Studenci generują około 12% popytu na wynajmowane mieszkania w dużych miastach. Tymczasem wiele uczelni wyższych podjęło już decyzję o nauczaniu zdalnym w jesiennym semestrze…
Kolejne uczelnie wyższe podejmują decyzje o tym, że I semestr roku akademickiego 2020/21 będzie miał formę zdalną, a nie stacjonarną. Wszystko, oczywiście, przez trwającą wciąż pandemię koronawirusa. Można o tym przeczytać choćby TUTAJ. Na taki krok zdecydowały się już m.in. Uniwersytet Jagielloński, warszawska Szkoła Główna Handlowa czy Uniwersytet Śląski w Katowicach.
Czy to oznacza, że umrze popyt na rynku najmu generowany przez studentów? Jak dużą część popytu na tym rynku oni generowali? Co to zjawisko będzie oznaczało dla rynku najmu w dużych miastach? Postanowiliśmy zadać te pytania ekspertom.
Popyt na wynajem mieszkań ze strony studentów nie wygaśnie…
Na początek warto dowiedzieć się, o jakich liczbach w ogóle mowa. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments wyjaśnia, że w Polsce jest około 1,2 – 1,4 mln wynajmowanych mieszkań. Studenci zajmują 100-200 tysięcy z nich, czyli generują około 12% popytu na wynajmowane mieszkania w dużych miastach.
Eksperci wskazują, że na razie nieliczne uczelnie zdecydowały się na zdalny semestr jesienny. Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE, jest przekonana, że z jednej strony pandemia i nauczanie zdalne mogą mieć wpływ na rynek akademików w Polsce, ale z drugiej ta sytuacja wydaje się jedynie przejściowa, to nie jest nowy trend.
„Wiele uczelni planuje po wakacjach nauczanie przynajmniej w trybie hybrydowym, łączącym zdalne wykłady i zajęcia w małych grupach. Tylko nieliczne decydują się na całkowicie zdalne nauczanie. Warto również podkreślić, że w miastach akademickich większość studentów nie tylko się uczy, ale również pracuje i nawiązuje prywatne relacje. Kiedy w związku z pandemią część uczelni publicznych zamknęła swoje akademiki, pośrednicy sygnalizowali zwiększone zainteresowanie na rynku najmu ze strony tych studentów, którzy chcieli pozostać w danym mieście, nawet jeśli nie mieli zajęć na uczelniach. Również zagraniczni studenci często zostawali na miejscu, nie ryzykując powrotu do rodzinnych krajów, w których sytuacja epidemiczna mogła być gorsza, niż w Polsce. W tej sytuacji po wakacjach możemy spodziewać się ograniczenia popytu przede wszystkim ze strony tych osób, które dopiero rozpoczynają studia i nie są jeszcze związane z nowym miejscem, oraz tych, które nie będą mogły znaleźć zatrudnienia i w związku z tym zdecydują się na systematyczne dojazdy” – mówi Mikulska.
Podobnie sądzi Bartosz Turek. „Nawet gdyby okazało się, że nie wszyscy studenci do miast wojewódzkich przyjadą, to i tak większość na taki krok najpewniej się zdecyduje. Powód? Spora część uczelni będzie wymagała obecności przynajmniej na części zajęć. Do tego do przyjazdu do miasta może kusić szeroko pojęte studenckie życie, biblioteki, chęć wyrwania się w rodzinnego domu czy fakt, że w dużym mieście jest łatwiej o pracę” – uważa Turek.
„Popyt generowany przez studentów jako taki nie zginie. Oprócz tego, że znaczna część uczelni zapewne pozostanie przy stacjonarnej formie zajęć, należy również pamiętać o tym, że oprócz nauki, studenci często pracują. Nawet jeżeli zajęcia będą odbywały się w formie zdalnej, konieczność zarobkowania będzie skłaniała część studentów do kontynuowania najmu mieszkania lub pokoju. Dla wielu z nich powrót do rodzinnej, często niewielkiej miejscowości, długofalowo nie daje oczekiwanych perspektyw” – mówi Strefie Inwestorów Radek Chodkowski, bloger Humanista na Giełdzie, a także pośrednik w obrocie nieruchomościami.
…ale na pewno będzie niższy, niż przed rokiem
Zdaniem Chodkowskiego, wejście wielu uczelni w tryb zdalny będzie jednak odczuwalne na rynku najmu. „Popyt generowany przez studentów jest istotny dla rynku najmu w Warszawie oraz tzw. miastach akademickich, będących siedzibami uczelni wyższych. Wchodzimy właśnie w kluczowy okres, czyli zbliżający się początek roku akademickiego. Popyt ze strony studentów na pewno będzie niższy, niż przed rokiem. Właściciele mieszkań będą zmuszeni zaoferować niższe stawki czynszu lub ich mieszkanie pozostanie puste przez dodatkowy miesiąc lub dwa. Mając na względzie fakt, że umowy najmu zawierane są zazwyczaj na rok, obecna sytuacja zaciąży na rentowności wynajmu na najbliższe kilkanaście miesięcy” – uważa Chodkowski.
Jego zdaniem, ta sytuacja zakończy dobre czasy właścicieli mieszkań 4-pokojowych i 5-pokojowych, którzy wynajmowali pokoje. „Wynajem na pokoje jest zdecydowanie bardziej rentowny, niż wynajem całego mieszkania, więc niektórzy utracą część przychodów. Długofalowo wpłynie to oczywiście na zmniejszenie zainteresowania mieszkaniem na wynajem jako formą inwestycji. Natomiast w obliczu rekordowo niskich stóp procentowych, nawet nieco mniej rentowny, niż dotychczas, wynajem może być poważną alternatywą dla osób o większym kapitale, które nie czują się gotowe do zainwestowania swoich pieniędzy na rynku finansowym” – uważa Radek Chodkowski.
Zobacz także: „Spodziewamy się obniżek cen mieszkań rzędu 5-7% rocznie przez najbliższe 2,5 roku” – mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation
Pandemia sprawiła, że dziś o najemcę mieszkania już nie tak łatwo
Bartosz Turek podkreśla, że pandemia sprawiła, że o najemcę mieszkania dziś trudniej, niż przed rokiem. „Nie jest już tak, że w kilka godzin od wystawienia ogłoszenia mamy kilku chętnych rywalizujących o mieszkanie. To było jednak nienormalne i w tym ujęciu eldorado dla właścicieli mieszkań się skończyło. Choć dalej biznes jest atrakcyjny. Doskonale obrazują to dane Mzuri. Z podsumowania, które dostałem od nich po lipcu, wynika, że teraz mają oni około 15% pustostanów. Na koniec lipca 2019 było to prawie 7%, czyli wolnych mieszkań było na rynku ponad dwa razy, mniej niż dziś. W żadnym wypadku nie jest więc tak, że rynek nieruchomości umarł. Chętni wciąż są, choć na moje oko ruch jest o 10-30% niższy niż przed rokiem i dlatego trudniej jest znaleźć chętnego na mieszkanie, a szczególnie na pokój. I właśnie dlatego przeciętne stawki za wynajem mieszkań są przeważnie zbliżone dziś do tych sprzed roku, ale już właściciele chcący wynająć pokój, trochę ograniczyli swoje czynszowe apetyty” – wskazuje analityk HRE Investments.
Zdaniem głównego analityka HRE Investments, dla polskiego rynku mieszkań na wynajem bardzo ważne jest to, co dzieje się z migracją zarobkową. „W ostatnim czasie pojawiają się publikacje sugerujące, że więcej Ukraińców do Polski przyjeżdża, niż z niej wyjeżdża. Do tego niepokoje na Białorusi mogą powodować, że i z tamtego kierunku nasili się imigracja. Napływ Białorusinów nie pozostałby bez wpływu na nasz rynek.
Jest jeszcze jeden czynnik, który podtrzymuje popyt na wynajmowane mieszkania. Bank przykręciły kurek z kredytami hipotecznymi, a to powoduje wzmożony popyt na najem ze strony osób, które w normalnych warunkach by go dostały. „Choć w tym roku najpewniej ciężej będzie wynająć - z punktu widzenia właściciela – mieszkanie, niż w 2019 roku, a stawki nie będą biły kolejnych rekordów, to chętnych na najem nie zabraknie i sensowne oferty długo nie będą wisiały na tablicy ogłoszeń” – podsumowuje Bartosz Turek.
