Relacja czatu z wiceprezesem Cavatina Holding: Nasz program inwestycyjny zakłada zbudowanie do 2025 r. portfela nieruchomości o powierzchni 1 mln mkw
Obrazek użytkownika Czaty
06 lip 2021, 14:49

„Nasz program inwestycyjny zakłada zbudowanie do 2025 r. portfela nieruchomości o powierzchni 1 mln mkw” - relacja czatu z wiceprezesem Cavatina Holding

We wtorek 6 lipca 2021 r. odbył się czat inwestorski z wiceprezesem zarządu spółki Cavatina Holding, Danielem Dragą. Podczas spotkania rozmawialiśmy o szczegółach oferty publicznej akcji. Inwestorzy zadawali również pytania o model biznesowy firmy, realizowane projekty oraz rynek nieruchomości biurowych.

W spotkaniu wzięło udział 500 osób, a wiceprezes zarządu odpowiedział na 25 pytań. Zapraszamy do lektury całej relacji z czatu.

Obrazek użytkownika Janusz Maruszewski
Janusz Maruszewski

Zapraszamy na czat inwestorski z wiceprezesem zarządu Cavatina Holding, Danielem Dragą. Podczas spotkania porozmawiamy o szczegółach oferty publicznej spółki oraz planach debiutu na Głównym Rynku GPW.

 

Spotkanie rozpocznie się we wtorek, 6 lipca 2021 r. o godz. 12:00. Już teraz zachęcamy do zadawania pytań za pośrednictwem poniższego formularza.

 

W przypadku chęci zadania kilku pytań, prosimy je zadawać pojedynczo i za każdym razem klikać przycisk "Wyślij". Ułatwi to przedstawicielom spółki odpowiadanie na pytania.

Obrazek użytkownika Janusz Maruszewski
Janusz Maruszewski

Dzień dobry, Witamy na czacie z Cavatina Holding. Zapraszamy do zadawania pytań, na które będzie odpowiadał Daniel Draga, Wiceprezes Zarządu.

Obrazek użytkownika Anonim
Robert

Jak są największe przewagi konkurencyjne, które was wyróżniają?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Cavatina Holding stworzyła unikatowy model biznesowy, który opiera się na konsekwentnym budowaniu rozległych łańcuchów kompetencji wewnątrz Grupy. Samodzielnie zarządzamy wszystkimi kluczowymi elementami procesu inwestycyjnego i cyklu produkcyjnego, które potrzebne są do stworzenia gotowego i operacyjnego budynku biurowego. Od momentu analizy i zakupu gruntów, przez projektowanie (w tym architektura budynku jak również aranżacje lokali najemców), generalne wykonawstwo (w tym samodzielny zakup kluczowych materiałów) i zarządzanie budżetem projektu, wykończenie i aranżacje wnętrz, zarządzanie budynkiem w fazie operacyjnej. To pozwala nam, obok elastyczności względem Klienta, ograniczać ryzyka i kumulować wysokie marże wewnątrz organizacji na każdym etapie realizacji, co ma przełożenie na zwiększanie rentowności biznesu całej Grupy. Koncentrujemy się wyłącznie na perspektywicznym segmencie biurowym, a nasz obszar działania ogranicza się do największych polskich miast, czyli jednych z najatrakcyjniejszych rynków w Europie. Ponadto zakładamy sprzedaż wybudowanych i odpowiednio skomercjalizowanych budynków, co zapewnia szybką rotację kapitału i możliwość reinwestycji środków w kolejne rentowne projekty.

Obrazek użytkownika Anonim
Paweł

Czy wasza działalność skupia się na obrocie jedynie powierzchniami biurowymi? Co w przypadku odejścia wielu firm od pracy biurowej na rzecz Home Office?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Pandemia pokazała, że gdy zachodzi taka konieczność można przez jakiś czas funkcjonować, przynajmniej w części biznesów, w modelu zdalnym. Jednak dla firm biuro zawsze będzie sercem i centrum organizacji pracy. Po kilku miesiącach home office wiele osób zatęskniło za powrotem do firmy. Trudniej jest prowadzić zdalnie warsztatowe prace czy np. wdrażać nowego pracownika w kulturę organizacyjną. Bliskie współdziałanie między pracownikami, które jest możliwe tylko w biurze, jest kluczowe dla innowacyjności, produktywności czy tworzenia kultury korporacyjnej. Być może model hybrydowy będzie w jakimś stopniu wykorzystywany, ale pracodawcy i tak będą zapewniać dające poczucie komfortu powierzchnie biurowe, aby pracownicy mieli realny wybór, kiedy chcą pracować w domu, a kiedy w biurze. Ciągła praca z domu powoduje zachwianie tzw. worklife balance pracowników, co również będzie sprzyjać powrotowi do biur.
Analitycy rynkowi zauważają też wywołany pandemią COVID-19 trend przenoszenia do Europy Środkowej, w tym Polski, centrów usług z Azji, w związku z chęcią zmniejszenia dystansu pomiędzy różnymi etapami łańcucha dostaw oraz z Europy Zachodniej i USA, co jest spowodowane kwestią optymalizacji kosztów. Polski rynek biurowy może być beneficjentem tego trendu i chcemy w tym uczestniczyć.

Obrazek użytkownika Anonim
Janek

Czy macie grunty pod kolejne budynki w Warszawie?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

W Warszawie zrealizowaliśmy dotychczas jeden z naszych najbardziej rozpoznawalnych i prestiżowych budynków – Chmielna 89. Obecnie działamy na najbardziej perspektywicznych rynkach regionalnych i realizujemy projekty w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Łodzi i Bielsko-Białej. Jesteśmy w trakcie zabezpieczania kolejnych gruntów pod inwestycje w stolicy. Przewidujemy, że w najbliższych kwartałach powinniśmy zabezpieczyć kolejne projekty w Warszawie. Jesteśmy zainteresowani pozyskaniem dobrze skomunikowanych gruntów, które umocnią pozycję Grupy jako największego polskiego dewelopera nieruchomości biurowych.

Obrazek użytkownika Anonim
Robert

Co Pan prezes rozumie przez największy polski deweloper biurowy?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Jesteśmy największym deweloperem biurowym z 100% polskim kapitałem. Konsekwentnie rośniemy i realizujemy kolejne projekty umacniając naszą pozycję na rynku.

Obrazek użytkownika Anonim
Robert

Planujecie sprzedaż jakiegoś budynku w tym roku?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Zgodnie z naszym modelem po zakończeniu budowy i osiągnięciu odpowiedniego poziomu komercjalizacji, aktywnie zarządzamy budynkami i zakładamy ich sprzedaż pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty, która umożliwia nam efektywnie reinwestowanie kapitału i wzrost wartości. Dostajemy pierwsze zapytania zapytania dotyczące sprzedaż biurowca Carbon Tower we Wrocławiu, który jest wynajęty w ponad 90 proc. Wszystko wskazuje na to, że w pierwszej kolejności sprzedamy właśnie ten budynek i zakładamy, że może się to wydarzyć na przełomie tego i przyszłego roku Będziemy też chcieli wyjść na rynek z kolejnym, Tischnera Office w Krakowie.

Obrazek użytkownika Anonim
utepites

Które inwestycje będą w najbliższym czasie oddawane do użytkowania, jaki jest ich poziom komercjalizacji?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Jeszcze w tym roku do użytku zostanie oddany biurowiec Ocean A (etap II) w Krakowie oraz Palio Office Park B w Gdańsku. Aktualny poziom komercjalizacji Ocean A (etap II) wynosi ponad 35%, natomiast projekt Palio Office Park B cieszy się dużym zainteresowaniem i mamy zapytania od potencjalnych najemców na kilka tys. mkw.

Obrazek użytkownika Anonim
utepites

Co was wyróżnia od deweloperów już notowanych na GPW?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Jesteśmy deweloperem biurowym posiadającym wewnątrz organizacji biuro projektowe i generalnego wykonawcę, który posiada własny i unikatowy know-how (w zakresie budżetowania, kontraktowania i centralnych zakupów). Takiego połączenia wśród spółek giełdowych nie ma. Dzięki kompleksowej realizacji inwestycji od pozyskania gruntu, przez projektowanie, budowę, komercjalizacje, zarządzanie, aż po sprzedaż obiektu zatrzymujemy większość marży w grupie, a jednocześnie uniezależniamy się od zewnętrznych podmiotów i mamy większą elastyczność działania. Dzięki temu realizujemy ponadprzeciętne marże i rentowności w porównaniu z innymi spółkami z tego segmentu rynkowego.
Nasz obszar zainteresowania obejmuje wszystkie największe miast w Polsce, stolice regionalne. Są to najbardziej atrakcyjne rynki biurowe w Europie Środkowej, między innymi dzięki atrakcyjności dla centrów usług wspólnych zachodnich korporacji.

Obrazek użytkownika Anonim
Oriol

Jak wzrost cen materiałów i wykonawstwa wpływa na budżety inwestycji?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Budżety inwestycyjne jakimi się posługujemy i jakie zostały zaprezentowane w prospekcie są aktualne i uwzględniają wzrost cen materiałów i wykonawstwa. Największa fala zwyżek prawdopodobnie jest już za nami, jesteśmy w okolicach szczytu i w dłużej perspektywie sytuacja będzie się stabilizować.
W kontekście zmian na rynku budowlanym pomaga nam to, że mamy w grupie biuro projektowe, generalnego wykonawcę oraz centralny dział zakupów. Uniezależnia nas to od części niekorzystnych zmian na rynku i dzięki dużej skali działalności umożliwia negocjowanie korzystnych warunków z dostawcami i podwykonawcami.
Ponadto nasz własny generalne wykonawca realizuje ponadprzeciętne marże, średnio 33% w ostatnich 3 latach, co znacznie ogranicza kwestię ewentualnych chwilowych wahań na rynku cen materiałów budowlanych i kosztów podwykonawstwa

Obrazek użytkownika Anonim
global inwestor

Jakie doświadczenia macie w sprzedaży biurowców, czy w czasach pandemii jest realna sprzedaż w atrakcyjnej cenie?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Dotychczas sprzedaliśmy 5 projektów o powierzchni ponad 80 tys. mkw, których wartość transakcyjna (wartość rynkowa) wynosiła ponad 900 mln zł. Były to projekty w różnych miastach: Diamentum Office we Wrocławiu (3Q 2019), Equal Business Park A, B i C w Krakowie (Q2 2020) i 65% udziałów w Chmielna 89 w Warszawie (Q3 2020). Wszystkie te projekty pozwoliły nam wygenerować satysfakcjonujące stopy zwrotu i marże na poziomie 47%, co jest wynikiem spektakularnym. Pozyskane środki zostały w szczególności przeznaczone na reinwestycje i budowę kolejnych projektów oraz spłatę finansowania powiązanego z tymi sprzedanymi inwestycjami. Aktualnie szykujemy do sprzedaży Carbon Tower we Wrocławiu, który jest wynajęty w 90%. Jesteśmy optymistyczni co do powodzenia tego procesu.

Obrazek użytkownika Anonim
Oriol

Jak idzie wynajem powierzchni w czasach pandemii, czy widać jakieś ożywienie w ostatnich tygodniach?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Od początku zeszłego roku wynajęliśmy ponad 70 tys, mkw powierzchni, co jest bardzo dobrym wynikiem. Część firm, co naturalne wstrzymywała się z decyzją o wynajmie, natomiast postępująca poprawa sytuacji epidemicznej i decyzje dużej części firm o powrocie do biur powodują ożywienie na rynku w najmu. Dostrzegamy, że większość firm które wstrzymały swoje decyzje, aktualnie powraca dość dynamicznie do procesów związanych z najmem powierzchni biurowych.
Z tego co obserwujemy na rynku i co widzimy u naszych klientów to formuła została w dużej mierze ustalona. Część firm wraca do biur w 100%, część wprowadza model hybrydowy w którym biura pozostaną sercem organizacji. Jestem spokojny o korzystny rozwój sytuacji na rynku najmu.

Obrazek użytkownika Anonim
Janek

Ile akcji będzie przeznaczonych dla inwestorów indywidualnych

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Oferta dotyczy łącznie nie więcej niż 7,5 miliona akcji, a w transzy dla inwestorów indywidualnych dostępne będzie do 750 000 akcji czyli 10% całej oferty. Ostateczna liczba akcji zostanie ustalona po zakończeniu budowy księgi popytu.

Obrazek użytkownika Anonim
Anna K

Jednym z celów IPO jest przedterminowa spłata pożyczek. Z prospektu emisyjnego wynika, że chodzi o pożyczki oprocentowane 5,5% p.a i Euribor1M+4%. Jednocześnie spółka ma wyżej oprocentowane zadłużenie np. obligacje serii F (oprocentowanie stałe 9% do 11%) czy notowane na Catalyst 2 serie oprocentowane obecnie 6,67% p.a. Dlaczego wybrano akurat spłatę tych pożyczek a nie wyżej od nich oprocentowanego czyli droższego w obsłudze długu?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Głównym celem oferty jest pozyskanie z emisji nowych akcji 375 mln zł na rozwój działalności. Będą to w kolejności do 85 mln zł na zakup nieruchomości we Wrocławiu pod projekt Quorum A i B oraz do 291 mln zł na realizacje inwestycji Global Office Park A1 i A2 w Katowicach, Palio Office Park B i C w Gdańsku, Ocean Office Park B w Krakowie oraz Quorum A, B i D we Wrocławiu.
Sprzedaż wszystkich oferowanych akcji po cenie maksymalnej pozwoli pozyskać środki na pokrycie tych dwóch celów. Ewentualne pozostałe środki, w zależności od rezultatu oferty, mogą zostać przeznaczone na spłatę pożyczek udzielonych przez Cavatina sp. z o.o.

Obrazek użytkownika Anonim
Adam

Czy duże jest zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych w trwającej ofercie?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

W ubiegłym tygodniu rozpoczęliśmy spotkania roadshow z inwestorami instytucjonalnymi, trwa budowa księgi popytu. Informację zwrotną od zarządzających mamy pozytywną, doceniają nasz model biznesowy i wysoką rentowność spółki. Jesteśmy optymistyczni co do rezultatu transakcji.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

czy główny akcjonariusz pan Michał Dziuda ma także udziały w Murapolu?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Pan Michał Dziuda nie posiada udziałów w spółce Murapol. Posiadane akcje zostały sprzedane na początku 2020 r.

Obrazek użytkownika Anonim
Tomek

Czy w Łodzi planujecie kolejne inwestycje?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

W Łodzi realizujemy projekt WIMA Widzewska Manufaktura. Ten projekt jest na początkowym etapie i w tej chwili na rynku łódzkim koncentrujemy się przede wszystkim na tym projekcie.

Obrazek użytkownika Anonim
Gość

Czy w związku z posiadaniem generalnego wykonawcy i biur projektowych świadczycie też usługi dla firm zewnętrznych?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Generalny wykonawca i biuro projektowe świadczą głównie usługi na potrzeby grupy Cavatina Holding oraz w nieznacznej mierze dla innych spółek zależnych od Cavatina Sp. z o.o.

Obrazek użytkownika Anonim
Poldi

Czy planuja Panstwo wejsc na rynek mieszkaniowy/najmu instytucjonalnego?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Grupa Cavatina Holding S.A. nie planuje działalności biznesowej w tych segmentach rynku. Koncentrujemy się na biurowcach, które są z naszej perspektywy najbardziej atrakcyjnym segmentem.

Obrazek użytkownika Anonim
opusone

Spółka finansuje się m.in. dość drogimi obligacjami, np. seria F, zapadająca w marcu 2024 ma stałe oprocentowanie 9 %. Z czego wynika tak wysoki koszt pozyskania kapitału? Czy ten dług ma opcję call i zostanie spłacony wcześniej środkami pozyskanymi z emisji akcji?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Nasz program inwestycyjny zakłada zbudowanie do 2025 r. portfela nieruchomości o powierzchni 1 mln mkw (rozumianego jako suma inwestycji zakończonych, w tym sprzedanych, trwających oraz planowanych z zabezpieczonym gruntem i rozpoczętym procesem projektowania), do realizacji tego celu będziemy potrzebować dobrze zdywersyfikowanego miksu finansowania, dlatego nie przewidujemy wcześniejszej spłaty obligacji. Dotychczasowe marże uzyskane na sprzedanych budynkach pokazują, że koszty finansowania jakie mamy w obligacjach nie są dla nas wyzwaniem i istotnym obciążeniem dla wyników. Średnioważony koszt finansowania dłużnego Grupy wynosi około 4%, jest to bardzo zdrowy i bezpieczny poziom.

Obrazek użytkownika Anonim
Konrad Krasuski, Bloomberg News

Dzień dobry, jak oceniacie sytuację post-covidową i popyt na biura w kontekście pracy hybrydowej? Jak wygląda obecnie długość najmów, czy najemcy szukają elastyczności. Jak jesteście zabezpieczeni na ew. kolejne fale pandemii?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Część firm planuje powrót do biur w 100%, a część zdecyduje się na model hybrydowy. Ostatnie umowy jakie podpisaliśmy mają długi okres najmu - minimum 5 lat, ale w okresie pandemii podpisywaliśmy także umowy 7 i 10-letnie. Od początku zeszłego roku wynajęliśmy ponad 70 tys. mkw powierzchni, co jest bardzo dobrym wynikiem.
Dla firm, które oczekują większej elastyczności mamy przygotowany specjalny koncept biur elastycznych/modułowych, które odpowiadają na potrzeby obecnego rynku. Koncept ten działa pod brandem QuickWork i jest dodatkowa działalność biznesowa Grupy. Nasze biura QuickWork działają wszędzie gdzie mamy inwestycje i stanowią średnio około 5% powierzchni budynków.

Obrazek użytkownika Anonim
Cashflow

Czy jest szansa na dywidendę jeszcze w tym roku?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Polityka dywidendy Cavatina Holding zakłada, że zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości ok 20%-50% zysku netto. Jednocześnie celem spółki jest wypłacanie kwoty stanowiącej atrakcyjny dla inwestorów poziom stopy dywidendy.
Oczywiście wypłata dywidendy uzależniona będzie od posiadania zdolności dywidendowej rozumianej jako osiągnięcia odpowiedniej wysokości zysku do podziału w danym roku obrotowym lub możliwości przeznaczenia kapitałów pochodzących z zysku z lat ubiegłych, sytuacji finansowej i płynnościowej grupy oraz potrzeb kapitałowych grupy związanych z realizowanymi inwestycjami. W okresie najbliższych kilku lat Grupa jest w intensywnym procesie inwestycyjnym, w którym będziemy zamykali cykl produkcyjny wielu inwestycji - który planujemy zakończyć sprzedażą budynków i dezinwestycją w latach 2023-2025. Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej, regularnej dywidendy.

Obrazek użytkownika Anonim
Adam

Jakie są średnie marże przy sprzedaży biurowca?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Z punktu widzenia Grupy skumulowane średnie uzyskiwane przez nas marże na wynajętych i sprzedanych budynkach wynoszą 40-45%.

Obrazek użytkownika Tharon
Tharon

Wspomniano o istotnej przewadze konkurencyjnej spółki wynikającej z obsługiwania znacznej części procesów z całego łańcucha dostaw in house. Dodatkowo wspomniano, iż działalność generalnego wykonawcy w ostatnich latach charakteryzowała się ponadprzeciętną marzowoscia. Czy to właśnie wpływ działalności z zakresu generalnego wykonawcy kontrybuuje w największym stopniu do atrakcyjnych poziomów marzowosci całej grupy czy jednak inne segmenty jak np. Deweloperski jest odpowiedzialny za największy wkład?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Kontrolujemy proces inwestycyjny od początku do końca i na każdym jego etapie i poziomie kumulujemy marże, które są zatrzymywane w Grupie. A to z kolei przekłada się na to, że łączne skumulowane marże są osiągane na ponadprzeciętnym poziomie.

Obrazek użytkownika Anonim
1

Jakie macie ambicje na rynku biurowym, jakie jest Panow wyobrazenie spolki za 3-5 lat?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Naszym nadrzędnym i strategicznym celem jest osiągnięcie portfela inwestycji biurowych na poziomie 1 mln mkw. na przestrzeni 3-5 lat. Jesteśmy w trakcie realizacji tego celu, do dziś udało nam się zbudować portfel ponad 0,5 mln mkw.

Obrazek użytkownika Anonim
E.T.

Ile budynków lub powierzchni biurowej zostanie sprzedanych w następnych latach 2022-2024?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

W najbliższym czasie rozważamy sprzedaż projektów gotowych i wynajętych, czyli Carbon Tower i Tischnera Office. W kolejnych latach planujemy rotację projektów w naszym portfelu inwestycyjnym i reinwestowanie osiąganych zysków.

Obrazek użytkownika Anonim
Adam

Dzień dobry.
Skoro przewidywana luka podażowa będzie najbardziej widoczna w Warszawie, to czy spółka za kilka lat odda do użytku budynki w Warszawie i jeśli tak to ile i w jakim metrażu?

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Chmielna 89 w Warszawie to jedna z naszych flagowych inwestycji, projekt w znakomitej lokalizacji o unikalnej architekturze i w pełni wynajęty prestiżowemu najemcy. W ubiegłym roku sprzedaliśmy 65% udział w budynku do amerykańskiego funduszu z grupy Madison International Realty realizując 49% marży. Chcemy realizować kolejne projekty w Warszawie, jesteśmy na etapie pozyskiwania kolejnych atrakcyjnych lokalizacji w Warszawie.

Obrazek użytkownika Daniel Draga
Daniel Draga

Dziękuję za aktywny udział w czacie i zadane pytania. Zapisy dla inwestorów indywidualnych w naszej ofercie trwają do 8 lipca. Zapraszamy.

Zostaw swój e-mail: przypomnimy Ci o zbliżającym się czacie, na kilka minut przed jego rozpoczęciem

Sprawdź więcej artykułów i analiz

Więcej praktycznej wiedzy o inwestowaniu na giełdzie, takiej jak analizy, artykuły, czy portfele edukacyjne, znajdziesz w części premium serwisu StrefaInwestorow.pl. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.