Rynek nieruchomości w Hiszpanii pozostaje bezpieczną przystanią – mówi Tatiana Pekala, Founder & CEO Dream Property Marbella
Ponad 4,1 tys. nieruchomości kupionych przez Polaków w Hiszpanii w 2025 roku pokazuje, że ten rynek dawno przestał być wyłącznie wakacyjnym kierunkiem. Dziś dla wielu nabywców to jednocześnie inwestycja, forma zabezpieczenia i element dywersyfikacji majątku.
Hiszpania od kilku lat konsekwentnie umacnia swoją pozycję jako jeden z najważniejszych zagranicznych kierunków dla polskiego kapitału w nieruchomościach, a wynik z 2025 roku to potwierdza. Za tym popytem stoją dziś nie tylko klienci szukający sezonowego apartamentu nad morzem, ale także inwestorzy liczący na wzrost wartości, rodziny pracujące zdalnie oraz osoby budujące bezpieczny „plan B” poza Polską. W rozmowie z Tatianą Pekalą, Founder & CEO Dream Property Marbella, przyglądamy się temu, gdzie dziś kupują Polacy, jak zmieniają się ich motywacje oraz czy po zmianach regulacyjnych rynek nadal daje atrakcyjne perspektywy.
Wioletta Hass: Polacy kupili w 2025 roku ponad 4,1 tys. nieruchomości w Hiszpanii i utrzymali się w pierwszej dziesiątce zagranicznych nabywców – to Pani zdaniem już trwały trend, czy rynek zaczyna się nasycać?
Tatiana Pekala: Ta liczba transakcji może się utrzymać. Mamy klientów, którzy kupują kolejne nieruchomości i zakładam, że większość biur działających tutaj od lat ma podobne doświadczenia: jeśli ktoś już przetarł szlaki, widzi, że nic złego mu się po drodze nie przytrafiło, a nieruchomość dobrze pracuje, to zwykle nie szuka kolejnych miejsc. Rynek nieruchomości w Hiszpanii pozostaje bezpieczną przystanią, szczególnie kiedy np. Dubaj chwilowo wypadł z wyścigu o kapitał inwestycyjny Polaków.
Gdzie dziś najchętniej kupują Polacy: nadal Costa del Sol i Costa Blanca, czy widać już wyraźnie nowe kierunki, jak Wyspy Kanaryjskie albo mniej oczywiste regiony?
Coraz częściej słyszymy, że klienci chcą mieć możliwość dotarcia do swojej nieruchomości samochodem. Ten trend pojawił się po pandemii, a od jakiegoś czasu w związku z niepewną sytuacją geopolityczną, znowu nabiera znaczenia.
Stąd bierze się też popularność kierunków, do których da się dotrzeć lądem. Wracając jednak do pani pytania: u nas mocno otwiera się część Costa del Sol od Estepony w kierunku Gibraltaru. Przez lata najbardziej znany i oblegany był odcinek Malaga - Estepona, a teraz na scenę wchodzą takie miejscowości jak Casares czy Manilva. To częściowo wynika z faktu, że wkrótce ma się otworzyć granica z Gibraltarem, więc łatwiej dostępne stanie się drugie lotnisko, co oznacza lepszą możliwość dotarcia z różnych kierunków.
Poza tym klienci pytają nas o prowincje Almeria i Grenada, szczególne zainteresowanie budzi miejscowość Salobreña. Powodem nie są wyłącznie niższe ceny, choć rzeczywiście są tam one nieco bardziej przystępne, ale przede wszystkim mniejsza liczba turystów. Coraz częściej Polacy szukają destynacji, w których mogą poczuć autentyczną Hiszpanię. Oprócz tego na pewno nadal liczą się Gran Canaria, Teneryfa, Majorka i Ibiza.
Kim jest dziś typowy polski kupujący w Hiszpanii – inwestorem szukającym stopy zwrotu, osobą pracującą zdalnie, klientem lifestyle’owym, a może kimś, kto dywersyfikuje majątek i szuka poczucia bezpieczeństwa?
Wśród naszych klientów pojawiają się wszystkie trzy grupy, które pani wymieniła. Kiedy zaczynałam pracować w nieruchomościach na Costa del Sol, wśród kupujących dominowali ludzie w wieku 50+, którzy przechodzili na emeryturę lub sprzedawali swoje biznesy i chcieli mieć tutaj drugi dom. Po pandemii pojawił się zupełnie nowy profil klienta: młodzi ludzie, często pracujący online lub prowadzący swój biznes na odległość. Zwykle są to osoby, które zdecydowały się na przeprowadzkę z całymi rodzinami.
Od wybuchu wojny w Ukrainie pojawił się też trzeci profil, o którym pani wspomniała, czyli ludzie szukający planu B na wypadek, gdyby coś się działo. Nigdy nie zapomnę piątku po wybuchu konfliktu, kiedy sama, a jesteśmy w firmie we cztery, odebrałam 38 telefonów od zupełnie nowych ludzi, którzy dzwonili prosząc, żeby sprzedać im „cokolwiek”.
Naturalnie dla firmy był to bardzo dobry rok biznesowo i finansowo, ale motywacja, która wtedy ściągała kupujących do Hiszpanii, była dla nas trudna: strach przed tym, co może się wydarzyć. Potem wszyscy chyba trochę przywykliśmy do tego, że za wschodnią granicą Polski jest wojna i kupujący się uspokoili. Nadal zdarzają się momenty, kiedy zauważamy większy ruch. Dzieje się to na przykład wtedy, gdy rosyjskie drony naruszają polską przestrzeń powietrzną.
Myślę jednak, że te profile nie są dziś wyraźnie podzielone. Bardzo często klienci mówią: „Chcemy dywersyfikować portfel, ale mieć też plan B, od czasu do czasu pomieszkać, może latem wynająć”. Najczęściej jest to więc mieszanka wszystkich profili.
Źródło: dreamproperty.pl
Jak na rynek wpłynęły zmiany regulacyjne z 2025 roku – z jednej strony koniec Golden Visa, z drugiej zaostrzenie zasad najmu krótkoterminowego? Czy to schłodziło popyt, czy tylko zmieniło jego strukturę?
Golden Visa nie dotyczyła polskich inwestorów, więc jej likwidacja nie wpłynęła na tę grupę kupujących. Natomiast zmiany w legislacji regulującej wynajmy na pewno zmieniają sposób myślenia o inwestycji. Klienci, którzy chcieli kupić nieruchomość wyłącznie pod wynajem krótkoterminowy w pewnych lokalizacjach musieli albo zrezygnować - albo zmienić lokalizację. To nie znaczy, że ten model został zakazany, bo licencje nadal są przyznawane, ale trzeba podchodzić do tematu bardzo uważnie. Przygotowałyśmy artykuł na naszym blogu dotyczący najświeższych zmian i obowiązków, które musi dziś spełnić właściciel nieruchomości na Costa del Sol, żeby móc wynajmować za pośrednictwem portali typu Booking i Airbnb. Nagrałyśmy też podcast na ten temat. Chcemy w ten sposób uspokoić potencjalnych inwestorów, że kupowanie pod wynajem stało się co prawda bardziej skomplikowane, ale nie jest niemożliwe.
Są miejsca, takie jak np. Malaga, która zawiesiła przyznawanie licencji turystycznych w całym mieście na trzy lata. Stało się to w sierpniu zeszłego roku. Jeśli ktoś chce mieć nieruchomość w Maladze, musi dziś szukać innych opcji, na przykład wynajmu długoterminowego albo modelu mieszanego. Trzeba pamiętać, że wynajem krótkoterminowy to ten poniżej dwóch miesięcy. Wszystkie inne formuły nie wymagają licencji turystycznej. Jeśli ktoś upiera się przy wynajmie krótkoterminowym, sugeruję kupno domu lub mieszkania, które mają już licencję turystyczną. W Andaluzji można przepisać ten dokument na nowego właściciela.
Perspektywy na 2026 rok na rynku nieruchomości w ocenie biura analiz PKO
Jak wygląda kwestia rezydencji podatkowej? Mówi się, że Hiszpania zaostrzyła kryteria definiowania, kto jest rezydentem. Jaką rolę pełni w tym wszystkim posiadanie własnej nieruchomości?
Samo posiadanie nieruchomości nie oznacza jeszcze automatycznie rezydencji podatkowej. Natomiast trzeba mieć świadomość, że Hiszpania bardzo dokładnie przygląda się temu, gdzie ktoś faktycznie mieszka, gdzie przebywa, gdzie znajduje się jego centrum interesów życiowych i gospodarczych. Własna nieruchomość może być jednym z elementów tej układanki, ale nie jest jedynym ani rozstrzygającym sama w sobie.
Czy nieruchomości w Hiszpanii są bezpieczniejsze?
Myślę, że dziś wiele osób właśnie tak na to patrzy. Oczywiście nic nie daje stuprocentowej gwarancji bezpieczeństwa, bo świat zrobił się nieprzewidywalny. Natomiast Hiszpania, jako kraj europejski o stabilnej sytuacji gospodarczej, daje wielu Polakom poczucie większej kontroli. Także dlatego, że w razie potrzeby można dojechać tam samochodem i nie jest się zależnym od lotów.
Czy zakup w Hiszpanii pod wynajem turystyczny nadal się spina finansowo, czy po nowych wymogach rejestracyjnych, zgodach wspólnot i limitach licencji ten model stał się wyraźnie trudniejszy dla nowych inwestorów?
Jest trudniejszy, ale nie tyle finansowo, ile formalnie. Próg wejścia rzeczywiście wzrósł, bo trzeba złożyć więcej dokumentów i uzyskać więcej zgód. Natomiast nie przekłada się to w jakiś znaczący sposób na finansową stronę przedsięwzięcia. Sam koszt licencji czy numerów rejestracyjnych nie jest na tyle duży, żeby decydował o opłacalności inwestycji.
Jak dziś wyglądają ceny i potencjał wzrostu w najpopularniejszych lokalizacjach, zwłaszcza na Costa del Sol i w Marbelli – i czy luksus rośnie szybciej niż segment masowy?
Drogie nieruchomości sprzedają się dobrze. Myślę, że to jest w ogóle stały trend: bez względu na to, jaki jest kryzys na świecie, segment premium się broni. Przeżyłam tutaj kryzys z lat 2008–2014, później pandemię, wybuch wojny w Ukrainie oraz wszystkie ich konsekwencje. I nawet w momentach najgłębszego kryzysu segment premium działał. Ten rynek ma swoje prawa i zawsze znajdzie klientów – trzeba pamiętać, że na Costa del Sol kupuje cały świat. Są tu firmy, które specjalizują się wyłącznie w nieruchomościach premium i sprzedają wille za kilka- lub kilkanaście milionów euro inwestorom z różnych krajów.
Widzimy też bardzo wyraźny wzrost cen u deweloperów. Bywa tak, że kilka lat temu wypuszczali pierwszą fazę projektu, dziś wypuszczają trzecią i ceny już na wejściu są dwa razy wyższe. Mimo to ludzie nadal kupują. Jeśli ktoś kupuje odpowiednio wcześnie, jeszcze przed zamknięciem transakcji może zarobić 20–30 procent. To działa podobnie jak w Polsce.
Na ten rok przewidywane są dalsze wzrosty cen, już nie dwucyfrowe, ale nadal wyraźne. Segment masowy to nieruchomości do około 500 tys. euro. Tam zmiany są największe, nieruchomości najszybciej krążą, ale też grupa odbiorców jest najszersza. Czy można jeszcze zarobić? Moim zdaniem tak. Tylko trzeba dobrze kupić.
Źródło: dreamproperty.pl
Dużo się teraz buduje w Hiszpanii? Bo jednak Hiszpania kojarzy się ze starym budownictwem
Bardzo dużo. Oczywiście intensywność zależy od miejsca. W miastach takich jak Madryt, Malaga czy Walencja „tkanka miejska” jest już bardzo gęsta i tam zwykle można liczyć tylko na pojedyncze plomby w zabudowie. Jeśli pojawia się w nich kilka mieszkań w dobrej lokalizacji, bardzo szybko znikają z rynku, mimo że zazwyczaj są drogie.
Natomiast na wybrzeżu wciąż jeszcze są ciekawe działki budowlane. Kończą się te w pierwszej linii, a jeśli są, ich ceny bywają zawrotne. Projekty deweloperskie powstają w różnych lokalizacjach, im bliżej morza, tym bardziej inwestorzy są skłonni zaakceptować poziom cen.
Warto też pamiętać, że zmiany w prawie wprowadziły dla deweloperów obowiązek budowy określonej liczby mieszkań komunalnych przy części projektów komercyjnych. Ma to być odpowiedź na poważny kryzys mieszkaniowy, z którym zmaga się Hiszpania.
Od końca lutego widać silną presję na ceny nieruchomości w Dubaju, innym kierunku popularnym do inwestowania w nieruchomości za granicą przez Polaków. Jaka z tego płynie lekcja?
Niestety dość smutna: dziś nigdzie nie jesteśmy w pełni bezpieczni. Świat zrobił się nieprzewidywalny i nikt nie daje gwarancji spokoju. Dlatego myślę, że dla Polaków Europa kontynentalna pozostaje naturalnym miejscem do dywersyfikacji majątku. Nie mówię tu wyłącznie o Hiszpanii. W grę wchodzą też Włochy, Chorwacja czy Bułgaria, bo Polacy coraz chętniej patrzą również na te kierunki. Gdybym dziś rozglądała się za kierunkami inwestycyjnymi poza Polską i Hiszpanią, również wybrałabym Europę.
Warszawa trzecia w Europie dla zagranicznych inwestorów w nieruchomości
Jakie obawy najczęściej mają dziś klienci przed zakupem – ocupas, overtourism, niechęć lokalsów, standard budowlany czy trudności remontowe – i które z tych obaw są uzasadnione, a które są już bardziej mitem niż realnym problemem?
Jeśli chodzi o ocupas, to rzeczywiście problem istnieje, ale najczęściej dotyczy opuszczonych nieruchomości, budynków należących do banków albo domów, do których właściciele długo nie przyjeżdżają. To nie są przypadkowe mieszkania. Poza tym prawo się zmieniło i dziś takich osób można się pozbyć szybciej, o ile właściciel zareaguje odpowiednio wcześnie.
Zawsze mówię klientom, że są dwa bardzo ważne elementy. Pierwszy to alarm: nie kosztuje dużo, a naprawdę działa. Drugi to sąsiedzi. Jeśli poprosi się ich, żeby mieli oko na mieszkanie czy dom, to jest to najlepszy możliwy system wczesnego ostrzegania.
Jeśli chodzi o niechęć lokalnych mieszkańców do cudzoziemców, nigdy się z nią nie spotkałam, a mieszkam w Hiszpanii od 19 lat. Oczywiście rozumiem, że jeśli ktoś trafił na protesty w Barcelonie czy Maladze, może mieć inne doświadczenia. Ale to nadal nie znaczy, że cała Hiszpania jest źle nastawiona do obcokrajowców. Dużo zależy od miejsca i od tego, jak samemu podchodzi się do kraju, do ludzi i do integracji.
Natomiast overtourism to realny problem dotyczący przede wszystkim dużych miast i wysp. Na Costa del Sol sezonowy napływ turystów jest odczuwalny, ale na pewno łatwiej sobie z nim poradzić niż w takich miejscach jak Barcelona, Madryt, Palma de Majorka czy Ibiza. Lokalne biznesy mają z tym duży kłopot: w sezonie pękają w szwach, a poza sezonem nagle pustoszeją. Z problemem masowej turystyki boryka się większość popularnych destynacji na całym świecie i chyba brak jest sprawdzonych rozwiązań w tym zakresie.
Jeśli chodzi o jakość budownictwa, to niestety nie jest mit. Standard wykończenia bywa niższy niż w Polsce, zwłaszcza w nowych nieruchomościach. Nie ma tu takiego nacisku na pewne detale, do których Polacy są przyzwyczajeni: równe kąty, idealnie położone kafle, perfekcyjne wykończenie. Ja sama nawet w bardzo drogich nieruchomościach potrafię znaleźć niedoróbki. Taka jest rzeczywistość.
W praktyce są dwa wyjścia: albo zaakceptować ten standard, albo zrobić wszystko po swojemu. I dlatego wielu klientów korzysta z polskich ekip remontowych. Co ciekawe, dziś nie trzeba ich już nawet ściągać z Polski, bo wraz ze wzrostem zainteresowania Hiszpanią sporo polskich ekip po prostu przeniosło się tutaj albo pracuje hybrydowo między Polską i Hiszpanią.
Na koniec: czy jest coś, co szczególnie chciałaby Pani podkreślić osobom planującym zakup nieruchomości w Hiszpanii?
Zawsze apeluję, żeby korzystać ze sprawdzonych firm i profesjonalnych doradców. Nie mówię tu tylko o biurach nieruchomości, choć to jest bardzo ważne. Jeszcze kilka lat temu na wybrzeżu działały trzy lub cztery polskie firmy obsługujące Polaków. Dziś jest ich ponad sto, jeśli liczyć także osoby działające samodzielnie. W takiej skali rynku bardzo łatwo się pogubić.
Spora grupa pośredników po pandemii przyjechała do Hiszpanii z przekonaniem, że to kolejne El Dorado i że bardzo łatwo jest tu zarobić duże pieniądze. Część zderzyła się z rzeczywistością i już wróciła do swoich krajów lub zmieniła branżę. Niestety w międzyczasie zdarzyło się sporo nadużyć wynikających z niewiedzy lub złej woli. Rejony najpopularniejsze wśród inwestorów zagranicznych zaczęły więc porządkować rynek pośredników. Pierwsza była Katalonia, po niej Walencja, a niedawno odpowiednie regulacje zaczęła wprowadzać również Andaluzja. To dobry kierunek, bo klient powinien mieć możliwość sprawdzenia, z kim rozmawia i komu powierza swoje pieniądze.
Bardzo ważne jest też, by korzystać z usług sprawdzonego prawnika, nawet jeśli kupuje się od dewelopera. Ludzie często zakładają, że skoro kupują nową nieruchomość, wszystko jest bezpieczne i dodatkowe wsparcie nie jest potrzebne. A potem szukają pomocy, gdy pojawia się problem: deweloper czegoś nie dowiózł, żąda czegoś, czego nie rozumieją, albo dokumenty okazują się bardziej skomplikowane, niż zakładali. Lepiej od początku powierzyć swoje sprawy fachowcom. Ich opieka to gwarancja bezpieczeństwa transakcji i spokoju.
