 2025 roku. Dane za II kwartał będą najprawdopodobniej dostępne dopiero w sierpniu lub wrześniu.
Ceny transakcyjne mieszkań w I kwartale 2025 roku przestały rosnąć, wynika z danych NBP
Spadek stóp procentowych i WIBOR poniżej 5%
Również otoczenie gospodarcze sugeruje nadchodzące ożywienie. Jednym z kluczowych czynników jest polityka pieniężna. Rada Polityki Pieniężnej w tym roku dwukrotnie obniżyła stopy procentowe – w maju o 0,50 pkt proc., a w lipcu o kolejne 0,25 pkt proc. Obecnie stopa referencyjna NBP wynosi 5,0 proc.
Źródło: NBP
Biorąc pod uwagę lipcową projekcję inflacyjną banku centralnego oraz nastroje wśród ekonomistów, można przypuszczać, że kolejna obniżka może nastąpić już we wrześniu. Sprzyja temu prognozowany spadek inflacji CPI – w lipcu i sierpniu ma ona znaleźć się w okolicach górnej granicy celu inflacyjnego, czyli 3,5 proc.
Spadek stóp procentowych wpłynął również na notowania wskaźnika WIBOR, który odgrywa kluczową rolę przy wyliczaniu oprocentowania kredytów, w tym hipotecznych o zmiennej stopie. Obecnie zarówno WIBOR 3M, jak i WIBOR 6M spadły poniżej poziomu 5 proc., co przekłada się na niższe raty kredytów oraz poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań.
Notowania WIBOR 3M i 6M
Spadające stopy procentowe = spadający WIBOR – to wszystko przekłada się na wyższą zdolność kredytowania i niższe raty.
Sprzedaż i podaż mieszkań od deweloperów
Deweloperzy notowani na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (GPW) opublikowali wstępne wyniki sprzedaży w II kwartale 2025 roku. W ujęciu rocznym wyniki nie prezentują się imponująco, jednak widać wyraźną poprawę w ujęciu kwartalnym, sprzedaż mieszkań systematycznie rośnie z kwartału na kwartał.
Źródło: dane spółek, opracowanie własne
Również dane firmy analitycznej JLL wskazują na zmianę trendu. W I kwartale br. deweloperzy wprowadzili (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) 13,4 tys. mieszkań, co jest ponad 11,0 proc. wzrostem w odniesieniu do ostatniego okresu 2024 roku. Oznacza to, że na koniec marca w ofercie było absolutnie rekordowe 59,1 tys. lokali. We wspomnianej grupie miast, ogółem deweloperzy w I kwartale sprzedali 9,1 tys. mieszkań (-6 proc. k/k.)
Źródło: Rynek mieszkaniowy w Polsce I kwartał 2025, JLL
Spadek liczby ogłoszeń na rynku wtórnym
Nie samymi nowymi mieszkaniami rynek żyje, wciąż wiele osób decyduje się na zakup lokalu z drugiej ręki. Jeszcze w marcu br. liczba ofert na popularnych portalach ogłoszeniowych sięgała rekordowych 242 tys., jednak obecnie spadła poniżej 210 tys. aktywnych ogłoszeń. Spadek o około 30 tys. mieszkań jest istotnym sygnałem kurczącej się podaży na rynku wtórnym.
Źródło: nieruchy.pro/polska
W sześciu największych miastach widać wyraźną tendencję spadkową liczby ofert mieszkań na sprzedaż. Najwięcej nadal dostępnych jest w Warszawie, natomiast najmniejsza podaż mieszkań występuje w Poznaniu, Łodzi i Gdańsku.
Źródło: nieruchy.pro/polska
Nie brakuje chętnych na hipotekę
O tym, że rynek mieszkaniowy powoli wstaje z kolan, świadczą także dane Biura Informacji Kredytowej. W czerwcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 47 proc. r/r. O hipotekę wnioskowało ponad 37 tys. osób, to o 10 tys. więcej niż rok wcześniej. Z kolei średnia kwota wnioskowanego finansowania wyniosła 477 tys. zł i była najwyższa w historii. Również główny analityk BIK, Waldemar Rogowski twierdzi, że w kolejnych miesiącach możemy liczyć na kolejne rekordy.
Źródło: BIK
W czerwcu br. średnia kwota wyniosła 477,01 tys. zł i jest najwyższa w historii. W mojej opinii, w kolejnych miesiącach rekord średniej wnioskowanej kwoty kredytu zostanie pobity.
– podkreślił ekspert grupy BIK.
Podsumowując, wysoka dostępność ofert i stabilizacja cen sprzyjają powrotowi kupujących na rynek. Choć pojedyncze sygnały nie przesądzają jeszcze o pełnym ożywieniu, to zbieżność kilku pozytywnych czynników sugeruje, że popyt dopiero zaczyna nabierać tempa. I co istotne, dzieje się to bez wsparcia w postaci rządowych programów dopłat do kredytów mieszkaniowych.
Najsłabsze półrocze w budownictwie mieszkaniowym od lat. Mieszkań oddano najmniej od 2019
