„Nasz program inwestycyjny zakłada zbudowanie do 2025 r. portfela nieruchomości o powierzchni 1 mln mkw” - relacja czatu z wiceprezesem Cavatina Holding

Cavatina Holding stworzyła unikatowy model biznesowy, który opiera się na konsekwentnym budowaniu rozległych łańcuchów kompetencji wewnątrz Grupy. Samodzielnie zarządzamy wszystkimi kluczowymi elementami procesu inwestycyjnego i cyklu produkcyjnego, które potrzebne są do stworzenia gotowego i operacyjnego budynku biurowego. Od momentu analizy i zakupu gruntów, przez projektowanie (w tym architektura budynku jak również aranżacje lokali najemców), generalne wykonawstwo (w tym samodzielny zakup kluczowych materiałów) i zarządzanie budżetem projektu, wykończenie i aranżacje wnętrz, zarządzanie budynkiem w fazie operacyjnej. To pozwala nam, obok elastyczności względem Klienta, ograniczać ryzyka i kumulować wysokie marże wewnątrz organizacji na każdym etapie realizacji, co ma przełożenie na zwiększanie rentowności biznesu całej Grupy. Koncentrujemy się wyłącznie na perspektywicznym segmencie biurowym, a nasz obszar działania ogranicza się do największych polskich miast, czyli jednych z najatrakcyjniejszych rynków w Europie. Ponadto zakładamy sprzedaż wybudowanych i odpowiednio skomercjalizowanych budynków, co zapewnia szybką rotację kapitału i możliwość reinwestycji środków w kolejne rentowne projekty.

Pandemia pokazała, że gdy zachodzi taka konieczność można przez jakiś czas funkcjonować, przynajmniej w części biznesów, w modelu zdalnym. Jednak dla firm biuro zawsze będzie sercem i centrum organizacji pracy. Po kilku miesiącach home office wiele osób zatęskniło za powrotem do firmy. Trudniej jest prowadzić zdalnie warsztatowe prace czy np. wdrażać nowego pracownika w kulturę organizacyjną. Bliskie współdziałanie między pracownikami, które jest możliwe tylko w biurze, jest kluczowe dla innowacyjności, produktywności czy tworzenia kultury korporacyjnej. Być może model hybrydowy będzie w jakimś stopniu wykorzystywany, ale pracodawcy i tak będą zapewniać dające poczucie komfortu powierzchnie biurowe, aby pracownicy mieli realny wybór, kiedy chcą pracować w domu, a kiedy w biurze. Ciągła praca z domu powoduje zachwianie tzw. worklife balance pracowników, co również będzie sprzyjać powrotowi do biur.
Analitycy rynkowi zauważają też wywołany pandemią COVID-19 trend przenoszenia do Europy Środkowej, w tym Polski, centrów usług z Azji, w związku z chęcią zmniejszenia dystansu pomiędzy różnymi etapami łańcucha dostaw oraz z Europy Zachodniej i USA, co jest spowodowane kwestią optymalizacji kosztów. Polski rynek biurowy może być beneficjentem tego trendu i chcemy w tym uczestniczyć.

W Warszawie zrealizowaliśmy dotychczas jeden z naszych najbardziej rozpoznawalnych i prestiżowych budynków – Chmielna 89. Obecnie działamy na najbardziej perspektywicznych rynkach regionalnych i realizujemy projekty w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Łodzi i Bielsko-Białej. Jesteśmy w trakcie zabezpieczania kolejnych gruntów pod inwestycje w stolicy. Przewidujemy, że w najbliższych kwartałach powinniśmy zabezpieczyć kolejne projekty w Warszawie. Jesteśmy zainteresowani pozyskaniem dobrze skomunikowanych gruntów, które umocnią pozycję Grupy jako największego polskiego dewelopera nieruchomości biurowych.

Jesteśmy największym deweloperem biurowym z 100% polskim kapitałem. Konsekwentnie rośniemy i realizujemy kolejne projekty umacniając naszą pozycję na rynku.

Zgodnie z naszym modelem po zakończeniu budowy i osiągnięciu odpowiedniego poziomu komercjalizacji, aktywnie zarządzamy budynkami i zakładamy ich sprzedaż pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty, która umożliwia nam efektywnie reinwestowanie kapitału i wzrost wartości. Dostajemy pierwsze zapytania zapytania dotyczące sprzedaż biurowca Carbon Tower we Wrocławiu, który jest wynajęty w ponad 90 proc. Wszystko wskazuje na to, że w pierwszej kolejności sprzedamy właśnie ten budynek i zakładamy, że może się to wydarzyć na przełomie tego i przyszłego roku Będziemy też chcieli wyjść na rynek z kolejnym, Tischnera Office w Krakowie.

Jeszcze w tym roku do użytku zostanie oddany biurowiec Ocean A (etap II) w Krakowie oraz Palio Office Park B w Gdańsku. Aktualny poziom komercjalizacji Ocean A (etap II) wynosi ponad 35%, natomiast projekt Palio Office Park B cieszy się dużym zainteresowaniem i mamy zapytania od potencjalnych najemców na kilka tys. mkw.

Jesteśmy deweloperem biurowym posiadającym wewnątrz organizacji biuro projektowe i generalnego wykonawcę, który posiada własny i unikatowy know-how (w zakresie budżetowania, kontraktowania i centralnych zakupów). Takiego połączenia wśród spółek giełdowych nie ma. Dzięki kompleksowej realizacji inwestycji od pozyskania gruntu, przez projektowanie, budowę, komercjalizacje, zarządzanie, aż po sprzedaż obiektu zatrzymujemy większość marży w grupie, a jednocześnie uniezależniamy się od zewnętrznych podmiotów i mamy większą elastyczność działania. Dzięki temu realizujemy ponadprzeciętne marże i rentowności w porównaniu z innymi spółkami z tego segmentu rynkowego.
Nasz obszar zainteresowania obejmuje wszystkie największe miast w Polsce, stolice regionalne. Są to najbardziej atrakcyjne rynki biurowe w Europie Środkowej, między innymi dzięki atrakcyjności dla centrów usług wspólnych zachodnich korporacji.

Budżety inwestycyjne jakimi się posługujemy i jakie zostały zaprezentowane w prospekcie są aktualne i uwzględniają wzrost cen materiałów i wykonawstwa. Największa fala zwyżek prawdopodobnie jest już za nami, jesteśmy w okolicach szczytu i w dłużej perspektywie sytuacja będzie się stabilizować.
W kontekście zmian na rynku budowlanym pomaga nam to, że mamy w grupie biuro projektowe, generalnego wykonawcę oraz centralny dział zakupów. Uniezależnia nas to od części niekorzystnych zmian na rynku i dzięki dużej skali działalności umożliwia negocjowanie korzystnych warunków z dostawcami i podwykonawcami.
Ponadto nasz własny generalne wykonawca realizuje ponadprzeciętne marże, średnio 33% w ostatnich 3 latach, co znacznie ogranicza kwestię ewentualnych chwilowych wahań na rynku cen materiałów budowlanych i kosztów podwykonawstwa

Dotychczas sprzedaliśmy 5 projektów o powierzchni ponad 80 tys. mkw, których wartość transakcyjna (wartość rynkowa) wynosiła ponad 900 mln zł. Były to projekty w różnych miastach: Diamentum Office we Wrocławiu (3Q 2019), Equal Business Park A, B i C w Krakowie (Q2 2020) i 65% udziałów w Chmielna 89 w Warszawie (Q3 2020). Wszystkie te projekty pozwoliły nam wygenerować satysfakcjonujące stopy zwrotu i marże na poziomie 47%, co jest wynikiem spektakularnym. Pozyskane środki zostały w szczególności przeznaczone na reinwestycje i budowę kolejnych projektów oraz spłatę finansowania powiązanego z tymi sprzedanymi inwestycjami. Aktualnie szykujemy do sprzedaży Carbon Tower we Wrocławiu, który jest wynajęty w 90%. Jesteśmy optymistyczni co do powodzenia tego procesu.

Od początku zeszłego roku wynajęliśmy ponad 70 tys, mkw powierzchni, co jest bardzo dobrym wynikiem. Część firm, co naturalne wstrzymywała się z decyzją o wynajmie, natomiast postępująca poprawa sytuacji epidemicznej i decyzje dużej części firm o powrocie do biur powodują ożywienie na rynku w najmu. Dostrzegamy, że większość firm które wstrzymały swoje decyzje, aktualnie powraca dość dynamicznie do procesów związanych z najmem powierzchni biurowych.
Z tego co obserwujemy na rynku i co widzimy u naszych klientów to formuła została w dużej mierze ustalona. Część firm wraca do biur w 100%, część wprowadza model hybrydowy w którym biura pozostaną sercem organizacji. Jestem spokojny o korzystny rozwój sytuacji na rynku najmu.

Oferta dotyczy łącznie nie więcej niż 7,5 miliona akcji, a w transzy dla inwestorów indywidualnych dostępne będzie do 750 000 akcji czyli 10% całej oferty. Ostateczna liczba akcji zostanie ustalona po zakończeniu budowy księgi popytu.

Głównym celem oferty jest pozyskanie z emisji nowych akcji 375 mln zł na rozwój działalności. Będą to w kolejności do 85 mln zł na zakup nieruchomości we Wrocławiu pod projekt Quorum A i B oraz do 291 mln zł na realizacje inwestycji Global Office Park A1 i A2 w Katowicach, Palio Office Park B i C w Gdańsku, Ocean Office Park B w Krakowie oraz Quorum A, B i D we Wrocławiu.
Sprzedaż wszystkich oferowanych akcji po cenie maksymalnej pozwoli pozyskać środki na pokrycie tych dwóch celów. Ewentualne pozostałe środki, w zależności od rezultatu oferty, mogą zostać przeznaczone na spłatę pożyczek udzielonych przez Cavatina sp. z o.o.

W ubiegłym tygodniu rozpoczęliśmy spotkania roadshow z inwestorami instytucjonalnymi, trwa budowa księgi popytu. Informację zwrotną od zarządzających mamy pozytywną, doceniają nasz model biznesowy i wysoką rentowność spółki. Jesteśmy optymistyczni co do rezultatu transakcji.

Pan Michał Dziuda nie posiada udziałów w spółce Murapol. Posiadane akcje zostały sprzedane na początku 2020 r.

W Łodzi realizujemy projekt WIMA Widzewska Manufaktura. Ten projekt jest na początkowym etapie i w tej chwili na rynku łódzkim koncentrujemy się przede wszystkim na tym projekcie.

Generalny wykonawca i biuro projektowe świadczą głównie usługi na potrzeby grupy Cavatina Holding oraz w nieznacznej mierze dla innych spółek zależnych od Cavatina Sp. z o.o.

Grupa Cavatina Holding S.A. nie planuje działalności biznesowej w tych segmentach rynku. Koncentrujemy się na biurowcach, które są z naszej perspektywy najbardziej atrakcyjnym segmentem.

Nasz program inwestycyjny zakłada zbudowanie do 2025 r. portfela nieruchomości o powierzchni 1 mln mkw (rozumianego jako suma inwestycji zakończonych, w tym sprzedanych, trwających oraz planowanych z zabezpieczonym gruntem i rozpoczętym procesem projektowania), do realizacji tego celu będziemy potrzebować dobrze zdywersyfikowanego miksu finansowania, dlatego nie przewidujemy wcześniejszej spłaty obligacji. Dotychczasowe marże uzyskane na sprzedanych budynkach pokazują, że koszty finansowania jakie mamy w obligacjach nie są dla nas wyzwaniem i istotnym obciążeniem dla wyników. Średnioważony koszt finansowania dłużnego Grupy wynosi około 4%, jest to bardzo zdrowy i bezpieczny poziom.

Część firm planuje powrót do biur w 100%, a część zdecyduje się na model hybrydowy. Ostatnie umowy jakie podpisaliśmy mają długi okres najmu - minimum 5 lat, ale w okresie pandemii podpisywaliśmy także umowy 7 i 10-letnie. Od początku zeszłego roku wynajęliśmy ponad 70 tys. mkw powierzchni, co jest bardzo dobrym wynikiem.
Dla firm, które oczekują większej elastyczności mamy przygotowany specjalny koncept biur elastycznych/modułowych, które odpowiadają na potrzeby obecnego rynku. Koncept ten działa pod brandem QuickWork i jest dodatkowa działalność biznesowa Grupy. Nasze biura QuickWork działają wszędzie gdzie mamy inwestycje i stanowią średnio około 5% powierzchni budynków.

Polityka dywidendy Cavatina Holding zakłada, że zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości ok 20%-50% zysku netto. Jednocześnie celem spółki jest wypłacanie kwoty stanowiącej atrakcyjny dla inwestorów poziom stopy dywidendy.
Oczywiście wypłata dywidendy uzależniona będzie od posiadania zdolności dywidendowej rozumianej jako osiągnięcia odpowiedniej wysokości zysku do podziału w danym roku obrotowym lub możliwości przeznaczenia kapitałów pochodzących z zysku z lat ubiegłych, sytuacji finansowej i płynnościowej grupy oraz potrzeb kapitałowych grupy związanych z realizowanymi inwestycjami. W okresie najbliższych kilku lat Grupa jest w intensywnym procesie inwestycyjnym, w którym będziemy zamykali cykl produkcyjny wielu inwestycji - który planujemy zakończyć sprzedażą budynków i dezinwestycją w latach 2023-2025. Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej, regularnej dywidendy.

Z punktu widzenia Grupy skumulowane średnie uzyskiwane przez nas marże na wynajętych i sprzedanych budynkach wynoszą 40-45%.

Kontrolujemy proces inwestycyjny od początku do końca i na każdym jego etapie i poziomie kumulujemy marże, które są zatrzymywane w Grupie. A to z kolei przekłada się na to, że łączne skumulowane marże są osiągane na ponadprzeciętnym poziomie.

Naszym nadrzędnym i strategicznym celem jest osiągnięcie portfela inwestycji biurowych na poziomie 1 mln mkw. na przestrzeni 3-5 lat. Jesteśmy w trakcie realizacji tego celu, do dziś udało nam się zbudować portfel ponad 0,5 mln mkw.

W najbliższym czasie rozważamy sprzedaż projektów gotowych i wynajętych, czyli Carbon Tower i Tischnera Office. W kolejnych latach planujemy rotację projektów w naszym portfelu inwestycyjnym i reinwestowanie osiąganych zysków.

Chmielna 89 w Warszawie to jedna z naszych flagowych inwestycji, projekt w znakomitej lokalizacji o unikalnej architekturze i w pełni wynajęty prestiżowemu najemcy. W ubiegłym roku sprzedaliśmy 65% udział w budynku do amerykańskiego funduszu z grupy Madison International Realty realizując 49% marży. Chcemy realizować kolejne projekty w Warszawie, jesteśmy na etapie pozyskiwania kolejnych atrakcyjnych lokalizacji w Warszawie.